TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 03 Mars 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00428 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C6ADJ

Minute n°

Copie exécutoire le 03/03/2026

à

Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU

entre :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marine RUIZ-GARCIA substituant Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Madame [B] [U]

née le 27/03/1958

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Défenderesse

JUGE : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Madame [U] [B] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] et ayant pour syndic la SARL CABINET RELAND SYNDIC.

Depuis 2023, elle est défaillante dans le règlement des appels de fonds et provisions mis à sa charge en sa qualité de copropriétaire.

Par un jugement du 20 février 2025, le Tribunal judiciaire de Lorient l’a condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" la somme de 3 066,76 euros, arrêtée au 16 octobre 2024, au titre des charges impayées et des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2023, et la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [U] [B] n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues. Elle est, en outre, redevable des charges de copropriété postérieures au 16 octobre 2024, des provisions de charges courantes votées en Assemblée Générale pour le budget de 2025 et de 2026, ainsi que des cotisations dues pour le fonds travaux de 2026.

Par acte du 23 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" a assigné Madame [U] [B], suivant la procédure accélérée au fond, afin de :

— condamner Madame [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2025, les sommes suivantes :

* 2.625,15 € au titre des charges de copropriété impayées depuis le 16 octobre 2024 à ce jour (appels d’octobre 2025 inclus), comprenant notamment les charges courantes votées en Assemblée Générale pour le budget prévisionnel de 2025

* 1.215,36 € au titre des provisions de charges courantes votées en Assemblée Générale pour le budget prévisionnel de 2026

* 62,72 € au titre des cotisations dues pour le fonds travaux de 2026.

— condamner Madame [B] [U] au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [B] [U] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner Madame [B] [U] à titre d’indemnité complémentaire, à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » le droit de recouvrement à charge du créancier, en application des dispositions de l’article 10 du tarif des commissaires de Justice en cas de recours à l’exécution forcée de votre décision, faute de paiement spontané et ce compte tenu des nombreuses procédures engagées à son encontre

— condamner Madame [B] [U] aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires rappelle que si Madame [B] [U] ne s’est pas présentée aux assemblées générales des 25 mars 2024 et 3 mars 2025, elle y a été régulièrement convoquée et a accusé réception des procès-verbaux. Elle ajoute qu’elle n’a jamais contesté lesdits PV dans le délai de 2 mois impartis, et qu’elle serait, dès lors, mal fondée à remettre en cause les charges qui lui sont réclamées.

Il ajoute que la carence de Madame [B] [U] dans le règlement de ses charges lui cause préjudice puisqu’il se trouve privé de sommes nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble, et contraint d’exposer de nombreux frais préalables et inhérents à la présente procédure (rappels de fond, mise en demeure, frais irrépétibles, dépens).

Bien que régulièrement assignée, Madame [B] [U] n’a pas constitué avocat.

Motifs de la décision :

— Sur la demande tendant au règlement des charges de copropriété impayées, des charges courantes votées en AG pour le budget provisionnel de 2026 et des cotisations dues pour le fonds travaux de 2026

Aux termes de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1".

Il est constant que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" a désigné comme syndic la SARL CABINET RELAND SYNDIC pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026.

Il est également établi que la SARL CABINET RELAND SYNDIC a convoqué l’Assemblée Générale Ordinaire de la copropriété les 25 mars 2024 et 3 mars 2025. A ces convocations étaient jointes l’ensemble des questions inscrites à l’ordre du jour, parmi lesquelles l’approbation des comptes et du budget prévisionnel pour les prochains exercices ainsi que la constitution de provision spéciales pour des travaux, et les projets de résolution.

Madame [B] [U] n’a pas réclamé le pli recommandé relatif à sa convocation à l’assemblée générale du 25 mars 2024, tandis que celui relatif à sa convocation pour l’assemblée générale du 3 mars 2025 lui a bien été distribué, comme l’attestent les bordeaux communiqués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]".

Lesdits bordereaux permettent, également, d’établir que Madame [B] [U] a retiré les plis contenant les PV des assemblées générales des 25 mars 2024 et 3 mars 2025, lesquels approuvent les comptes de charges de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements de travaux.

En outre, il est constant que quatre appels de fonds ont été adressés à Madame [B] [U] entre le 1er octobre 2024 et le 11 juin 2025 à hauteur de 1 017,7 euros et que trois relances lui ont été adressées entre le 5 février 2025 et 30 avril 2025. A cette date, sa dette était de 2 137,77 euros.

Le 4 novembre 2025, une mise en demeure lui a été adressée pour l’inviter à régler la somme de 3 379,61 euros correspondant à 2 101,53 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 16 octobre 2024 jusqu’à l’appel de fonds d’octobre 2025, 1215,36 euros au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale pour le budget prévisionnel de 2026 et 62,72 euros au titre des cotisations dues pour le fonds travaux de 2026. Adressé par LRAR, ce pli n’a pas été réclamé par Madame [B] [U].

A la date du 23 décembre 2025, soit après le délai de 30 jours prévu par l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 susmentionné, Madame [B] [U] n’avait toujours pas procédé au règlement des sommes dues. Sa défaillance, en sa qualité de copropriétaire, ne saurait, dès lors, être contestée.

Par conséquent, c’est à juste titre que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" a saisi le juge des référés.

S’agissant de la demande de paiement relative aux charges de copropriété impayées, le relevé de compte du 9 décembre 2025 fait état d’un débit de 2 958,72 euros duquel il convient de déduire les appels de fonds travaux loi ALUR des 1er juillet 2024 et 1er octobre 2024 (89,15 euros x 2) et l’appel de fonds charges courantes du 1er octobre 2024 (271,54 euros), dans la mesure où la demande porte sur les charges de copropriété impayées depuis le 16 octobre 2024.

En conséquence, Madame [B] [U] sera condamnée à verser la somme de 2 508,91 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" au titre des charges de copropriété impayées depuis le 16 octobre 2024 jusqu’à l’appel de fonds du 1er octobre 2025.

Concernant les provisions de charges courantes et les cotisations dues pour le fonds de travaux de 2026, le procès-verbal d’assemblée générale du 3 mars 2025 fait état de l’acceptation par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel de 13 483 euros, pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, et fixe le montant de la cotisation obligatoire au titre du fonds de travaux à 674,15 euros.

Il résulte des appels de fonds que Madame [B] [U] possède 92 tantièmes dans la copropriété de l’immeuble "[Adresse 1]". En conséquence, elle est redevable de la somme de 1 302,45 euros laquelle se décompose de la manière suivante :

— (92/1000) x 13 483 euros = 1 240,43 euros au titre des provisions de charges courantes

— (92/1000) x 674,15 euros = 62,02 euros au titre du fonds de travaux.

Toutefois, le juge étant tenu par les demandes des parties, la somme allouée au titre des provisions de charges courantes sera limitée à 1 215,36 euros.

En application de l’article 1344-1 du code civil, l’intégralité des sommes dues par Madame [B] [U] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" porteront intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2025.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 1 500 euros au titre du préjudice découlant des carences de Madame [B] [U] dans le respect de ses obligations, en tant que copropriétaire, telles que définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est indéniable que le comportement de Madame [B] [U] cause des troubles et tracas au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" lequel est contraint de multiplier les relances, mises en demeure et procédures judiciaires et de remplir ses missions en étant privé d’une partie de son budget.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande et Madame [B] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 1 000€.

— Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

L’article 696 du même code pose le principe selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire.

Le comportement de Madame [B] [U] ayant contraint le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" à exposer des frais pour sa défense, alors même qu’il a tenté au préalable de trouver une solution amiable comme l’attestent les relances et la mise en demeure présentes au dossier, il n’est pas inéquitable de la condamner à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, Madame [B] [U] sera condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

— Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

L’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impute au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les contrats type de syndic conclus entre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" et la SARL CABINET RELAND SYNDIC rappellent, qu’en application des dispositions sus-rappelées, les frais de recouvrement sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En conséquence, au regard de la défaillance de Madame [B] [U] dans le respect de ses obligations, de son absence de réaction aux lettres de relances et à la mise en demeure, et de son absence d’exécution spontanée du jugement du 20 février 2025 rendu par le Tribunal judiciaire de Lorient, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" et de la condamner au règlement des frais, le cas échéant, exposés pour l’exécution forcée de la présente décision.

Par ces motifs :

La Présidente du tribunal judiciaire de Lorient, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [B] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" la somme totale de 3 786,29 euros laquelle se décompose de la manière suivante :

—  2 508,91 € au titre des charges de copropriété impayées depuis le 16 octobre 2024 et jusqu’à l’appel de fond d’octobre 2025

—  1 215,36 € au titre des provisions de charges courantes votées en Assemblée Générale pour le budget prévisionnel de 2026

—  62,02 € au titre des cotisations dues pour le fonds travaux de 2026.

DIT que les sommes allouées à ces divers titres produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2025.

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [B] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" la somme 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [B] [U] aux dépens.

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" les frais exposés, le cas échéant, pour l’exécution forcée du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge