MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/08169 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z7BN

AFFAIRE : [V] [A], [J] [A], [G] [A], [K] [A] épouse [TA], [O] [A] épouse [R], [F] [A], [D] [A] C/ [LG] [A], [T] [A] épouse [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [A]

né le 03 Juin 1955 à [Localité 22],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Madame [J] [A]

née le 21 Septembre 1980 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Monsieur [G] [A]

né le 24 Février 1959 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Madame [K] [A] épouse [TA]

née le 07 Juillet 1960 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Madame [O] [A] épouse [R]

née le 08 Décembre 1961 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Madame [F] [A]

née le 26 Janvier 1965 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

Monsieur [D] [A]

né le 28 Avril 1968 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [LG] [A]

né le 08 Août 1956 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Olivia PRELOT, avocat au barreau de LYON

Madame [T] [A] épouse [P]

née le 10 Août 1963 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivia PRELOT, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Délibéré prorogé au 07 Juillet 2025

Notification le

à :

Maître [C] [I] – 3102, Expédition

Maître Christelle ZIRN-SASSARD – 2451, Expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

Selon exploits en date des 8 et 12 novembre 2024, Monsieur [V] [A], Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] ont fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant selon la procédure accélérée au fond, Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] à l’effet de : vu notamment l’article 815-6 du Code civil,

— les autoriser à vendre le bien immobilier sis à [Adresse 20], conformément à la promesse unilatérale de vente régularisée entre les indivisaires [A] et Monsieur et Madame [W] [L] en date du 9 septembre 2024

— condamner solidairement les requis à payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A cet effet ils font valoir que :

— ils sont propriétaires indivis de la maison familiale "[Adresse 14]" sise à [Adresse 21], édifiée sur une parcelle d’une superficie de 16,03 ares cadastrée [Cadastre 13], acquise par donation-partage suivant acte reçu par Maitre [XP] notaire à [Localité 18] en date du 21 mars 1998 suite au décès des donateurs usufruitiers, Monsieur [N] [A] décédé le 8 mai 2017 et Madame [B] [A] décédée le 4 avril 2023

— en sa qualité d’usufruitière, Madame [B] [A], mère et grand-mère des indivisaires, avait indiqué dès septembre 2022 avoir la volonté de vendre la maison familiale en adressant à chacun des indivisaires une lettre manuscrite. Que seule [T] [P] a réagi négativement par un courrier adressé à sa mère

— un mandat de vente exclusif a été régularisé par 8 indivisaires sur 9 ainsi que Madame [B] [A] le 16 novembre 2022 pour un prix de vente de 1 390 000 € Que le 9ème indivisaire, Madame [T] [P], n’a signé le mandat que le 13 mars 2023

— c’est à l’agence immobilière MEGAGENCE et Madame [Z] [H] qu’il a été confié cette commercialisation qui s’est avérée plus difficile que prévu compte tenu de l’augmentation significative des taux bancaires à compter de septembre 2022. Qu’aucune visite n’a été réalisée par l’agence compte tenu du prix trop élevé annoncé et qu’un avenant au mandat de vente a été régularisé le 8 juin 2023 pour un prix de 1 200 000 € par les 9 indivisaires

— malgré cette baisse de prix, aucune visite n’a été effectuée

— un deuxième avenant a été concluà hauteur de 1 100 000 € le 21 juillet 2023. Que devant l’absence de potentiels acquéreurs, l’agence a accordé plusieurs délégations à l’agence ARLIM PRESTIGE et ORPI afin d’augmenter la visibilité du bien immobilier et la chance de trouver des acquéreurs

— malgré ces nouvelles démarches et face au faible nombre de visites de la maison, il a été proposé au début de l’année 2024 par l’agence MEGAGENCE la nécessité de baisser le prix de vente de la maison sous la barre psychologique de 1 million d’euros. Qu’un troisième avenant au mandat de vente a donc été régularisé par 8 indivisaires sur 9, à l’exception de Madame [T] [P], le 13 mars 2024 pour un prix de 990 000 €

— ce n’est que le 26 mars 2024 qu’une première offre d’acquisition a été établie par des acheteurs potentiels (Monsieur et Madame [U]) à un prix de 850 000 € net acheteur. Que les indivisaires ayant jugé cette offre insuffisante et qu’il n’y ont pas donné suite

— le 27 juin 2024, une nouvelle offre d’achat a été proposée par Monsieur et Madame [E] pour un montant de 860 000 €, relevée à 900 000 € net acheteur en juillet 2024

— compte tenu du contexte économique actuel et de la configuration de la maison avec un budget important de rénovation et de réhabilitation intérieure avec isolation nécessaire (ensemble des huisseries et murs) auquel s’ajoute la construction d’une piscine et d’un local technique, 8 indivisaires sur 9 ont accepté cette proposition en Juillet 2024. Que dans un premier temps, seule Madame [T] [P] a refusé une telle offre l’estimant trop basse puis dans un second temps, Monsieur [LG] [A] s’est rallié à cette position en changeant d’avis au dernier moment

— un rendez-vous de signature de promesse de vente a néanmoins été organisé par les autres indivisaires et leur notaire et qu’une date de signature a été fixée au 9 septembre 2024, date à laquelle la promesse de vente a été régularisée par 7 indivisaires sur 9, Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [P] ne s’étant pas présentés au rendez-vous. Que la durée de validité de la promesse de vente a été fixée au 31 décembre 2024

— des démarches amiables ont été entreprises par les indivisaires ayant signé la promesse d’achat afin qu’il puisse être trouvé un accord permettant la réitération ultérieure de la vente au profit de Monsieur et Madame [W] [Y]. Qu’un courrier recommandé a été adressé le 16 septembre 2024, en vain.

En défense Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] demandent au tribunal de :

— juger à titre liminaire, irrecevable l’assignation pour défaut de publication conformément à l’article 30 5° du décret n°22-55 du 4 janvier 1955

— juger que l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision [A] ne sont absolument pas caractérisés pour ordonner la vente d’un bien d’exception appartenant à l’indivision [A]

— accorder un délai de 18 mois à Monsieur [LG] [A] pour présenter une offre d’achat supérieure à un prix de vente de 887 500 €

— juger que le prix de la vente sera séquestré dans l’attente du règlement de la succession

— condamner in solidum les demandeurs à verser la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Dans des écritures qualifiées de récapitulatives Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] maintiennent leurs demandes.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il sera relevé à titre liminaire que Monsieur [V] [A] avait constitué avocat en la personne de Maître Christelle ZIRN-SASSARD, avocat au Barreau de Lyon et que le fait qu’il ne soit plus représenté par cette dernière dans les dernières écritures des demandeurs est sans effet sur la nature de la décision, à savoir contradictoire à l’égard de tous.

Sur le moyen tiré de l’irrecevable l’assignation pour défaut de publication conformément à l’article 30 5° du décret n°22-55 du 4 janvier 1955 :

S’agissant d’une procédure fondée sur les dispositions des articles 815-5 et 815-6 du Code de procédure civile, l’article 30 5° du décret n°22-55 du 4 janvier 1955 ne saurait recevoir application en l’espèce, de sorte que le moyen d’irrecevabilité soulevé par Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] sera rejeté.

— sur la demande d’autorisation de vente du bien immobilier sis à [Localité 19][Adresse 1] [Adresse 8] :

Aux termes de l’article 815-5 du Code de procédure civile que : "Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co- indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut".

L’article 815-6 du Code civil dispose que : "Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge".

Il a déjà été jugé qu’il entre dans les pouvoirs que le Président du Tribunal tient de l’article 815-6 du Code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble litigieux est inoccupé depuis octobre 2021, date à laquelle Madame [B] [A] a préféré vivre dans un EHPAD jusqu’à son décès survenu en avril 2023.

Le passage sporadique de tel ou tel indivisaire n’est pas de nature à assurer la sécurité du bien, lequel est susceptible d’être squatté à tout moment.

Il sera relevé à cet effet que tant les demandeurs que les défendeurs ne justifient d’aucun contrat de gardiennage par une société privée, ni système d’alarme.

L’urgence est dès lors avérée à raison de l’état d’inoccupation du bien depuis plus de trois ans.

Il en va de même de l’intérêt commun des indivisaires de réaliser au plus vite sa vente.

Il est constant en effet que les indivisaires ont dans un premier temps, surévalué sa valeur.

Le fait qu’elle soit depuis longtemps sur le marché est un indicateur.

Les parties ne sauraient par ailleurs disconvenir que ce dernier est à la baisse et que les obligations résultant du DPE constituent pour beaucoup un frein alors même que cette maison d’architecte a été construite en 1967 et que sa performance énergétique et climatique est de E (cf. rapport de Monsieur [M] du 27 janvier 2025).

Monsieur [X] [W] et Madame [S] [L] ont offert d’acquérir le bien au prix de 887 500 €, payable comptant (après obtention d’un prêt immobilier).

Cette offre est conforme à la valeur du marché, conformément aux éléments rappelés ci-dessus et justifiée par l’intérêt commun de tous les indivisaires.

Il convient en conséquence d’autoriser Monsieur [V] [A], Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] " à vendre le bien immobilier sis à [Adresse 20], conformément à la promesse unilatérale de vente régularisée entre les indivisaires [A] et Monsieur et Madame [W] [L] en date du 9 septembre 2024 au prix de 887 500 €.

Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] seront en conséquence déboutés de leurs contestations et demandes reconventionnelles de délai pour présenter une offre d’achat supérieure et de séquestre dans l’attente du règlement de la succession.

L’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [V] [A], Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] la somme globale de 800 € de ce chef.

Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] seront de même condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

REJETTE comme non fondé, le moyen d’irrecevabilité de l’assignation soulevé par Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] pour défaut de publication conformément à l’article 30 5° du décret n°22-55 du 4 janvier 1955 ;

AUTORISE Monsieur [V] [A], Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] à vendre le bien immobilier sis à [Localité 19][Adresse 2], conformément à la promesse unilatérale de vente régularisée entre les indivisaires [A] et Monsieur et Madame [W] [L] en date du 9 septembre 2024, au prix de 887 500 € ;

En conséquence,

DÉBOUTE Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] de leurs contestations et demandes reconventionnelles de délai pour présenter une offre d’achat supérieure et de séquestre dans l’attente du règlement de la succession ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] à verser à Monsieur [V] [A], Madame [J] [A], Monsieur [G] [A], Madame [K] [A], épouse [TA], Madame [O] [A], épouse [R], Madame [F] [A], Monsieur [D] [A] la somme globale de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [LG] [A] et Madame [T] [A], épouse [P] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT