TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58481 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NB6

N° : 5

Assignation du :

10 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par Maître Christian BREMOND de l’ASSOCIATION BREMOND VAISSE SERVANT, avocats au barreau de PARIS – #R0038

DEFENDERESSE

S.A. KEN CLAUDE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2444

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé en janvier 1986, Monsieur et Madame [J] [Z] ont consenti à la société Rejatex un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3].

Le 3 juillet 1987, la société Rejatex Turenne a cédé à la société Ken Claude son fonds de commerce dont le droit au bail.

Le 20 décembre 1994, Monsieur et Madame [J] [Z] ont consenti au renouvellement du contrat de bail au profit de la société Ken Claude.

Suivant acte sous seing privé signé le 15 avril 2009, Mme [C] [Z], M. [W] [Z] et M. [E] [Z] (ci-après « les consorts [Z] ») ont renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Ken Claude, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 55.232,08 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La société Ken Claude ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers échus, les consorts [Z] lui ont fait délivrer, par exploit du 15 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 27 147,11 euros.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, les consorts [Z] ont, par exploit délivré le 10 décembre 2024, fait citer la société Ken Claude devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et voir ordonner son expulsion.

M. [W] [Z] et M. [E] [Z] demeurent seuls bailleurs, [C] [Z] étant décédée le 25 janvier 2025.

Entre-temps, aux termes d’une ordonnance rendue le 31 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment autorisé une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du preneur pour garantir la somme de 51 935,89 euros correspondant à la créance provisoire des consorts [Z].

La saisie conservatoire a été dénoncée à la société Ken Claude le 7 février 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, les requérants sollicitent de juger acquise la clause résolutoire depuis le 15 novembre 2024, d’ordonner l’expulsion de la société Ken Claude dans le mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 1000€ par jour de retard, de condamner la société défenderesse au paiement d’une provision de 52 470,31 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros par jour à compter du 16 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux, de condamner la société défenderesse aux dépens dont distraction au profit de M^e Christian Brémond et à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils concluent à l’oral au rejet de la demande de délais de paiement.

En réponse, par écritures oralement soutenues, la société Ken Claude sollicite la suspension de l’instance, à titre préliminaire ; à titre principal de rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et en tout état de cause de condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Raison Avocats.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la suspension de l’instance

Conformément aux dispositions de l’article 370 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension de l’instance du fait du décès de [C] [Z], dès lors que cette instance a été reprise par ses héritiers, déjà parties à l’instance, conformément à l’acte de notoriété communiqué.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Ken Claude soutient que les bailleurs ont fait pratiquer deux saisies conservatoires sur ses comptes bancaires, ce qui a eu pour effet de « geler la trésorerie », l’empêchant d’apurer les causes du commandement. Elle précise qu’aucun acte d’acquiescement à la saisie conservatoire ne lui a été signifié, de telle sorte que les sommes gelées n’ont pas été versées aux bailleurs. Elle indique également avoir pris contact avec le commissaire de justice pour lui indiquer qu’elle acquiesçait aux saisies conservatoires pour la somme de 51 935,89 euros, et considère que le défaut de paiement des sommes contenues dans le commandement de payer est imputable aux bailleurs et que les causes du commandement sont éteintes.

En réponse, les bailleurs indiquent que la société Ken Claude a attendu plusieurs mois avant de remplir et fournir au commissaire de justice les documents signés qui auraient permis d’actionner la saisie conservatoire, celle-ci ayant été pratiquée le 6 février 2025 et la remise des documents ayant eu lieu le 16 mai 2025, de sorte que le preneur n’a pas apuré les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Au cas particulier, le contrat de bail renouvelé stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses du bail, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs ont délivré au preneur un commandement de payer le 15 octobre 2024 à hauteur de 27 147,11 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 octobre 2024.

Le commandement vise la clause résolutoire et rappelle les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Si la défenderesse invoque les deux saisies-conservatoires pratiquées sur ses comptes bancaires le 6 février 2025, cet argument ne peut revêtir le caractère d’une contestation sérieuse à la constatation de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puisque ces saisies sont postérieures à la délivrance du commandement de payer et au délai qui lui était imparti pour en apurer les causes.

En effet, il résulte du décompte actualisé produit aux débats que la non régularisation des causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance n’est pas contestable, de telle sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des règlements effectués par la locataire, de l’ancienneté des relations contractuelles ainsi que des difficultés rencontrées lors de la période des Jeux Olympiques, il sera accordé à cette dernière des délais qui ne préjudicient pas de façon disproportionnée aux intérêts des bailleurs, lesquels pourront expulser la défenderesse si les délais ne sont pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux sans qu’il ne soit besoin d’ordonner d’astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

La défenderesse sera également redevable en ce cas d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente à 400 euros par jour à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, cette demande ne repose ni sur l’existence d’une clause, nullement invoquée, ni sur la démonstration d’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en son principe qu’en son montant.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La saisie-conservatoire est une mesure à caractère provisoire qui n’entraîne pas de paiement immédiat entre les mains du créancier. Ainsi, en l’absence d’obtention d’un titre exécutoire permettant une conversion de la saisie en saisie attribution, les créanciers ne peuvent percevoir aucune somme.

Par définition, les demandeurs n’ont pas encore obtenu de titre exécutoire sur les sommes saisies, puisque c’est l’objet de la présente procédure. En outre, l’acquiescement auprès du commissaire de justice a été effectué la veille de l’audience, de sorte qu’à la date de l’audience, les fonds n’avaient pas été libérés. Il s’ensuit que le preneur reste redevable des sommes ayant fait l’objet des deux saisies-conservatoires.

Si la société défenderesse produit une capture d’écran d’un virement qui aurait été exécuté à destination de la société « IDM CONSEIL », administrateur des locaux loués, le 20 mai 2025 pour un montant de 1000 euros, elle ne s’explique pas sur ce virement et cette seule capture d’écran ne permet pas d’établir que les fonds ont été effectivement réceptionnés par les bailleurs.

Ainsi, après examen du décompte actualisé au 19 mai 2025 qui intègre les deux règlements effectués par le preneur pour un montant total de 24 488,78 euros et déduction des frais de commandement de payer, recouvrable au titre des dépens (195,35 euros), la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme non sérieusement contestable de 52 274,96 euros au titre de la dette locative échue au 19 mai 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1600€ au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont distraction au profit de M^e Christian Brémond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu de suspendre l’instance ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la société Ken Claude à payer à M. [W] [Z] et M. [E] [Z] la somme de 52 274,96 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 19 mai 2025, 1er trimestre 2025 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Ken Claude portant sur des locaux situés [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société Ken Claude et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la société Ken Claude à payer à M. [W] [Z] et M. [E] [Z] une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Ken Claude à payer à M. [W] [Z] et M. [E] [Z] la somme de 1600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la Ken Claude au paiement des dépens ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Christian Brémond, avocat à la cour ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN