MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/02826 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RAGK

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 02 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEUR

M. Monsieur [I] [O], [M], [C]

né le 17 Janvier 1980 à [Localité 33], demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 60

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [30]” SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 1" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 2" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 3" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 4" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 5" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 6" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 7" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [29] 8" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 9" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 10" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [31] 11" SIS A [Localité 45] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES [Localité 34] SIS A [Adresse 44] [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 45], RCS [Localité 45] 424 379 410, pris en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 27]

représentés par Maître Guy DEDIEU de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE, avocats plaidant/postulant,

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 15], dénommé [Adresse 39], a fait l’objet d’un ‘règlement de copropriété horizontale’ reçu par Me [L], notaire à [Localité 45], le 2 juillet 1968, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] le 14 mars 1969, aux termes duquel l’ensemble immobilier a été divisé en une copropriété dite horizontale de onze lots également dénommés ‘volumes’ numérotés de 1 à 11 représentant au total 10 000 voix.

Cet acte prévoyait la constitution d’une association syndicale (Asl) libre dénommée ‘[Adresse 41]'.

Les parcelles composant les onze lots portent les références cadastrales suivantes :

— préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 17], lieudit [Adresse 13], pour une contenance de dix-huit ares soixante-six centiares (18 a 66 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 1], lieudit [Adresse 13], pour une contenance de cinq ares quatre-vingt-onze centiares (5 a 91 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 2], lieudit [Localité 38], pour une contenance de neuf ares dix-huit centiares (9 a 18 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 3], lieudit [Localité 38], pour une contenance de dix ares quatre-vingt-douze centiares (10 a 92 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 5], lieudit [Localité 38], pour une contenance de vingt ares cinquante-quatre centiares (20 a 54 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 6], lieudit [Localité 38], pour une contenance de quatre ares trente centrales (4 a 30 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 7], lieudit [Localité 38], pour une contenance d’un are soixante-dix-sept centiares (1 a 77 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 8], lieudit [Localité 38], pour une contenance de cinquante centiares (50 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 9], lieudit [Localité 38], pour une contenance d’un are cinquante-neuf centiares (1 a 59 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 10], lieudit [Localité 38], pour rue contenance de dix ares vingt-neuf centiares (10 a 29 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 12], lieudit [Localité 38], pour une contenance de quinze ares soixante-sept centiares (15 a 67 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 16], lieudit [Adresse 40], pour une contenance de vingt ares trente-trois centiares (20 a 33 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 18], lieudit [Adresse 13], pour une contenance de vingt et un ares quatre-vingt-dix-sept centiares (21 a 97 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 19] lieudit [Adresse 13], pour une contenance de deux ares dix centiares (2 a 10 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 21], lieudit [Localité 38] pour une contenance de huit centiares (8 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 22], lieudit [Localité 38], pour une contenance de deux ares quinze centiares (2 a 15 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 23], lieudit [Localité 38], pour une contenance de dix ares cinquante-cinq centiares (10 a 55 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 24], lieudit [Adresse 40], pour une contenance de onze ares quatre-vingt-trois centiares (11 a 83 ca)

— Préfixe [Cadastre 26], section AH, numéro [Cadastre 25], lieudit [Adresse 13], pour une contenance de trente ares quatre-vingt-un centiares (30 a 81 ca),

Soit ensemble : un hectare quatre-vingt-dix-neuf ares quinze centiares (1 ha 99 a 15 ca).

Les onze lots de cette copropriété se décomposent comme suit :

— lot 1: AH [Cadastre 11] et AH [Cadastre 4] devenues AH [Cadastre 25] – 3 081 m² – 179 /1000èmes

— lot 2: AH [Cadastre 16] – 2 033 m² – 148/1000èmes

— lot 3: AH 309 – 3 197 m² – 128/1000èmes

— lot 4: AH 308 – 1 866 m² – 109/1000èmes

— lot 5: AH [Cadastre 5] et AH [Cadastre 10] – 3 083 m² – 180/1000èmes

— lot 6: AH [Cadastre 21], AH [Cadastre 22] et AH [Cadastre 23] – 1 278 m² – 74/1000èmes

— lot 7: AH [Cadastre 19] – 210 m² – 12/1000èmes

— lot 8: AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 7] – 1 095 m² – 63/1000èmes

— lot 9: AH [Cadastre 6] et AH [Cadastre 9] – 589 m² – 34/1000èmes

— lot 10: AH [Cadastre 24] – 1183 m² – 69/1000èmes

— lot 11: AH 292- 591 m² – 34/1000èmes.

Les parcelles AH [Cadastre 3], AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 12] constituent les voieries.

Chacun des onze lots/ volumes de la ‘copropriété horizontale’ constitue une copropriété verticale et fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division publié entre 1969 et mars 1971.

Les lots 1 à 5 sont constitués de bâtiments :

Lot 1 : bâtiment A

Lot 2 : bâtiment D

Lot 3 : bâtiment E

Lot 4 : bâtiment C

Lot 5: bâtiment B.

Les lots 6 à 11 sont constitués de parkings :

Lot 6 : parking F

Lot 7 : parking H

Lot 8 : parking G

Lot 9 : parking I

Lot 10 : parking J

Lot 11 : parking K.

Le ‘règlement de la copropriété horizontale’ du 2 juillet 1968 a été complété par un additif déposé au rang des minutes de Me [L] et publié à la publicité foncière le 13 janvier 1971.

Selon acte notarié reçu le 29 avril 2016, par Me [N], notaire à [Localité 45], M. [O] [I] a acquis dans l’ensemble immobilier dénommé ‘[Adresse 39]' les trois lots suivants :

— deux lots situés dans le volume n°4 (bâtiment C) : le lot n°63 consistant en une cave au 2ème sous-sol portant le numéro 35 et représentant les 53/10 000ème des parties communes

générales et le lot n°117 consistant en un appartement de trois pièces situé au 8ème étage et représentant les 266/10 000ème des parties communes générales,

— un lot situé dans le volume n°6 : lot n°60 consistant un emplacement de parking (numéro 228), représentant les 151/10 000ème des parties communes générales.

Par actes du 24 juin 2022, M. [I] a fait assigner les syndicats des copropriétaires mentionnés en entête du présent jugement devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale tenue le 30 mars 2022.

Par actes du 7 juin 2023, M. [I] a fait assigner les mêmes devant cette juridiction aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale tenue le 30 mars 2023.

Par actes du 5 juin 2024, M. [I] a fait assigner les mêmes aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale tenue le 28 mars 2024.

Ces procédures ont été jointes par ordonnances rendues le 15 février 2024 et le 28 novembre 2024 par le juge de la mise en état.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 juin 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 19 février 2025, M. [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 5, 14 et 22 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L111-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 30 mars 2022,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 30 mars 2023,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 28 mars 2024,

— condamner tout succombant :

* à lui verser la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens avec distraction au profit de la Scp Vincent Cheze sur son affirmation de droit, précision faite que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et astreintes, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

* au paiement des émoluments retenus en application de l’article A. 444-32 du code de

commerce en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— débouter les parties adverses de l’intégralité de leurs demandes, dont celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispenser M. [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, M. [I] argue en premier lieu d’une erreur sur la dénomination de la copropriété désignée dans les procès-verbaux d’assemblées générales et de l’inexistence de la copropriété ‘[Adresse 37]'. Il fait notamment valoir que :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2022, 30 mars 2023 et 28 mars 2024 font mention de la réunion du syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Les [Localité 34]' alors que cette dénomination ne ressort ni du règlement de copropriété du volume 4, ni de celui du volume 6, ni du règlement de copropriété de la résidence [28] (copropriété horizontale) et qu’aucun document publié auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] ne fait mention d’une telle copropriété ;

— le fait de gérer comme une copropriété unique l’ensemble des bâtiments situés sur le foncier de la copropriété horizontale (qui n’a vocation qu’à gérer les parties communes à l’ensemble des bâtiments) est parfaitement illégale, aucun des règlements de copropriété publiés lors de la création de cet ensemble immobilier ne prévoyant un tel mode de gestion ;

— le fait que la copropriété a été gérée depuis des années de la même façon est à cet égard inopérant ;

— l’immatriculation de la résidence ‘les [35]' au registre des copropriétés sous le numéro AA4246484 n’a pas pour effet de lui conférer une existence juridique.

M. [I] argue en second lieu d’une erreur sur les calculs et la répartition des millièmes.

Il soutient pour l’essentiel que :

— les tantièmes sur la base desquels les copropriétaires ont été appelés à voter (612 700 tantièmes) ne correspondent pas aux règlements de copropriété des volumes n°4 et n°6, en contrariété avec l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndic n’est pas en mesure d’expliquer rationnellement la répartition des tantièmes qui a été appliquée.

Il conteste l’argumentation des syndicat des copropriétaires selon laquelle, dans la mesure où il serait possible de ‘reconstituer le sens du vote’ et le résultat de l’assemblée générale, la nullité ne serait pas encourue.

Il observe encore que les treize copropriétés ne disposent pas de comptes bancaires séparés mais d’un seul compte, ce qui démontre les limites de cette gestion ‘hasardeuse'.

M. [I] s’oppose enfin à la demande des défendeurs tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, soutenant avoir démontré que le fonctionnement de la copropriété est tout aussi irrégulier qu’illégal depuis des décennies et il doit y être mis un terme par une décision de justice ayant vocation à être exécutée par le syndicat des copropriétaires.

En réponse, selon conclusions signifiées le 29 janvier 2025, les syndicats des copropriétaires défendeurs demandent au tribunal judiciaire de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 17-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence les [Localité 34], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Immobilière de [Localité 45], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— juger qu’il y a lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit du jugement.

Les défendeurs exposent :

— que la Sarl Immobilière de [Localité 45] est le syndic de l’ensemble immobilier depuis l’assemblée générale du 19 avril 2004 et qu’elle gérait initialement sept lots au sein de l’ensemble immobilier composant la résidence [28], les quatre bâtiments restants étant gérés par le syndic non professionnel de la Résidence [32]) ;

— qu’en raison des difficultés de gestion de ce syndic non professionnel, l’assemblée générale des copropriétaires décidait de confier la gestion de ces 4 bâtiments également à la Sarl Immobilière de [Localité 45] , ainsi qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2022,

— que c’est dans ce cadre que le syndic a convoqué les assemblées générales de la copropriété ‘les [Localité 34]'.

Pour conclure au rejet des demandes d’annulation d’assemblées générales, les défendeurs avancent pour l’essentiel :

— que le registre des copropriétés mentionne bien la dénomination et l’existence de la copropriété ‘[Adresse 37]', enregistrée sous le numéro d’immatriculation : AA4246484, située [Adresse 15] ([Adresse 20]) ; qu’aucune autre copropriété n’est référencée à l’adresse de la résidence [Adresse 15] ; que la copropriété ‘Les [Localité 34]' bénéficie donc bien d’une existence juridique et que les formalités légales liées à son enregistrement ont bien été réalisées ;

— que le fait que la dénomination de la copropriété (‘Les [Localité 34]') diffère de celle de la résidence (‘[28]') n’a aucune incidence sur la régularité des assemblées générales ; que l’ensemble immobilier n’a jamais connu dans son organisation une division permettant d’attribuer un syndic distinct par bâtiment,

— qu’il est jugé de manière constante, en application de l’article 17-1 du décret du 17 mars 2017 que l’erreur affectant le procès-verbal, si elle n’entraîne aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée et était dépourvue d’incidence sur le sens de celles-ci, doit conduire, en dépit d’une éventuelle erreur, à l’absence d’annulation de l’assemblée générale dans sa totalité ;

— que, si M. [I] fait grief aux procès-verbaux du 30 mars 2022, du 30 mars 2023 et du 28 mars 2024 de retenir un nombre de tantièmes erroné, qui aurait varié au fil des années, il appert, pour chacun des points portés à l’ordre du jour de chacune des assemblées générales contestées, que le résultat des votes est à la fois déterminé en termes de copropriétaires votants mais également en termes de tantièmes, que chaque copropriétaire est mentionné à la lettre du procès-verbal avec son nom et le nombre de tantièmes qu’il possède au sein de la copropriété, de sorte que le nombre de copropriétaires votants, qu’ils soient présents ou représentés à l’occasion de l’assemblée générale, permet de retracer la part de chaque votant dans la prise de décision ;

—  que M. [I] est défaillant à rapporter la preuve d’une éventuelle erreur dans le calcul des tantièmes ou à démontrer que le résultat du vote s’en trouverait affecté.

Ils ajoutent en conclusion que la Sarl Immobilière de [Localité 45] est le syndic de copropriété de deux ‘immeubles’ (sic) distincts :

— les [Localité 34] correspondant aux bâtiments B C et E représentant au cumul des tantièmes de tous les lots : 612 700 tantièmes

— Bourthol représentant 385 000 tantièmes,

soit un total de tantièmes pour les deux immeubles de 997 700 tantièmes.

Ils précisent qu’un état des dépenses distinct est tenu pour la résidence Les [Localité 34] et pour la résidence [28].

Enfin, ils sollicitent que l’exécution provisoire de droit du jugement soit écartée, exposant qu’ il est nécessaire qu’une décision définitive ayant autorité de la chose jugée soit rendue afin de ne pas faire peser une insécurité juridique sur les procès-verbaux d’assemblée générale contestés et, partant, les délibérations votées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande principale

* Sur le premier moyen

L’article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable en l’espèce lors du règlement du 2 juillet 1968, disposait que les associations syndicales libres se forment sans l’intervention de l’administration.

Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.

L’acte d’association spécifie le but de l’entreprise ; il règle le mode d’administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 3 de la loi du 21 juin 1865 prévoyait que les associations syndicales peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger , emprunter et hypothéquer.

En application de l’article 6, un extrait de l’acte d’association devra, dans le délai d’un mois à partir de sa date, être publié sur un support habilité à recevoir des annonces légales dans le département, ou, s’il n’en existe aucun, dans l’un des journaux du département. Il sera, en outre, transmis au préfet et inséré dans le recueil des actes de la préfecture.

Aux termes de l’article 7, à défaut de publication dans un journal d’annonces légales, l’association ne jouira pas du bénéfice de l’article 3. L’omission de cette formalité ne peut être opposée aux tiers par les associés.

Il a été jugé, sur le fondement de ces dispositions, que les associations syndicales libres ne bénéficient de la personnalité morale que si la formalité de publication destinée à l’information des tiers a été accomplie (3 Civ., 31 mai 2000, pourvoi n 98-19.142, Bull. 2000, III, n 116), et même que la personnalité juridique de l’association naît au jour de l’accomplissement des formalités de publication des statuts (1ère Civ., 14 janvier 2003, pourvoi n 01-03.509).

Au cas présent, il a été constitué par le ‘règlement de copropriété horizontale’ du 2 juillet 1968 une association syndicale libre, régie par la loi du 21 juin 1865 (et non 1965 comme indiqué par erreur) et dénommée ‘[Adresse 41]'.

L’objet de cette association est ‘l’établissement, la gestion et l’entretien de tous travaux destinés à permettre ou faciliter l’usage collectif des parties du groupe d’habitations placées sous le régime d’indivision forcée, la répartition des dépenses entre membres du syndicat, le recouvrement et le paiement de ces dépenses ; d’une façon générale, l’administration, la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la desserte de l’ensemble des immeubles sus-désignés, ainsi que l’application des dispositions du présent cahier des charges, qui réglementent l’usage des parcelles dans l’intérêt commun’ (pg 11, article 20).

L’article 15 du règlement précise que les terrains laissés dans l’indivision sont affectés à usage de passage et constitueront un ensemble dont chaque partie servira à l’utilité de tous les copropriétaires indistinctement. Sont également comprises dans l’indivision forcée les canalisation souterraines et aériennes utiles à l’usage normal de chacun des fonds compris dans le règlement.

L’article 16 stipule que les voies et allées de desserte sont affectées à perpétuité à la circulation des piétons et des véhicules.

L’additif au règlement de copropriété (pièce 3 des défendeurs) ajoute un article 17bis ‘définition des ouvrages affectés à l’usage collectif et placés sous le régime de l’indivision forcée’ prévoyant que seront communs entre l’ensemble des copropriétaires constituant le groupe : les réseaux d’égouts à partir du branchement pouvant être considéré comme particulier à chaque bâtiment jusqu’au raccordement avec le collecteur de la ville), tous les réseaux de distribution (eau froide, eau chaude, chauffage) entre les sources de production ou compteurs généraux et le branchement particulier à chaque bâtiment, toutes les clôtures délimitant le groupe avec les immeubles voisins, le puits existant destiné à l’arrosage des espaces verts ou autres usages communs, les panneaux de signalisation destinés à la réglementation de la circulation et du stationnement à l’intérieur du groupe.

En application de l’article 24 du règlement, l’assemblée générale de l’Asl se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants et si l’un des fonds fait l’objet d’une copropriété, c’est le syndic (dudit fonds/ lot / volume) qui représente les copropriétaires à l’assemblée générale de l’association, l’additif ajoutant que ‘le règlement de copropriété [du lot/ volume] est inopposable à l’association syndicale, notamment en tant qu’il subordonnerait le vote du syndic à une consultation ou à une approbation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires'.

Il résulte de ce qui précède qu’une Asl a été constituée le 12 juillet 1968 afin d’assurer la gestion d’éléments demeurant en indivision forcée. La condition suspensive d’approbation par l’autorité administrative compétente des dispositions contenues aux titres I II et V du règlement doit être considérée comme réunie, ladite autorité administrative n’étant pas précisée tandis que l’article 5 précité de la loi du 21 juin 1865 dispose que les associations syndicales libres se forment ‘sans l’intervention de l’administration'.

S’il est justifié d’une publication à la publicité foncière du règlement du 12 juillet 1968 et de son additif, il n’est en revanche pas justifié de la publication prévue par l’article 6 de la loi du 21 juin 1865.

Ce défaut de publication prive l’association syndicale libre de la personnalité juridique, mais non d’existence juridique. L’association syndicale libre est, en effet, formée par le seul engagement des propriétaires intéressés et la publication de ses statuts n’est pas une formalité substantielle de constitution de l’association.

En créant une Asl, le règlement du 12 juillet 1968 constitue la convention contraire créant une organisation différente du statut de la copropriété prévue par l’alinéa 4 de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige. Est donc exclue, pour la ‘copropriété horizontale', l’application du statut de la copropriété.

Il ressort encore des éléments versés aux débats et conclusions des parties que les lots 1 à 11 font chacun l’objet d’un règlement de copropriété, instituant pour chacun un syndicat des copropriétaires et une assemblée générale.

L’organisation qui vient d’être décrite ne correspond toutefois pas à celle observée dans les faits.

Sont versés aux débats des procès-verbaux d’AG du syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Les [Localité 34]' 28 février 1975, 15 avril 1976, 10 avril 1987, 8 novembre 1988 (AGE), 23 mars 1989 (avec la précision ‘syndicat secondaire B C E'), 26 avril 1990, 12 mars 1991, 17 mars 1993, 9 avril 1997, 27 février 2001, 19 avril 2004, 28 mars 2013, 10 avril 2018, 30 avril 2019.

Le procès-verbal d’AGE du 8 novembre 1988 mentionne que ‘à l’unanimité il est ‘confirmé’ l’existence d’un syndicat secondaire pour les bâtiments B C et E et la confirmation des fonctions de syndic du cabinet SOGAB jusqu’au 28 février 1989'.

Il se déduit de ces éléments que le [Adresse 43] se trouve être un syndicat secondaire correspondant aux bâtiments B C et E, tel que confirmé par l’indication précise de ces bâtiments à l’exclusion de tout autre dans les procès-verbaux d’AG des 9 avril 1997, 17 mars 1993 et 9 avril 1997 (‘renouvellement du syndic pour les bâtiments B C et E').

Il résulte toutefois des conclusions des défendeurs et des éléments versés aux débats que le ‘syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la résidence ‘Les [Localité 34]' est susceptible de recevoir d’autres acceptions :

— d’une part, alors que, ainsi qu’il vient d’être vu, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 34]' est un syndicat secondaire qui ne concerne que trois lots/ volumes d’appartements (bâtiments B C et E), les défendeurs soutiennent que la Sarl l’Immobilière [Localité 45] était historiquement le syndic de ‘sept lots', sans plus de précision de sorte que les quatre volumes autres que les bâtiments B C et E dont la Sarl l’Immobilière [Localité 45] est le syndic historique sont ignorés. C’est du reste huit bâtiments qui sont signalés dans le procès-verbal de 2022 : ‘ les myosotis’ ‘les violettes, ‘les oeillets’ ‘les coquelicots’ ‘les pétunias’ ‘les jacinthes’ les ‘dahlias', ‘les roses’ . Les quatre volumes constituant selon les défendeurs la résidence [28], antérieurement géré par un syndic non professionnel, ne sont pas plus désignés dans les conclusions des parties ;

— d’autre part, les défendeurs insistant sur le fait qu’une seule copropriété a été immatriculée au [Adresse 13] (alors que la ‘[Adresse 39]' a cette même adresse), il se déduit que c’est l’ensemble immobilier dans sa totalité (soit l’ensemble immobilier faisant l’objet de droits de propriété indivis dénommé ‘copropriété horizontale’ et organisé en Asl ainsi que les onze lots / volumes chacun soumis à un règlement de copropriété distinct) qui a été immatriculé par le syndic sous l’appellation ‘ les [Localité 34]' n° AA4246484, contenant 394 lots dont 154 d’habitation et 240 stationnements. En tout état de cause, tel que justement soutenu en demande, cette immatriculation n’a pas pour effet à elle seule de conférer une existence juridique à l’entité.

Or, la constitution de l’Asl en 1970 et l’absence de dissolution de celle-ci s’opposait à la soumission des droits indivis dénommés ‘copropriété horizontale’ au régime de la copropriété.

Il doit à nouveau être rappelé ici :

— que l’existence d’une association syndicale libre (dénommé ‘[Adresse 41]') est établie par ses statuts,

— que le défaut de publicité des statuts de l’Asl la prive de personnalité juridique mais non d’existence juridique ;

— qu’il ressort des propres conclusions des défendeurs que cette Asl a fonctionné dès lors que c’est, selon eux dans ce cadre, et de façon non compréhensible pour le tribunal, qu’un syndic non professionnel a géré quatre lots constituant ‘la résidence [28]',

— que le défaut de mise en conformité des statuts de l’association syndicale libre dans le délai prescrit par l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 n’affecte pas son existence dans les rapports des co-lotis entre eux mais son seul droit à agir en justice jusqu’à la date de mise en conformité de ses statuts comme il est dit à l’article 60 de l’ordonnance susvisée dans sa rédaction résultant de la loi n°2014-30366 du 24 mars 2014, qu’encore dans ce cas, et avant même publication de statuts régularisés, l’article 8 de ce texte fait interdiction aux membres de l’association de se prévaloir dans leurs rapports avec les tiers de leur propre carence à se conformer à la loi,

— qu’en cet état, le défaut de mise en conformité des statuts d’une association syndicale libre ne rend pas les statuts de celle-ci caducs, de sorte que, ces statuts constituent la convention contraire visée par l’article 1er de la loi n°10 juillet 1965 qui rend inapplicable le statut de la copropriété aux ensembles immobiliers faisant l’objet de droits de propriété indivis.

Cette application proscrite au statut de la copropriété à l’ensemble relevant de l’Asl est révélée notamment par la mise à l’ordre du jour d’assemblée générale de la ‘résidence Les [Localité 34]', de points intéressant l’indivision forcée visée par le règlement du 12 juillet 1968 et son additif :

— vote pour l’installation de containers à l’extérieur des bâtiments (résolution 14 de l’AG de 2022),

— vote pour la mise en place d’arceau à vélo dans les allées secondaires (résolution 15 de l’AG de 2022),

— vote pour la suppression des codes au niveau du portillon et du portail Sud (résolution 16 de l’AG de 2022)

— la mise en place d’un compost – partage dont l’emplacement sera décidé par le conseil syndical (résolution 14 de l’AG de 2023).

Outre le fait que ces points relevaient de la compétence de l’Asl et aurait dû être soumise à son assemblée générale (les syndics de chaque lot en représentant les copropriétaires), leur soumission à la seule AG ‘de la résidence Les [Localité 34]' prive de fait les autres co-lotis (‘résidence [28]') d’exprimer leur voix sur ces questions.

L’étude des procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024 confirme encore la gestion, sous forme d’une copropriété unique, de l’ensemble des bâtiments situés sur le foncier de la ‘copropriété horizontale’ en contrariété avec les règlements de copropriété intéressant les onze lots / volumes. Le règlement de copropriété du volume 4 (bâtiment C) dans lequel le demandeur possède deux lots prévoit, à cet égard, la constitution d’un syndicat des copropriétaires qui ne peut être que propre à ce bâtiment (article 10) et la réunion d’assemblées générales également propres.

* Sur le second moyen

Au terme de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose [à l’assemblée générale] d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

L’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

M. [I] possède 170/ 10 000èmes des parties communes générales du volume 4 (immeuble C) et 151/10 000èmes des parties communes générales du volume 6.

Il est mentionné dans les procès-verbaux versés aux débats qu’il est titulaire de 4420 / 612700 tantièmes.

En l’absence de toute démonstration claire à ce sujet, le demandeur doit être suivi lorsqu’il soutient que les défendeurs sont défaillants à exposer la répartition des tantièmes appliquée lors des assemblées générales contestées.

Les dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 invoqué par les défendeurs sont donc inapplicables.

Les moyens soulevés par M. [I] au soutien de sa demande étant fondés, il y a lieu de faire droit à ses prétentions.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Le [Adresse 42] [Adresse 37] (entendu comme syndicat secondaire), qui succombe principalement, sera condamné aux dépens sans qu’il y ait lieu toutefois d’inclure par anticipation les frais d’exécution.

M^e Cheze, qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [I] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses droits. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 36] [Localité 34] sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande à cette fin sera rejetée.

Il sera par ailleurs rappelé qu’en application de l’article 10-1 al.6 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Les demandes de M. [I] ayant été accueillies, il sera ainsi rappelé qu’il ne participera donc pas à la dépense commune desdits frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas développé dans leurs conclusions par les défendeurs de moyen caractérisant ‘l’insécurité juridique’ qu’ils disent redouter si l’exécution provisoire était maintenue et qui justifierait de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Annule les assemblées générales du 30 mars 2022, du 30 mars 2023 et du 28 mars 2024 du syndicat des copropriétaires de la ‘résidence Les [Localité 34]' ;

Condamne le [Adresse 42] [Adresse 37] aux dépens, à l’exception des frais d’exécution par anticipation,

Admet M^e Cheze, avocate, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 34] à verser à M. [O] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. [O] [I] sera dispensé de toute participation à ces frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires ;

Déboute le [Adresse 42] [Adresse 36] [Localité 34] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,