Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 23 mai 2025, n° 25/00186

TJ Bordeaux 23 mai 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas régularisé leur situation dans le délai de deux mois, permettant ainsi à la S.A. IN'LI SUD OUEST de se prévaloir de la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas régularisé leur situation, occupent les lieux sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a constaté que la créance locative était non contestée et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif des lieux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 CPC, tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 23 mai 2025, n° 25/00186
Numéro(s) :	25/00186
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric GONDER
Parties :	S.A. IN' LI SUD OUEST

Texte intégral

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AK5

S.A. IN’LI SUD OUEST

[S] [E], [W] [E]

— Expéditions délivrées à

Madame [W] [E]

— FE délivrée à

M^e Frédéric GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI SUD OUEST

RCS [Localité 12] N° 304 234 636

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [E]

né le 20 Décembre 1976 à [Localité 13]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Absent

Madame [W] [E]

née le 18 Octobre 1980 à [Localité 15]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2022 et à effet du 15 mars 2022, la S.A. IN’LI SUD OUEST a donné à bail à Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] un logement situé [Adresse 8] [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi qu’une annexe n°117486 et deux emplacements de stationnement n°117504 et n°117505.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la S.A. IN’LI SUD OUEST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.354,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la S.A. IN’LI SUD OUEST a assigné Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, faute par Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] de s’être acquittés dans le délai qui leur était imparti des causes du commandement à eux délivré le 18 octobre 2024, et pour fruit ;

— Ordonner leur expulsion immédiate comme occupants sans droit ni titre du bien qu’ils occupent situé [Adresse 11], appartenant à la SA IN’LI SUD OUEST, ainsi que celle de toute personne trouvée de leur chef dans les lieux comme les meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la [Localité 10] Publique, si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à payer à la SA IN’LI SUD OUEST à titre d’obligation non sérieusement contestable, le montant des loyers et des charges impayés de 5.246,14 €, arrêté au 18.12.2024 ;

— Condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux loués ;

— Condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à une indemnité de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— Condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 pour 158,30 € ainsi que le coût de la lettre recommandée AR de notification au Préfet.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, la S.A. IN’LI SUD OUEST, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.001,48 euros au 21 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Son conseil indique ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement.

En défense, Madame [W] [E] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause de résiliation. Elle indique qu’un dossier de surendettement est en cours de constitution, qu’elle perçoit un salaire de 1.600,00 euros par mois et que son conjoint, fonctionnaire, perçoit 2.500,00 euros par mois. Ils ont deux enfants de 19 et 5 ans. Elle explique qu’elle doit se faire hospitaliser d’ici le 10 avril 2025 et en justifie à l’audience.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’annexe et aux deux emplacements de stationnement loués par la S.A. IN’LI SUD OUEST à Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. IN’LI SUD OUEST a fait signifier à Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.354,34 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. IN’LI SUD OUEST à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. IN’LI SUD OUEST sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. IN’LI SUD OUEST produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.001,48 euros à la date du 21 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.001,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] sont mariés.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à verser à la S.A. IN’LI SUD OUEST la somme de 400 euros.

Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ».

Cependant, la S.A. IN’LI SUD OUEST ne justifie par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que sa demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 19 décembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 2 mars 2022 entre Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] et la S.A. IN’LI SUD OUEST, relatif au logement situé [Adresse 8] [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi qu’à l’annexe et aux deux emplacements de stationnement situés à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à payer à la S.A. IN’LI SUD OUEST la somme de 6.001,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 167 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

–

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à son paiement à compter du 1er mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [W] [E] à payer à la S.A. IN’LI SUD OUEST une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION