TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 Mai 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 26/00041 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6AZ2

Minute n°

Copie exécutoire le 26/05/2026

à

Maître [G] GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN

M^e Sibylle DE CORBERON

entre :

Monsieur [O], [F] [B] [N]

né le 01 Mars 1996 à [Localité 1] (75)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Sibylle DE CORBERON, avocat au barreau de LORIENT

Demandeur

et :

Madame [Z], [I], [F] [S]

née le 29 Septembre 1998 à [Localité 3] (56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître François-xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Avril 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte authentique en date du 28 novembre 2024, Monsieur [O] [N] a acquis de Madame [Z] [S] et par l’intermédiaire de l’agence KRETZ FAMILY REAL ESTATE un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5] (56).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, Monsieur [O] [N] a assigné Madame [Z] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT.

Prétentions et moyens des parties :

Monsieur [O] [N] demande au juge des référés de :

— Ordonner une expertise judiciaire.

— Réserver les dépens.

Il expose subir depuis son installation en janvier 2025 des infiltrations au niveau des plafonds et fenêtres de toit lesquelles ont été constatées par procès-verbal de constat du 11 septembre 2025 et rapport d’expertise amiable du 09 octobre 2025. Il indique que l’expert intervenu a préconisé la reprise intégrale des entourages de fenêtre de toit ainsi qu’une réfection globale de la toiture.

Il dit avoir régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assurance habitation afin que des mesures conservatoires soit mises en œuvre, et avoir mis en demeure Madame [S] suivant courriers des 18 juillet 2025 et 14 octobre 2025 d’avoir à prendre en charge financièrement la quote-part des travaux sur les parties communes qu’il va devoir supporter pour la réfection des toitures et le remplacement des menuiseries, en vain.

***

Madame [Z] [S] demande au juge des référés de :

— Déclarer la requérante irrecevable en tant qu’elle ne dispose ni d’un intérêt ni de qualité à agir vu la clause de renonciation à recours.

— La déclarer irrecevable en tant qu’elle ne dispose d’aucun recours.

— Subsidiairement, la débouter de sa demande en tant qu’elle ne dispose d’aucun motif légitime.

— La condamner au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle considère que la demanderesse est irrecevable à solliciter une expertise puisqu’aux termes de l’acte de vente elle a renoncé à tout recours à l’encontre du défendeur, par ailleurs, que lors de la visite, des infiltrations étaient visibles sur les photos et vidéos de l’agent immobilier, que la peinture n’était pas récente et que la structure métallique était visible par ses poteaux apparents. Elle relève qu’aucune facture n’est produite aux débats.

Motifs de la décision :

A titre préliminaire il y a lieu de rappeler que le débat sur l’interprétation de la clause exonératoire de responsabilité du vendeur en l’espèce contestée, et de ses conséquences en termes de garanties, relève de la compétence du juge du fond.

La demande formulée par Monsieur [N] est recevable.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Monsieur [O] [N] produit aux débats un procès-verbal de constat du 11 septembre 2025 et rapport d’expertise amiable du 09 octobre 2025 constatant la présence d’infiltrations en toiture et sur le mur pignon nord, moisissures, traces d’humidité notamment dans la salle de bains et réparations de rapiéçage effectuées sur la toiture. Il produit par ailleurs une attestation d’une copropriétaire témoignant de l’existence des infiltrations avant la vente.

La matérialité des désordres est constatée.

Il justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Mme [H] [Y], experte près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 4], avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.).

— Se rendre sur les lieux et en faire la description.

— Rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser notamment pour chaque vice s’il provient d''une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou de toute autre cause ; préciser si des travaux ont été effectués et s’ils étaient conformes aux règles de l’art.

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices.

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée.

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs).

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage.

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble.

— Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ; en chiffrer le coût.

— S’agissant des non-conformités, fournir tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier ; en chiffrer le coût.

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance.

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par Monsieur [O] [N] dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

REJETONS les autres demandes.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.