N° RG 24/03284 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNWV

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[I] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Société SCI FONCIERE DI 01/2006 (RCS PARIS n°482 365 970)

dont le siège social est sis 21 Quai d’ Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [C]

née le 10 Janvier 1964 à DEBRIMOU (COTE D’IVOIRE)

demeurant 56 impasse de Veudey – 74130 BONNEVILLE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail signé le 05 juillet 2014, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a loué à Madame [I] [C] et Monsieur [O] [Y] [C] un logement situé 20 rue Albert Gougis à 28000 CHARTRES, moyennant un loyer principal révisable de 627,67€, outre 30 euros de charges et des loyers annexes de 58,25 euros pour le garage et de 17,49 euros pour le jardin.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 1er août 2014.

A la suite d’une procédure d’expulsion initiée par la SCI FONCIERE DI 01/2006, cette dernière a requis un commissaire de justice afin qu’il soit procédé à la reprise du logement et à l’état des lieux. La reprise des lieux est intervenue le 04 avril 2024.

Se prévalant de dégradations locatives, le bailleur a adressé à Madame [I] [C] un arrêté des comptes pour un solde débiteur de 20.226,03 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 18 septembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a assigné Madame [I] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de :

Condamner Madame [I] [C] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 20 226,03 € suivant l’arrêté de compte se détaillant comme suit :arriéré locatif : 13.845,44 €frais d’huissier pour la reprise des lieux : 774,45 €retenues locatives : 6.314,34 €dépôt de garantie : +703,41 €régularisation de charges locatives : +4,79 €Condamner Madame [I] [C] aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Madame [I] [C] n’est ni présente ni représentée.

Il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2006 produit les pièces justificatives suivantes :

le contrat de location ;un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er août 2024;un procès-verbal d’expulsion par reprise des lieux du 4 avril 2024 ;des photographies du bien à la reprise des lieux  ;une facture de l’entreprise EURL Super Nettoyage pour la somme de 840 euros ;un devis de l’entreprise EURL Vert et Nature pour la somme de 588 euros ;un devis de l’entreprise EURL BSC FICHET pour la somme de 4 169,50 euros ;et un devis de l’entreprise Moreau Peinture d’un montant de 716,84 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 1er août 2014, que le logement était en bon état général, à l’exception d’éléments en état d’usage à l’instar des murs du logement, de la porte d’entrée et de la plupart des sols du logement, et d’éléments en mauvais état comme la terrasse ou le robinet d’arrêt de la chasse d’eau des WC. En revanche, il résulte du procès-verbal de reprise des lieux et des photographies attachées à ce dernier que de nombreux désordres ont été constatés et que la locataire n’a pas entretenu le logement.

Un premier poste d’indemnisation est justifié par les travaux de nettoyage du logement, pour la somme de 840,00 euros. Il ressort du devis que ce montant correspond à l’évacuation des encombrants et la remise en état de l’ensemble des pièces du logement. Or, au vu de l’état des lieux d’entrée et des photographies annexées au procès-verbal, le bailleur justifie de l’imputabilité de cette dépense à la locataire.

Par conséquent, il convient de mettre à la charge de la locataire les frais de nettoyage et de remise en état de l’ensemble du logement, soit la somme de 840,00 euros.

Cependant, une autre facture de la SCI FONCIERE DI 01/2006 mentionne des frais relatifs à la remise en état du jardin, comprenant le débroussaillage, le ratissage et l’évacuation des surfaces enherbées, mais aussi le désherbage de la terrasse et la taille du côté des haies dont les pieds sont implantés dans les jardins limitrophes. Or, il convient de noter que l’état des lieux d’entrée fait mention du mauvais état tant de la pelouse du jardin qualifiée de « friche », que de la terrasse dont il est mentionné qu’elle est recouverte de mousse et de mauvaises herbes, elle aussi caractérisée de friche. En outre, l’absence de photos du jardin et de la terrasse annexées au procès-verbal permettant de démontrer une quelconque détérioration de cette surface, ne permet pas de justifier une telle dépense.

Par ailleurs, la facture mentionne la taille des haies délimitant le jardin, or l’état des lieux d’entrée présentait ces éléments comme étant absents du bien loué.

Par conséquent, la SCI FONCIERE DI 01/2006 ne justifie pas de l’imputabilité de cette dépense à la locataire, de sorte que Madame [I] [C] ne saurait être tenue au paiement de la somme de 588,00 euros.

En outre, une autre facture d’un montant de 716,84 euros est relative à la réfection de la peinture des murs et plafonds du logement. S’agissant des murs, l’état des lieux entrant atteste de l’état d’usage de certains éléments et rapporte notamment la présence de traces sur les murs peints de l’entrée, de la cuisine, de la première salle de bain, du séjour, des trois premières chambres. Mais aussi des rebouchages sur certains d’entre eux, ceux de la cuisine, de la salle de bain, de la troisième chambre et la présence de fissures et d’une trace de couleur noire sur les murs du séjour. Toutefois, la réfection des peintures concernant les plafonds des pièces mentionnées dans la facture, les WC et la cage d’escalier se justifient du fait de la mention du « bon état » de ces éléments lors de l’état des lieux d’entrée, ce qui ne semble pas être le cas au départ du logement de la locataire.

Dès lors, il convient d’imputer à la locataire la part résiduelle réclamée, soit 10 % de la facture totale, compte-tenu de la durée de vie attachée aux revêtements et de l’occupation des lieux loués durant dix ans.

Dès lors, cette dépense sera mise à la charge de la locataire à hauteur de la somme de 716,84 euros.

Un dernier devis mentionne des frais relatifs au remplacement d’éléments manquants ou détériorés, pour un montant évalué à 4 169, 50 euros.

S’agissant d’abord des dépenses liées au remplacement de certains éléments (cylindre de la boite aux lettres, serrures et poignées de l’une des chambres et portes placards d’une autre chambre), et à la remise en ligne d’autres éléments (volet de la cuisine et portes du placard d’une des chambres), cette dépense est rejetée dans son intégralité au vu de l’impossibilité de déterminer leur détérioration nécessitant leur remplacement sur les photos annexées au constat et du mauvais état établi de certains éléments à l’entrée de la locataire (serrure des portes de plusieurs chambres). Par ailleurs, la boite aux lettres n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, ce qui permet d’écarter la dépense relative à sa réparation.

Par conséquent il convient d’écarter ces dépenses du devis produit par l’EURL BSC FICHET.

Les dépenses liées au remplacement de l’évier et de ses accessoires, tels que l’achat d’un nouvel égouttoir réversible, d’un vidage et d’un mitigeur ne sauraient être mises à la charge de la locataire au vu du mauvais état de ces éléments à l’entrée de celle-ci dans le logement : présence de tartre et de rayures sur l’évier, joint d’étanchéité décollé, tartre également constaté sur le mitigeur. Il convient donc de soustraire la somme de 186,65 euros (106,70+13,35+66,60) à cette facture. En revanche, l’achat d’un nouveau meuble sous évier pour un montant de 177,50 euros HT (soit 195,25 euros TTC) est justifié du fait de la mention du bon état de cet élément dans l’état des lieux entrant et de sa détérioration visible sur les photos annexées au constat au départ de la locataire. Au même titre que l’achat d’un siphon d’un montant de 7,90 euros HT (soit 8,69 euros TTC), élément présent lors de l’état des lieux entrant et absent lors de son départ.

En outre, ce poste d’indemnisation comporte le remplacement de plusieurs équipements de la salle de bain et des WC. S’agissant d’abord de l’achat d’un ensemble de douche, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la douchette est en état d’usage, possède du tartre, et que le joint fuit. Par conséquent, il n’y a pas lieu de mettre cette dépense à la charge de la locataire. S’agissant ensuite de l’achat d’un abattant pour les WC et d’accessoires et plomberie pour les WC, l’état des lieux d’entrée mentionne le bon état de la chasse d’eau. Toutefois, il souligne l’état d’usage de la cuvette et le mauvais état du robinet d’arrêt de la chasse d’eau, indiqué comme bloqué. Ainsi, il convient d’écarter ces réparations du devis proposé par la société EURL BSC FICHET.

Une autre dépense concernant intitulée « petites fournitures » sur le devis n’est pas suffisamment justifiée, dans son principe et son quantum, pour être imputée au locataire.

Ce devis comporte le remplacement ou l’installation d’appareillages électriques divers, parmi lesquels figure la mise en place d’un éclairage extérieur. Cette installation d’un montant de 77,90 euros HT (soit 85,69 euros TTC) est justifiée au vu de son bon état lors de l’arrivée de la locataire dans le logement. En revanche, l’achat d’une nouvelle sonnette ne se justifie pas dans la mesure où, d’une part l’état des lieux d’entrée précisait qu’elle était déboitée et d’autre part cet élément n’apparait sur aucune photo attachée au constat.

En outre, les autres dépenses relatives à des équipements électriques, tels que l’achat d’ampoules, de différentes prises, de goulottes et embouts, d’interrupteurs, de spots et de LED, le constat ne relève aucune détérioration de ces éléments et aucune photo qui lui sont attachées ne confirme la nécessité de les remplacer. De la même façon, s’agissant du remplacement des VMC, le bailleur ne justifie pas suffisamment de la nature et du quantum de cette facture.

Par conséquent, il convient de ne pas faire supporter à la locataire ces réparations. Ne retenant pas ce poste d’indemnisation, il n’y a pas lieu de conserver la dépense liée à la pose de ces équipements électriques par un professionnel, d’un montant de 960,00 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir à la charge de la locataire sortante la somme totale de 1 846,47 euros (840,00 euros + 716,84 euros + 195,25 euros + 8,69 euros + 85,69 euros) au titre des réparations locatives, de laquelle il convient de déduire la somme de 713,41 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la locataire en début de location.

Il convient donc de condamner Madame [I] [C] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 1 133,06 euros (1 846,47 euros – 713,41euros).

Sur le montant des loyers et charges dus

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte versé aux débats par la SCI FONCIERE DI 01/2006 fait mention de sommes inexpliquées, telles que « service spécifique » ou encore « sls forfaitaire » et/ou étrangères au strict arriéré locatif, telles que des frais de procédure ou encore une condamnation d’une précédente procédure.

Il ressort toutefois de ce décompte que la différence entre le montant des loyers dus par la locataire lors de sa présence dans les lieux, ayant pris fin à la date de reprise des lieux, soit au 04 avril 2024, et les règlements effectués par cette dernière s’élève à la somme de 622,86 euros.

Il convient donc de condamner Madame [I] [C] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 622,86 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues à la SCI FONCIERE DI 01/2006 au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie, soit la somme de 703,41 euros, ne sera pas restitué à la locataire. Il convient de noter que cette somme a déjà été déduite des sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal d’expulsion par reprise des locaux.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à La SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme principale de 1 133,06 euros (mille cent trente-trois euros et six centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à La SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme principale de 622,86 euros (six cent vingt-deux euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des loyers et charges dus au 04 avril 2024 ;

DIT ET JUGE que le dépôt de garantie, d’un montant de 703,41 euros, reste acquis à la SCI FONCIERE DI 01/2006 ;

CONDAMNE Madame [I] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal d’expulsion par reprise des locaux ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY