TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025

N° RG 25/04949 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CZA

Grosse délivrée le 03.04.2026 à :

— M^e CAPINERO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NERCAM, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SIENNA PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

L’immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété.

LA SCI SIENNA PATRIMOINE est copropriétaire du lot n°1 de la copropriété, constitué d’un local à usage d’entrepôt ou garage situé au rez-de-chaussée en façade sur rue, ainsi qu’un réduit au rez-de-chaussée dans le couloir d’entrée portant le numéro 2. Aux termes de l’article relatif à la « description des parties divises » du règlement de copropriété (page 6), ce lot dispose de la jouissance exclusive de la partie de la cour figurant sous hachure rouge sur le plan qui y est annexé. Le règlement de copropriété prévoit la possibilité pour le propriétaire du rez-de-chaussée de faire couvrir la partie de la cour dont il a la jouissance.

Le copropriétaire du lot n° 3 dispose de la jouissance exclusive de l’autre partie de la cour.

LA SCI SIENNA PATRIMOINE a entrepris des travaux dans la cour et cassé la dalle de béton au sol de celle-ci et créé une ouverture en façade.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 07.10.2025, le syndic de la copropriété a rappelé la nécessité de l’obtention de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire procéder à des travaux sur les parties communes, a rappelé que le règlement de copropriété ne permettait pas de clore la partie de cour dont le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a la jouissance exclusive et lui a demandé de cesser les travaux er de remettre en état l’ouverture réalisée, en vain.

Il a également fait dresser un constat par commissaire de justice à la même date.

*

Par assignation du 19.11.2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet NERCAM, a fait attraire LA SCI SIENNA PATRIMOINE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4], aux fins de voir :

« – Condamner la SCI SIENNA PATRIMOINE à stopper les travaux entrepris sur son lot

— Condamner Ia SCI SIENNA PATRIMOINE à fermer l’ouverture pratiquée dans le mur de façade de la copropriété en violation du règlement de copropriété et des règles d’urbanisme

— Condamner la SCI SIENNA PATRIMOINE à rétablir l’intégrité du sol de la cour partie commune démoli à l’occasion des travaux

— Condamner la SCI SIENNA PATRIMOINE à justifier de l’autorisation administrative obtenue pour procéder aux travaux entrepris, et du dossier éventuellement déposé aux fins d’obtention de cette autorisation

— Interdire à la SCI SIENNA PATRIMOINE d’annexer la cour partie commune et d’y édifier des éléments tendant à clore l’espace ainsi privatisé

Toutes ces mesures devant être assorties d’une astreinte de 250 EUROS chacune par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

Dire que le juge des référés se réservera le droit de liquider l’astreinte

S’entendre condamnée au paiement de la somme de 5000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

A l’audience du 19.12.2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, , a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Régulièrement citée à étude, LA SCI SIENNA PATRIMOINE ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 06.03.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 25 de la loi du 10.07.1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[…]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […]

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; […]

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; […] »

En la présente espèce, il résulte du règlement de copropriété que :

le titulaire du lot comprenant le local du rez-de-chaussée dispose de la jouissance privative d’une partie de la cour avec autorisation de la couvrir jusqu’à un certain niveau (page 6),sont des parties communes « toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage commune des différents propriétaires, tels que le sol en totalité, les fondations, les gros murs » (page 8 II).Le commissaire de justice a constaté par procès-verbal le 07.10.2025 :

qu’une ouverture a été réalisée dans la cour arrière permettant directement d’accéder au local du rez-de-chaussée,« qu’une partie de la dalle en béton a été cassée avec des blocs de béton qui ont été mis de côté »Que des tracés ont été réalisés au sol, donnant à penser que des murs y seront construits.

Il en résulte que les travaux entrepris par LA SCI SIENNA PATRIMOINE donnent lieu à la destruction de la cour, partie commune, et à une ouverture dans le mur donnant sur la cour, qui sont constitutifs de parties privatives, aux termes du règlement de copropriété.

Dès lors, il apparaît que LA SCI SIENNA PATRIMOINE a porté atteinte aux parties communes sans autorisation en ce sens de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle sera condamnée à cesser ces travaux et à la remise en état des parties communes.

Au regard de la persévérance de LA SCI SIENNA PATRIMOINE dans son comportement et de da défaillance à se produire en justice, l’astreinte est nécessaire à la bonne exécution de la présente décision.

Rien ne justifie que le juge des référés se conserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte, qui relève de la compétence du juge de l’exécution.

le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, ne justifie pas que les travaux entrepris seraient soumis à autorisation administrative, ni en avoir demandé la justification à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de sorte que cette demande sera rejetée.

Enfin, il n’appartient pas à cette juridiction de faire interdiction pour l’avenir, à plus forte raison alors que cette interdiction résulte déjà de la loi : l’article 25 de la loi du 10.07.1965 susvisé interdit l’annexion à des fins privative de parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à une certaine majorité.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

LA SCI SIENNA PATRIMOINE sera condamné à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA SCI SIENNA PATRIMOINE , qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNONS à LA SCI SIENNA PATRIMOINE de cesser les travaux entrepris sur le sol de la cour de l’immeuble et sur le mur entre le local du rez-de-chaussée et la cour de l’immeuble dès la significations de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS LA SCI SIENNA PATRIMOINE à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 250 € par par infraction constatée, et ce pendant 12 mois ;

ORDONNONS à LA SCI SIENNA PATRIMOINE de remettre le mur entre le local du rez-de-chaussée et la cour de l’immeuble et la cour de l’immeuble dans leur état antérieur aux travaux, c’est-à-dire en rétablissant la dalle de la cour dans son matériau d’origine et en refermant l’ouverture pratiquée dans le mur, et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS LA SCI SIENNA PATRIMOINE à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 250 € par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

REJETONS la demande de justification d’autorisation administrative sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu d’interdire ce qui est déjà interdit par la loi ;

REJETONS la demande visant à nous réserver le contentieux de l’astreinte ;

CONDAMNONS LA SCI SIENNA PATRIMOINE à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS LA SCI SIENNA PATRIMOINE aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.