MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01401 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZRT2

AFFAIRE : [M] [J] C/ S.A.R.L. AQUILA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AQUILA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 31 Mars 2025

Notification le

à :

Maître [O] [R] de la SELARL [R] ASSOCIES – DPA Toque- 709,

Expédition et Grosse

Maître [I] [V] de la SELARL [H] – [V] Toque- 42,

Expédition

ELEMENTS DU LITIGE:

Monsieur [J] [M] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 15 juillet 2024 la société AQUILA SARL pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’il lui a consenti le 1er mars 2023 sur les locaux situés à [Adresse 4], pour un loyer annuel de 24 350 euros payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 15 février 2024 de payer la somme principale de 19 350 euros au titre des loyers et des charges dus au 7 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 26 081,16 euros au titre des loyers et des charges échus au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 2 608,11 euros au titre de la clause pénale contractuelle, outre la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société AQUILA a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet de la demande au titre de la clause pénale et fait valoir que la demande d’expulsion est sans objet puisqu’elle a restitué les lieux le 4 octobre 2024. Elle est bien fondée à faire valoir une créance de 30 055,69 euros au titre des travaux réalisés, du préjudice de jouissance et de la restitution du dépôt de garantie, qui viendra en compensation des sommes sollicitées en demande. Elle sollicite des délais de paiement de 12 mois, et la condamnation de Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle a dû réaliser des travaux pour rendre les locaux compatibles avec l’exercice de son activité. Elle a donc donné son congé le 9 juin 2024 et l’état des lieux de sortie a été établi le 7 octobre 2024. Elle a motivé la résiliation du bail par des problèmes d’isolation des locaux, pour lesquels le bailleur n’a pas réalisé la moindre intervention. L’obligation de délivrance conforme n’était pas remplie du fait en outre de problèmes de branchement de la fibre. La résiliation doit donc être constatée du fait du bailleur. Aucune condamnation ne saurait donc intervenir au titre de la clause pénale. Quant au décompte des sommes dues, il convient de déduire des loyers la somme de 20 316,32 euros de travaux nécessaires pour pouvoir exploiter les locaux à usage de bureaux, évoqués dans le cadre d’une convention de trésorerie entre la société ALTAIR locataire initiale et la société AQUILA. Elle subit en outre un préjudice de jouissance relatif au défaut d’isolation et de possibilité de raccordement à la fibre, qu’elle évalue à la somme de 7 710,20 euros. Le dépôt de garantie est de 2 029,17 euros. Elle est ainsi finalement créancière de la somme de 3.974,53 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [J] [M] porte sa demande au titre des loyers et des charges à la somme de 33 187,70 euros arrêtée au 21 novembre 2024, sa demande au titre de la clause pénale à la somme de 3 318,77 euros et demande en outre la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société AQUILA voulait conserver son bail et demandait des délais de paiement. Elle déclarait parfaitement connaître les locaux loués et les accepter sans recours d’aucune sorte. Elle avait choisi d’effectuer certains travaux, qui n’étaient pas indispensables pour son activité. Les travaux qu’elle a effectué ne constituent pas des grosses réparations incombant au bailleur, mais des dépenses d’entretien de l’immeuble. La plupart des frais ont été exposés par la société ALTAIR avant la cession du bail le 1er mars 2023 à la société AQUILA.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, et donc à la date du 16 mars 2025. Il est constant que la société AQUILA a quitté les lieux au mois d’octobre 2024, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat qu’elle a fait établir par Maître [T] [X], commissaire de justice à [Localité 3], le 7 octobre 2024. Il convient en conséquence de fixer la somme due au titre des loyers et des charges à 26 081,16 euros pour le 3ème trimestre 2024 outre sept jours soit 518,19 euros, dont un total de 26 599,35 euros jusqu’à son départ.

La demande formée au titre de l’application de la clause pénale est rejetée, dès lors que seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés.

Pour ce qui concerne les travaux effectués par le preneur, il n’apparaît pas du contrat de bail de 2023 qu’ils aient fait l’objet d’un accord entre les parties justifiant une remise de loyers, ni qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, et il apparaît que la plupart des factures de travaux produites ont été exposées avant la prise à bail des locaux par la société AQUILA.

La société AQUILA ne justifie pas du préjudice de jouissance qu’elle invoque et d’avoir été dans l’impossibilité d’exploiter son fonds du fait du bailleur.

Il convient en conséquence de condamner la société AQUILA à payer à Monsieur [J] [M] la somme provisionnelle de 26 599,35 euros au titre des loyers et des charges restant dus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 19 350 euros et de l’assignation pour le surplus, à titre de dommages-intérêts moratoires.

La demande de dommages-intérêts de Monsieur [J] [M] est rejetée, dès lors qu’il n’est pas établi que le droit de la société AQUILA de défendre en justice ait dégénéré en abus.

Il convient de faire droit à la demande d’échelonnement du paiement de la dette sur une période de 12 mois, dès lors que le preneur justifie de l’exécution de travaux d’entretien, qui ont pu lui occasionner des difficultés de paiement.

Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Les circonstances de l’espèce conduisent à laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort:

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 16 mars 2024.

CONDAMNONS la société AQUILA à payer à Monsieur [J] [M] la somme provisionnelle de 26 599,35 (vingt-six mille cinq cent quatre-vingt-dix neuf euros trente-cinq centimes) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 19 350 euros et de l’assignation pour le surplus.

CONSTATONS que la société AQUILA a restitué les locaux le 7 octobre 2024.

DISONS n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

REJETONS la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [J] [M].

AUTORISONS la société AQUILA à payer sa dette en 12 mensualités de 2 216,61 euros chacune, à compter du mois de mai 2025, au plus tard le 10 de chaque mois.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sont terme, elle devra payer la totalité de la somme dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse.

CONDAMNONS le défendeur aux dépens.

LAISSONS à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT