N° RG 25/00086 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52GL

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ IMMEUBLE [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET RELAND & JAFFREDO, [Adresse 1]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN à l’audience du 22 Mai 2025

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 24 Juillet 2025

DÉBATS : 22 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 24 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 24/07/2025

Exécutoire à : M. CAMUS-ROUSSEAU Martine

Copie à : M. [E] [O]

M [O] [N] est propriétaire des lots n° 4, 10 et 16 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 3] (56).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à LORIENT (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic le cabinet RELAND & JAFFREDO, a assigné M [O] [N] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner M [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3653,87 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et 759,24 euros au titre des frais conformément au contrat de syndic incluant le commandement de payer, assorties des intérêts au taux légal à compter de le mise en demeure du 20 mai 2023 ;

— condamner M [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts;

— condamner M [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner M [O] [N] aux dépens.

— condamner M [O] [N] à titre d’indemnité complémentaire à rembourser au syndicat des copropriétaires le droit de recouvrement à charge du créancier en application des dispositions de l’article 10 du tarif des commissaires de justice en cas de recours à l’exécution forcée de la décision, faute de paiement spontané et ce compte tenu des nombreuses procédures engagées à son encontre.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, M [O] [N] reste débiteur de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents aux locaux susvisés.

À l’audience du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé ses demandes.

M [O] [N] régulièrement assigné à domicile n’était ni présent ni représenté.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 02/08/2022, 20/09/2023 et 04/10/2024;

— le contrat de syndic;

— un décompte arrêté au 3 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025 portant mention d’un solde débiteur de 4413,11 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 3653,87 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

M [O] [N] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mises en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, M [O] [N] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 3653,87 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes:

– mise en demeure du 20/05/2023 non versée aux débats (simple AR) d’un montant de 32,00 euros et qui sera donc écartée ;

– mise en demeure du 04/08/2023 non versée aux débats (simple AR) d’un montant de 32,00 euros et qui sera donc écartée ;

– mise en demeure du 13/05/2024 versée aux débats d’un montant de 32,00 euros ;

– mise en demeure du 06/09/2024 versée aux débats d’un montant de 32,00 euros ;

– frais “contentieux” du 08 novembre 2023 pour 240,00 euros dont la nature n’est pas précisée et pour lesquels aucun justificatif n’est produit et qui seront donc écartés ;

– frais “contentieux” du 13/09/2024 d’un montant de 240,00 pouvant correspondre à un commandement de payer par commissaire de justice versé aux débats ;

– frais de signification de commandement de payer du 15/11/2023 pour 151,24 euros.

Les frais de mise en demeure dont il est justifié de l’envoi, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de commissaire de justice n’ayant abouti à aucune démarche concrète à l’exception d’un commandement de payer n’apparaissent pas, dans leur ensemble, nécessaires au recouvrement de la créance et seront donc rejetés.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 64,00 euros.

★★★

Par conséquent, M [O] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3717,87€ (3653,87+ 64) arrêtée au 3 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er janvier 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 2083,70 et pour le surplus à compter de la date de l’assignation soit le 2 mai 2025.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre du droit proportionnel :

Aucune disposition, à l’exclusion de l’article R 631-4 du code de la consommation non applicable à l’espèce, ne permet de déroger aux règles relatives à l’émolument proportionnel prévu à l’article A444-32 du code de commerce pouvant être perçu par le commissaire de justice chargé de l’exécution forcée sur les sommes encaissées ou recouvrées au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [O] [N] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE M [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence situé [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet RELAND & JAFFREDO la somme de 3717,87 € arrêtée au 3 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 2083,70 et pour le surplus à compter de la date de l’assignation soit le 2 mai 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE M [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du droit proportionnel.

CONDAMNE M [O] [N] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT