MINUTE N°

N° RG 24/00817 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSNT

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

C/

Madame [V] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA SEINE OUEST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 433 596 103 – dont le siège social est sis [Adresse 11]

Représentée par Maître Bruno ADANI, avocat du barreau du VAL D’OISE, substitué par Maître Isabelle ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [P] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : Madame [V] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [V] [P] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6.952,48 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2020, date de la sommation de payer ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens comprenant le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût de la sommation de payer.

L’assignation a été enrôlée le 2 décembre 2024 pour l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Citée à l’étude, Madame [V] [P] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation. La partie demanderesse a été autorisée à produire en note en délibéré avant le 31 janvier 2025, la régulation des charges 2023 visée dans l’assignation mais non jointe au dossier de plaidoirie.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [P] a été régulièrement assignée par exploit d’huissier déposé à l’étude. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

A titre liminaire, il sera rappelé que les pièces versées aux débats le jour de l’audience et n’ayant pas été annexées à l’assignation, seront écartées des débats en vertu du principe du contradictoire.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [V] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], formant le lot 145,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 1ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 16 juin 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2020, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2021 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2022,

— le procès-verbal du 14 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 27 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— La notification à Madame [V] [P] du procès-verbal du 27 juin 2023,

— Les bilans annuels de charges pour les années 2021, 2022 et 2023,

— Un décompte actualisé à la date du 1er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [V] [P] de payer la somme de 1.180,68 euros par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 28 juillet 2020, et lui avoir adressé diverses mises en demeure en date des 17 août 2020, 4 février 2022, 22 février 2022, 24 août 2022, 9 septembre 2022, 5 mai 2023 et 25 mai 2023.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5.095,40 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [V] [P], citée par remise de l’acte à l’étude, non comparante, n’a pas justifié d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [V] [P] pour la somme de 5.095,40 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [V] [P] sera par conséquent condamnée à payer cette somme de 5.095,40 euros avec intérêts au taux légal. La somme ayant été actualisée dans l’assignation, soit depuis la sommation de payer du 28 juillet 2020, et le syndicat des copropriétaires n’ayant pas diligenté d’action judiciaire depuis 2020 pour recouvrir sa créance, les intérêts au taux légal seront ordonnés à compter de l’assignation du 27 novembre 2024.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le décompte arrêté à la date du 1er octobre 2024 fait apparaître la somme de 1.857,10 euros au titre des frais recouvrement, comprenant les sommes de :

—  45,34 euros correspondant à la mise en demeure du 4 février 2022,

—  0,53 euros d’intérêts de retard au 22 février 2022,

—  33 euros de frais de relance au 22 février 2022,

—  436 euros de constitution du dossier auprès de l’huissier le 22 avril 2022,

—  45,34 euros de mise en demeure du 24 août 2022,

—  2,31 euros d’intérêts de retard au 9 septembre 2022,

—  33 euros de frais de relance du 9 septembre 2022,

—  45,34 euros de mise en demeure du 5 mai 2023,

—  9,19 euros de frais de retard au 25 mai 2023,

—  35 euros de frais de relance le 25 mai 2023,

—  436 euros de frais de constitution du dossier transmis à l’huissier le 24 juillet 2023,

—  436 euros de frais de transmission du dossier à l’avocat le 6 mai 2024,

—  300 euros « RL5S – Vac. Suivi Ctx & recouv. Priv » le 18 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens (436 euros, 436 euros et 300 euros) ainsi que des intérêts de retard hors décision de justice (0,53 euros, 2,31 euros et 9,19 euros), des frais d’avocat (436 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Ces frais seront ainsi rejetés.

En conséquence, Madame [V] [P] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 237,02 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [P] qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer. Toutefois, aucun justificatif n’étant produit concernant l’inscription d’une hypothèque, ces frais ne seront pas inclus dans les dépens.

Il est de plus équitable de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, les sommes suivantes :

—  5.095,40 € (CINQ MILLE QUATRE VINGT QUINZE EUROS QUARANTE CENTIMES) correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 ;

—  237,02 € (DEUX CENTS TRENTE SEPT EUROS DEUX CENTIMES) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  300 € (TROIS CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [V] [P] aux dépens, comprenant le coût de la sommation de payer du 28 juillet 2020 ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge