N° RG 25/00782 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AEH 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 18 Février 2026

DEMANDEUR:

S.A. [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [Q] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR:

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 21 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 18 Février 2026 par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Le 18/02/2026:

Exécutoire à [Localité 1] CONSTRUCTION

Copie à [V] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2015 renouvellé le 1er septembre 2020, La SA d’HLM [Localité 1] Construction a consenti à Madame [V] [O] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 4] à [Localité 2] ,avec garage, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 676,76 euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er décembre 2025, La SA d’HLM [Localité 1] Construction a fait assigner Madame [V] [O] devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

La SA d’HLM [Localité 1] Construction demande de :

Condamner Madame [V] [O] à lui payer la somme de 1025,23 euros au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2026.

Condamner Madame [V] [O] à lui payer la somme de 1415,66 euros au titre des réparations locatives (déduction faite des versements de Madame [V] [O] à hauteur de 883,41 euros ) .

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Madame [V] [O] aux dépens.

A l’appui de sa demande La SA d’HLM [Localité 1] Construction expose  :

— que Madame [V] [O] a quitté les lieux le 24 janvier 2024 laissant impayé les loyers et charges, outre diverses dégradations établies par l’état des lieux de sortie.

A l’audience La SA d’HLM [Localité 1] Construction confirme ses demandes.

Madame [V] [O] assignée à personne, ne se présente pas à l’audience, ni n’a été représentée .

.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM [Localité 1] Construction réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges après le départ de Madame [V] [O]..

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 1025,23 euros à la date du 21 janvier 2026,comportant une somme de 2,78 euros sur les mois de novembre et décembre 2023 et une somme de 3,10 euros sur le mois de décembre 2023 au titre des pénalités d’assurance locative obligatoire. Ce décompte correspond aux sommes dues au titre des loyers et charges dues jusqu’au 24 janvier 2024.

Madame [V] [O] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [O] à payer à La SA d’HLM [Localité 1] Construction la somme de 1025,23 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728,1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 77 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , que le locataire est tenu de réaliser sur l’immeuble qu’il occupe un ensemble de travaux d’entretien et de réparation destinées à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de son entrée dans les lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. Ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafond, voire des sols, il y a lieu d’appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu’au delà de 10 années, il n’existe plus de valeur résiduelle.

Enfin, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

En l’espèce, le bailleur ne fournit pas l’état des lieux d’entrée indiquant que l’appartement était neuf et que la locataire a rempli le formulaire “ Vos remarques sur le logement”, document retourné le 12 mars 2015 qui indique une dalle mal posée, de la rouille sur la rambarde du balcon, de la peinture écaillée sur les murs et la fermeture des rideaux compliquée dans les chambres au nord.

L’ état des lieux de sortie indique différentes dégradations locatives :

S’agissant de l’entrée, il est indiqué sur les murs “beaucoup de trous de chevilles et plusieurs

traces”. Aucune indication n’est fournie sur la nature et la dimension des taches signalées ni le nombre approximatif des trous de chevilles .

L’usage est indiqué abusif. Une somme de 337,28 euros est réclamé pour la réalisation de deux couches de peinture sur les murs.

Une somme de 337,28 euros sera retenue.

S’agissant de la cuisine, il est noté sur les murs : plusieurs trous /à refaire.

Le bailleur indique l’application de deux couches de peinture pour un montant de 30,03 euros.

La somme de 30,03 euros sera retenue.

S’agissant du séjour, il est noté qu’il y a beaucoup de trous sur les murs et que s’agissant du dégagement le papier peint est déchiré sur le bas du mur.une somme de 667,36 euros est réclamée.

La somme de 667,36 euros sera retenue à ce titre.

Le sol du séjour est indiqué avoir plusieurs trous et être déchiré mais aucune indication ne permet de connaître l’étendue exacte des dégradations, la demande sera donc rejetée à ce titre.

S’agissant de la chambre 1: il est noté la présence de plusieurs trous et de traces au niveau de la tête de lit nécessitant deux couches de peinture.

Une somme de 430,34 euros sera retenue.

S’agissant des cléfs; il est noté que 5 clefs n’ont pas été rendues.

Une somme de 140 euros sera ainsi retenue.

S’agissant de la chambre 3; il est noté trous dans la porte.

Une somme de 40 euros sera retenue.

En conséquence,madame [V] [O] sera condamnée à payer la somme de 1645,01 euros à la SA d’HLM [Localité 1] Construction au titre des réparations locatives..

Sur la restitution du dépôt de garantie:

L’article 22-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie prévu par le contrat de bail doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur ou des sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

Il est établi et non discuté que le dépôt de garantie d’un montant de 442,48 euros versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux pour le logement et un dépot de garantie de 35,08 pour le stationnement , ne lui ont pas été restitués et que ces montants doivent être déduits des sommes mises à sa charge au titre des loyers et charges impayées.

Sur le décompte des sommes dues :

Le décompte des sommes dues se présente de la manière suivante:

Loyers impayés: 1025,23 euros

Réparations locatives: 1645,01 euros

Sous Total 2670,24 euros

Sommes à déduire :

Dépot de garantie pour le logement 442,28

Le stationnement 35,08

Montant déja versé par madame [V] [O]

au titre des réparations locatives 883,41

Sous total 1360,77

Total des sommes dues 1309,47

Les sommes dues par la locataire porteront intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protectionl, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en dernier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne Madame [V] [O] à payer à La SA d’HLM [Localité 1] Construction la somme de MILLE TROIS CENT NEUF EUROS et QUARANTE-SEPT CENTIMES (1309,47), au titre des loyers, charges et réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2026.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne Madame [V] [O] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE