TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/56336 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYVJ

N° : 1

Assignation du :

17 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BARAQUE IMMOBILIERS.A.S.U.

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS – #D1585

DEFENDERESSE

La société Cabinet DENIS & C^ie S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 17 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet Baraque Immobilier, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée, la présente action intentée à l’encontre du Cabinet DENIS & Cie ès-qualités d’ancien syndic de l’immeuble sis [Adresse 1], par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

— Condamner le Cabinet DENIS & Cie à remettre au cabinet BARAQUE IMMOBILIER la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives, sous astreinte de 900 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, augmentée des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2025, date de réception de la première mise en demeure du cabinet BARAQUE IMMOBILIER.

— Dire et juger que la présente juridiction des référés retiendra sa compétence pour liquider l’astreinte.

— Dire et juger que lesdits documents devront inclure :

— Feuille de présence détaillée intégrant les adresses des copropriétaires.

— Coordonnées téléphoniques et mails des copropriétaires.

— Liste des tantièmes de charges par LOT et par CLEF de répartition.

— [Localité 8]-Livre comptable au plus récent.

— [Localité 8]-Livre comptable par année, depuis Ie1/01/2015.

— Balance comptable au plus récent.

— Balance comptable au 31/12/2024 + par année depuis le 1/01/2015.

— Factures et dossiers comptables des exercices antérieurs depuis le 01/01/2015.

— Relevé Général des dépenses à ce jour pour l’exercice 2025 + factures numérisées.

— Relevé Général des dépenses au 31/12/2024 + factures numérisées.

— RIB des 2 comptes bancaires, avec derniers relevés et rapprochements bancaires.

— Relevés bancaires depuis Ie 01/01/2015.

— Version numérisée des dossiers de procédures (recouvrement, expertises judiciaires…), ainsi que des dossiers travaux (ordres de services, factures, bons à payer, devis, dossiers d’assurances dommages-ouvrage, procès-verbaux de réception, documentation administrative des intervenants, dossiers d’emprunts…).

— Justificatifs des soldes débiteurs de chaque copropriétaire concerné.

— Dossiers de mutations intervenues sur la copropriété depuis le 1/01/2015.

— Archives de la copropriété.

— Condamner le Cabinet DENIS & Cie à payer au SDC de I ‘immeuble sis [Adresse 3], une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par la copropriété.

— Condamner le Cabinet DENIS & Cie à payer au SDC de l‘immeuble sis [Adresse 3], une somme de 800,23 € au titre des frais et honoraires contractuels de relance et constitution de dossier la présente procédure en restitution des documents.

— Condamner le Cabinet DENIS & Cie au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC.

— Condamner le Cabinet DENIS & Cie aux entiers dépens.

Vu l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, le demandeur sollicitant le bénéfice de son assignation ;

Vu l’absence de comparution et de constitution de la société Cabinet Denis et Cie ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de communication des archives de la copropriété

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2025 l’ayant désigné comme nouveau syndic, Les vaines mises en demeure par courrier recommandé d’avoir à communiquer les archives de la copropriété adressées à l’ancien syndic le 2 juillet 2025 et le 25 juillet 2025.

Il résulte donc de ces éléments que la société Cabinet Denis & Cie a bien été informée du changement de syndic mais ne s’est pas exécutée dans son obligation de communiquer les archives du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après.

La société Cabinet Denis & Cie ayant opposé une certaine résistance à son obligation pourtant légalement prévue de communication des éléments de gestion appartenant au syndicat des copropriétaires, il y a donc lieu de prononcer une astreinte.

En revanche, il y a lieu d’écarter les demandes insuffisamment précises ou formulées en doublon, la condamnation sous astreinte ne pouvant concerner que des documents dont l’existence est avérée. Ainsi sera écartée la dernière demande insuffisamment précise de communiquer en sus les « archives de la copropriété », déjà demandées aux termes de la liste de document sollicités.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En, l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement à son bénéfice des frais facturés par le nouveau syndic pour obtenir communication des archives pour un montant de 800,23 euros, dûment justifié par la production des factures, demande à laquelle il y a lieu de faire droit sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il sera également fait droit, sur le même fondement, à la demande d’indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires tiré de l’impossibilité de gérer correctement la copropriété par le nouveau syndic, faute de disposer des éléments financiers et administratifs, justifiant une condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros.

Sur les demandes accessoires

La présente procédure étant nécessaire pour permettre la communication complète des éléments dus au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Cabinet Denis & Cie est condamnée aux dépens et à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le Cabinet DENIS & Cie à remettre au cabinet BARAQUE IMMOBILIER dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision :

— la situation de trésorerie,

— la totalité des fonds immédiatement disponibles,

— l’ensemble des documents et archives en ce compris :

— Feuille de présence détaillée intégrant les adresses des copropriétaires.

— Coordonnées téléphoniques et mails des copropriétaires.

— Liste des tantièmes de charges par LOT et par CLEF de répartition.

— [Localité 8]-Livre comptable au plus récent.

— [Localité 8]-Livre comptable par année, depuis le 01/01/2015.

— Balance comptable au plus récent.

— Balance comptable au 31/12/2024 + par année depuis le 1/01/2015.

— Factures et dossiers comptables des exercices antérieurs depuis le 01/01/2015.

— Relevé Général des dépenses à ce jour pour l’exercice 2025 + factures numérisées.

— Relevé Général des dépenses au 31/12/2024 + factures numérisées.

— RIB des 2 comptes bancaires, avec derniers relevés et rapprochements bancaires.

— Relevés bancaires depuis le 01/01/2015.

— Version numérisée des dossiers de procédures (recouvrement, expertises judiciaires…), ainsi que des dossiers travaux (ordres de services, factures, bons à payer, devis, dossiers d’assurances dommages-ouvrage, procès-verbaux de réception, documentation administrative des intervenants, dossiers d’emprunts…).

— Justificatifs des soldes débiteurs de chaque copropriétaire concerné.

— Dossiers de mutations intervenues sur la copropriété depuis le 1/01/2015.

A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti,

Prononçons une astreinte de 200 € par jour de retard pendant une durée de 4 mois ;

Condamnons le Cabinet DENIS & Cie à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété ;

Condamnons le Cabinet DENIS & Cie à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, une somme de 800,23€ au titre des frais et honoraires contractuels de relance et constitution de dossier la présente procédure en restitution des documents ;

Condamnons le Cabinet DENIS & Cie au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

Condamnons le Cabinet DENIS & Cie aux entiers dépens ;

Déboutons syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 9] le 13 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN