TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/02232 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5NWZ

[R] [P] [E] [V]

C/

[A] [F] [K] [U]

COPIE EXECUTOIRE LE

23 Septembre 2025

à

M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY,

M^e Nathalie QUENTEL-HENRY de la SELARL SYNELIS AVOCATS

entre :

Monsieur [R] [P] [E] [V]

né le 11 Avril 1998 à [Localité 7] (56)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Nathalie QUENTEL-HENRY de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

Demandeur

et :

Monsieur [A] [F] [K] [U]

né le 08 Novembre 1958 à [Localité 5] (56)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocats au barreau de LORIENT

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame MARY, Vice-Présidente

Madame KAMENNOFF, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SCHEURER lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 octobre 2020 M. [A] [U] a vendu à M. [R] [V] et Mme [S] [T] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6].

Les acquéreurs ont constaté assez rapidement un phénomène d’humidité généralisé affectant les murs du rez-de-chaussée de la maison, qu’ils ont fait constater par huissier le 27 janvier 2021, puis dans un rapport de recherche de fuite en juillet 2021.

Ils ont appris que leur vendeur avait fait réaliser des travaux d’assèchement mural en façade sur rue en septembre 2010.

Ils ont obtenu par ordonnances de référé des 21 décembre 2021 et 24 février 2022 la désignation d’un expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 20 septembre 2024.

Entre-temps le couple s’est séparé et après liquidation de l’indivision la maison litigieuse a été attribuée à M. [R] [V].

Après deux réunions d’expertise sur place et l’appel à la cause des propriétaires voisins, l’expert a constaté des remontées capillaires importantes et persistantes nécessitant une solution de traitement pérenne sachant qu’un traitement par injection d’une barrière étanche avait déjà été réalisé sur le mur donnant sur la rue.

Faute d’accord entre les parties, par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, M. [R] [V] a fait citer devant ce tribunal M. [A] [U] sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Au terme de ses conclusions numéro 2, M. [R] [V] demande au tribunal de :

– condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 35 243,72 EUR TTC au titre de son préjudice matériel, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du coût de la construction,

– condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 300 EUR par mois à compter de janvier 2021 soit la somme de 15 300 EUR arrêtée provisoirement à la fin mars 2025, à parfaire,

– condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

M.[V] considère que la preuve de l’existence d’un vice caché affectant la maison ressort des opérations d’expertise ; que les remontées d’humidité par capillarité sont dues au système constructif de la maison ; M. [A] [U] en avait connaissance au moment de la vente, bien qu’il le conteste. Il en conclut que le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

Le demandeur produit aux débats des attestations de voisins auxquels M. [A] [U] avait parlé des problèmes d’humidité dans sa maison.

M. [V] a d’ailleurs constaté que les murs étaient recouverts de plusieurs épaisseurs de tapisseries, destinées à masquer les traces d’humidité au fil des années.

Pour le détail des moyens développés par M. [R] [V], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 2.

M. [A] [U] demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes et de condamner M. [R] [V] à lui payer la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite également le rejet de la demande d’exécution provisoire.

Le défendeur estime que M. [R] [V] échoue à démontrer l’existence d’un vice caché antérieur à la vente.

M. [U] analyse les constatations de l’expert à l’issue de la première réunion d’expertise et estime qu’il n’a pas donné de réponse aux 3 autres hypothèses pouvant expliquer l’humidité dans la maison : une fuite en 2019 chez le voisin, des remontées capillaires sur les murs du voisin et l’obturation d’un réseau d’évacuation.

Il estime que seules les remontées capillaires sont établies, mais que l’on n’en ignore l’origine. En particulier, l’expert n’a pas reçu de réponse de la ville de [Localité 6] sur la nature exacte des travaux de réfection des réseaux exécutés récemment dans la rue.

Il ajoute que l’expert a relevé un dysfonctionnement de la VMC dans la maison. Il émet donc l’hypothèse que le manque de ventilation dans un contexte favorable à l’humidité, associé à un événement soudain tel que la rupture d’une canalisation a pu expliquer l’humidité soudaine qui est apparue après la vente. Selon lui, plusieurs hypothèses peuvent expliquer la situation.

M. [A] [U] invoque également sa bonne foi lors de la conclusion de la vente et la clause exclusive de garantie des vices cachés figurant dans l’acte. Il explique qu’il n’a pas cru devoir signaler les travaux qu’il avait fait réaliser il y a 10 ans suite à des désordres d’humidité dans sa maison. En effet, ils avaient permis de résoudre le dégât des eaux et par la suite il n’avait constaté aucune humidité.

Des travaux d’embellissement avaient été faits 4 à 5 ans environ avant la vente. L’humidité générale générant des moisissures sur l’ensemble des murs en partie basse du rez-de-chaussée n’existait pas au moment de la vente et dans le passé il n’avait pas subi une telle humidité lorsqu’il occupait la maison.

Selon lui, les attestations produites par le demandeur sont contredites par les attestations qu’il produit lui-même attestant de l’absence d’humidité. Il produit des photographies montrant des murs sains. Le rapport d’estimation qui avait été fait par l’agence immobilière avant la vente comporte des photographies dont il ne ressort aucune trace d’infiltration.

Si l’expert judiciaire a pu affirmer que la nature du sol favorisait des remontées capillaires, il n’a pas pu démontrer que le phénomène ait existé de manière récurrente dans cette maison. La nature du sol, qui favoriserait les remontées capillaires, fait partie de l’état du bien au moment de la vente mais le vendeur indique qu’il ignorait qu’il s’agissait d’une caractéristique pouvant donner lieu à des désordres.

Il en conclut que le fait d’avoir rencontré de l’humidité en 2010 et avoir fait réaliser des travaux, ne font pas de lui un vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance des vices.

Pour le détail des moyens développés par M. [A] [U], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 2.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 stipule que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 précise que l’acheteur, en cas de vices cachés, a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix .

L’article 1645 prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts.

1– Sur l’existence d’un vice caché antérieur à la vente présentant un caractère de gravité

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment du constat d’huissier fait le 27 janvier 2021 dans la maison achetée par M. [R] [V], soit quelques mois à peine après l’achat, du rapport de recherche de fuite réalisé en juillet 2021 et du rapport d’expertise judiciaire, que la maison acquise auprès de M. [A] [U] est atteinte de phénomènes d’humidité importants et persistants, affectant tous les bas de murs de la maison, au niveau des façades, des murs mitoyens et des murs de refend ; que la maison souffre d’un problème ancien de remontées capillaires qui s’expliquent par son mode constructif ; que le seul problème de la ventilation insuffisante, évoqué par l’expert, ne suffit pas à expliquer ce phénomène important touchant seulement le rez-de-chaussée et la partie basse des murs.

Il ressort des débats que le phénomène n’est pas apparu seulement dans la période immédiatement postérieure à la vente, mais qu’il avait déjà conduit le vendeur à faire réaliser des travaux en octobre 2010.

L’expert a exclu dans son rapport final les autres causes des désordres qu’il avait pu énoncer à l’issue de la première réunion d’expertise.

M. [U] avait fait réaliser en septembre 2010 un asséchement mural, seulement en façade côté rue, pour « traiter les remontées capillaires », comme cela ressort clairement de la facture de la SARL Ouest Confort. Il avait été procédé à des injonctions dans les murs en pierre, selon le procédé « Technichem ».

M. [U] avait donc lui aussi constaté le désordre d’humidité en partie basse des murs notamment dans la chambre du rez-de-chaussée, comme l’indiquait la fiche de constat préalable de l’entreprise Ouest Confort.

De tels désordres d’humidité généralisés au rez-de-chaussée rendent manifestement la maison impropre à sa destination car une maison d’habitation ne doit pas présenter une humidité interne aussi importante du fait des problèmes esthétiques générés, avec une dégradation rapide des éléments de décoration murale et des biens présents, outre des problèmes sanitaires pour ses occupants, comme le démontre l’attestation médicale produite aux débats, selon laquelle Mme [S] [T] avait présenté à partir de décembre 2020 un tableau de rhinite chronique pouvant s’expliquer par la présence de moisissures dans le logement.

Ce phénomène de remontées capillaires était inconnu des acheteurs en octobre 2020 au moment de la vente ; ils l’ont toutefois découvert rapidement. Il est certain que s’ils avaient eu connaissance de ce vice, ils auraient renoncé à acheter la maison, ou en auraient donné un moindre prix.

Le tribunal constate donc que les conditions de l’article 1641 du Code civil précité sont réunies.

2– Sur la connaissance par le vendeur du vice caché

Il est admis que si le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente, il ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés incluse dans l’acte de vente.

Le tribunal constate que le demandeur a fait le choix non pas de se faire rembourser l’entier prix de vente mais seulement une partie du prix, correspondant au coût des travaux pour remédier complètement au phénomène de remontées capillaires et pour refaire les embellissements intérieurs détériorés.

Or il n’a pas été contesté que M. [A] [U] avait lui-même fait réaliser des travaux d’assèchement d’un seul mur de la maison en 2010, mais qu’il ne l’a pas signalé aux acheteurs.

Il prétend qu’après ces travaux de 2010, il n’avait plus connu aucun problème d’humidité. Il ressort toutefois de l’attestation produite aux débats, de M. [Z], propriétaire de la maison mitoyenne depuis septembre 2019, que M. [U] s’était confié à lui en octobre ou novembre 2019 au sujet des problèmes d’humidité qu’il rencontrait dans sa maison ; que M. [Z] avait pénétré à l’intérieur et constaté une odeur d’humidité et des traces noires, non seulement sur le mur adjacent à sa maison mais aussi un peu partout dans les pièces du rez-de-chaussée.

M. [Z] a précisé dans son attestation que M. [A] [U] lui avait parlé régulièrement de ses problèmes d’humidité en 2020 ; qu’après l’achat de la maison par M. [R] [V] et Mme [S] [T] en octobre 2020, il avait fait la connaissance de ses nouveaux voisins et avait pu constater que toute la décoration avait été refaite (ce qu’il a appelé « les peintures ») et que toutes les traces qu’il avait vues en octobre ou novembre 2019 avaient disparu. Selon M. [Z], tous les voisins savaient que M. [A] [U] avait eu des problèmes d’humidité dans sa maison.

Il ressort par ailleurs de l’attestation de M. [D] qui avait occupé la maison mitoyenne à la maison litigieuse, avant M.[Z], de 2005 à 2019, que M. [U] lui avait également parlé de ses problèmes d’humidité dans la maison.

Il n’y a donc pas de doute sur le fait que la maison litigieuse a été vendue après que la décoration intérieure ait été refaite à neuf mais que les problèmes récurrents d’humidité n’avaient pas été résolus. De plus, M. [U] n’a pas signalé ce problème aux acquéreurs au moment de la vente, pensant, à tort, qu’il suffisait de vendre « en l’état » pour être à l’abri de tout recours.

Le tribunal en conclut que M. [A] [U] doit être condamné à indemniser l’acheteur des conséquences du vice qu’il lui a caché.

3– Sur la demande de dommages-intérêts

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le coût des travaux pour supprimer les remontées capillaires dans les murs, consistant en la réalisation d’un cuvelage et d’une barrière d’étanchéité par injection, s’élève à 14 590 EUR TTC.

Il faut ajouter le coût des travaux de remise en état des embellissements intérieurs évalué à 20 353,72 EUR TTC, incluant la dépose et la repose des éléments de cuisine ainsi que les radiateurs, outre la somme de 300 EUR TTC qui concerne les frais d’études pour l’établissement du devis en réparation.

Le coût total du préjudice matériel s’élève donc à 35 243,72 EUR TTC.

M. [R] [V] réclame également une indemnité au titre du préjudice de jouissance subi du fait de devoir vivre dans une maison présentant une importante humidité et cela depuis plusieurs années. Il demande une indemnité de 300 EUR par mois, à compter de janvier 2021.

Le tribunal estime qu’il doit allouer pour ce préjudice de jouissance consistant en des difficultés d’occupation du rez-de-chaussée de la maison, une indemnité mensuelle de 200 EUR, courant de janvier 2021 à la date du présent jugement, soit pendant 57 mois. Il sera donc alloué une indemnité de 11 400 euros.

M. [A] [U] sera donc condamné à payer à M. [V] les sommes de 35 243,72 EUR TTC et de 11 400 EUR.

L’indemnité de 35 243,72 EUR TTC sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui applicable à la date de dépôt du rapport d’expertise c’est-à-dire celui de septembre 2024 et il devra être comparé avec l’indice en vigueur au moment du paiement.

4– Sur les autres demandes

Il serait équitable de laisser à la charge de M. [R] [V] les frais d’instance qu’il a dû engager. M. [A] [U] sera condamné à lui verser la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] [U] sera également condamné aux entiers dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [U] à payer à M. [R] [V] :

– la somme de 35 243,72 EUR TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur en septembre 2024,

– la somme de 11 400 EUR en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [A] [U] à payer à M. [R] [V] la somme de 5000EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [U] aux entiers dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Le Hyaric, greffier.

Le greffier, La présidente