TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [M] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNX

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2024

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M] épouse [O],

[Adresse 2] – [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/07/1991, l’OPAC de [Localité 5], devenur l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, a donné à bail à [F] [W] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], un parking et une cave, pour un loyer initial de 958,65 francs.

Par avenant du 08/12/2020 et suite au décès de [F] [W], [U] [O] née [M] devenait seule titulaire du bail.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [U] [O] née [M] le 15/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 8107,94 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12/07/2024 délivré à étude, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner [U] [O] née [M] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

le recevoir en son action ; constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en conséquence :

ordonner l’expulsion de [U] [O] née [M] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [U] [O] née [M] au paiement d’une somme de 9592,19 euros à actualiser le jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure ; condamner [U] [O] née [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du lendemain de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux augmenté des charges, taxes courantes ;condamner [U] [O] née [M] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 12/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 11/10/2024.

La juge des contentieux de la protection soulevait d’office la question de l’application dans le temps de la réforme de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29/08/2023.

Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 9805,91 euros selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Il estime que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’entré en vigueur le 29/08/2023 s’applique immédiatement aux baux d’habitation en cours. Il en conclut que le bail contient une clause résolutoire légale. Il précise que les conditions générales du bail ont été égarées, de sorte que la clause expressément prévue au contrat ne peut être produite.

Il ajoute n’avoir jamais été informée d’une situation d’indécence ou d’insalubrité dans le logement.

[U] [O] née [M], comparant en personne, sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Elle indique être en capacité de régler sa dette, grâce au versement prochain d’une succession à son bénéfice. Elle propose un règlement de 272 euros par mois et affirme pouvoir prochainement verser 5000 euros suite à la perception d’une assurance vie. Elle ajoute subir une fuite dans son logement depuis plusieurs mois, créant un décollement du plafond et une infestation de cafards.

Un diagnostic social et financier était versé aux débats.

La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe.

Le demandeur était autorisé à produire un décompte actualisé de sa créance au 12/11/2024. Il le produisant par courriel contradictoire transmis à cette date.

MOTIFS

Sur l’application de la loi dans le temps

Selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°86-462 du 6 juillet 2023, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par décision du 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, la Cour de cassation a rappelé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail initial a été conclu le 19/06/1991 avec une prise d’effet au 01/07/1991 pour une durée de 4 mois renouvelable.

L’avenant n’a pas modifié ces termes.

Par conséquent, le bail a été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi susvisée, de sorte qu’un nouveau bail est en cours.

Les dispositions de l’article 24 I sont ainsi applicables dans leur version postérieure au 29/07/2023, et le bail contient une clause résolutoire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 18/03/2024.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 15/03/2024 reproduisait les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [O] née [M] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 15/05/2024 à minuit soit à compter du 16/05/2024.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNX

[U] [O] née [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et justifie du règlement de la somme de 400 euros le 06/11/2024, correspondant au loyer du mois d’octobre 2024. Elle produit par ailleurs une attestation notariale datée du 08/10/2024 confirmant l’existence d’une créance de 9086,33 euros au bénéfice de [U] [O] née [M].

S’agissant de la situation d’indécence évoquée par la locataire, il convient de relever que les photographies produites ne sont ni datées, ni constatées par commissaire de justice. Aussi, si un signalement auprès du service technique de l’habitat a été effectué, cette demande n’est pas datée et aucun rapport n’a été rendu.

Ainsi, s’il est manifeste que des anomalies au niveau des plafonds et des murs de l’appartement sont présentes dans le logement, la locataire ne démontre pas l’existence d’une situation d’indécence caractérisée empêchant le bailleur de poursuivre son action, en application de l’article 1719 du code civil.

Le demandeur ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et accepte la demande de délais de paiement.

Ainsi, compte tenu de la reprise des paiements, de la capacité de remboursement et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de constater la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [U] [O] née [M], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas également, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur l’indemnité d’occupation

En ce cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges et de condamner [U] [O] née [M] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et les délais de paiement

Il ressort du commandement de payer du 15/03/2024, et du décompte actualisé, que [U] [O] née [M] reste devoir une somme de 9775,65 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 12/11/2024, octobre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [U] [O] née [M] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH et [U] [O] née [M], et ce à compter du 16/05/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], un parking et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [U] [O] née [M] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, la somme de 9775,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12/11/2024, octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [U] [O] née [M] à s’acquitter de l’intégralité de la dette par 35 mensualités de 272 euros, payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [U] [O] née [M] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer et charges courants, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [U] [O] née [M], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [O] née [M] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [U] [O] née [M] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire provisoirement de plein droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection