TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [F]

M^e Yves FATRANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKA

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH,

[Adresse 3]

représenté par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [F],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [E],

[Adresse 1]

représentée par M^e Yves FATRANE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, à effet le même jour, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [W] [F] et [V] [E] sur des locaux, appartement et cave, situés escalier G, 9ème étage, porte n°247, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.311,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10.860,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [W] [F] et [V] [E] le 26 avril 2024.

Par assignation du 30 août 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de [W] [F] et [V] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, 12.761,71 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mai 2024, selon décompte arrêté au 20 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 19 avril 2024, 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à la somme de 13.438,77 euros, terme de février 2025 inclus. Il indique s’opposer à la désolidarisation à l’égard de Monsieur, en l’absence de congé donné par celui-ci.

[V] [E], représentée, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler des mensualités pour apurer la dette, l’attribution exclusive du logement à son profit et le rejet des autres demandes de [Localité 4] HABITAT OPH. Elle a sollicité subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

Elle expose être séparée de Monsieur [F], avoir conservé l’appartement et précise avoir fait un virement le 1er mars 2025.

[W] [F] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[V] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 19 avril 2024 et la somme de 10.860,05 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En outre, le bail stipule que le loyer est payable le 1er de chaque mois, à terme échu. Dans ces conditions, la somme versée le 1er mars 2025 correspond à l’échéance exigible de février 2025, permettant de considérer comme remplie la condition de paiement du loyer courant.

En effet, [V] [E] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir le versement d’une mensualité d’apurement de 360 euros, en plus du loyer courant.

En l’espèce, le jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 4] en date du 22 janvier 2025 constate l’accord des parties pour que [V] [E] demeure seule titulaire du bail mais prévoit cette situation, sous réserve des droits du bailleur. En l’absence de congé de [W] [F], la solidarité des deux titulaires originaux du contrat demeure. De même, le logement ne peut lui être attribué exclusivement, en l’absence d’accord de l’autre titulaire du bail. Cette demande sera donc rejetée.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due solidairement, en application de la solidarité matrimoniale. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.716,17 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 13.438,77 euros, hors frais de contentieux.

[W] [F] et [V] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements faits au bailleur et non pris en compte.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [W] [F] et [V] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[W] [F] et [V] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 janvier 2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et [W] [F] et [V] [E], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave, situés escalier G, 9ème étage, porte n°247, [Adresse 2] est résilié depuis le 19 juin 2024,

CONDAMNE solidairement [W] [F] et [V] [E] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 13.438,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, terme de février 2025 inclus, en deniers ou quittances,

AUTORISE [W] [F] et [V] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 370 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [W] [F] et [V] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juin 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [W] [F] et [V] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• [W] [F] et [V] [E] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.716,17 euros, à partir du 20 juin 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [W] [F] et [V] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et celui de l’assignation du 30 août 2024,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge