DOSSIER N° RG 23/04352 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YWPQ

Jugement du :

27/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

[R] [K]

C/

S.A.S. [C] CCM-SG

Société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

[R] [K]

Expédition délivrée à :

S.A.S. [C] CCM-SG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi vingt sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : WOUM-KIBEE Fanny

GREFFIÈRE lors des débats : RENEL Muriel

GREFFIÈRE lors du délibéré : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant 40 rue Antoine Lumière – 69008 LYON

représenté par Mme [P] [K] (sa soeur), munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDERESSES

S.A.S. [C] CCM-SG, représentée par Mr [W] [C] (président de la société), dont le siège social est sis 103 boulevard des Belges – 69006 LYON

représentée par Mr [W] [C]

Société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, dont le siège social est sis 113 rue Vendôme – 69006 LYON

non représentée

Parties convoquées par le greffe en date du 11/09/2024 (AR signés)

d’autre part

Date de la première audience : 10/10/2024

Date de la mise en délibéré : 06/02/2025

Prorogé du : 15/05/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé avec prise d’effet le 13 janvier 2023, la SAS [C] CCM-SG, représentée par Monsieur [W] [C], a donné à bail à Monsieur [R] [K] un local à usage d’habitation d’environ 9 m² sis 103 boulevard des Belges à Lyon (69006), pour un loyer initial de 319,41 euros mensuels, outre le versement d’un dépôt de garantie pour la somme de 638 euros.

La société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA était le mandataire de gestion de la SAS [C] CCM-SG durant le bail entre les parties.

Selon requête reçue au greffe le 24 novembre 2023, Monsieur [R] [K] a saisi le Tribunal judiciaire de LYON pris en son pôle proximité et protection aux fins de voir condamner la SAS [C] CCM-SG, à lui payer les sommes suivantes :

—  1.240,69 euros à titre principal,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que la SAS [C] CCM-SG, propriétaire du bien loué, n’a pas respecté l’encadrement des loyers en vigueur sur la commune de Lyon.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 octobre 2024.

La SAS [C] CCM-SG a sollicité un renvoi, auquel le Tribunal a fait droit, renvoyant l’affaire à la date du 6 février 2025.

A l’audience de renvoi, Monsieur [R] [K] est représenté par sa sœur Madame [P] [K] régulièrement munie d’un pouvoir. Elle indique que le logement a été libéré le 9/11/2023, et la caution restituée à hauteur de 638 euros.

Elle maintient l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [K].

Elle précise que la trop perçu doit être évalué à la somme de 982,69 euros s’agissant des loyers et de 258 euros s’agissant de la caution.

La SAS [C] CCM-SG est représentée par Monsieur [W] [C].

Il indique que la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, son mandataire de gestion, l’a informé des réclamations de Monsieur [K] et qu’une régularisation a été opérée au profit du locataire. Il indique que le trop-perçu porte sur une période de six mois.

Il précise toutefois avoir dénoncé le mandat qui liait sa société avec la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA.

La société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA n’est pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISON

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 124 du Code de procédure civile, « Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, était le mandataire de la SAS [C] CCM-SG.

En tout état de cause, aucun lien juridique ne lie Monsieur [R] [K] et la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, de telle sorte que toutes les demandes formulées par le demandeur à son encontre seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement

L’encadrement des loyers est un dispositif législatif introduit par la loi ALUR en 2014 et modifié par la loi ELAN en 2018, Ainsi dans les zones concernées et notamment la ville de LYON, les propriétaires doivent respecter des plafonds fixés par les loyers de référence et les loyers de référence majorés. Ces montants sont déterminés en fonction de la localisation du logement, de sa date de construction, de sa surface, du nombre de pièces et du type de location (vide ou meublée) et s’agissant de la ville de LYON, l’encadrement des loyers est mis en place par un arrêté préfectoral qui fixe des loyers de référence et des loyers de référence majorés lesquels ne peuvent être dépassés.

Le loyer de référence est le montant médian des loyers pratiqués dans un secteur géographique donné pour une catégorie de logement spécifique. Le loyer majoré correspond au loyer de référence majoré de 20%. Ces valeurs servent en effet de base pour l’encadrement des loyers dont le seuil maximal est fixé au loyer de référence majoré. Ces valeurs s’expriment par m². Ainsi la détermination de la surface du logement est indispensable au calcul de l’encadrement des loyers. Or si la surface habitable mentionné au bail sert de valeur de référence, il convient de préciser toutefois qu’en cas de bail portant sur une colocation, l’acte prévoit des surfaces spécifiques notamment celles qui sont privatives à un colocataire donné et celles qui sont partagées.

Le demandeur communique le calcul de l’encadrement des loyers établi par la Métropole du Grand Lyon.

En l’espèce, le loyer de référence au mètre carré est fixé à 17,70 euros par mètre carré, et le loyer de référence majorée au mètre carré est fixé à 21,20 euros, pour un logement figurant dans un immeuble contruit avant 1946.

Par conséquent le loyer du logement occupé par Monsieur [K] du 13/01/2023 au 09/11/2023 aurait dû être fixé à un prix compris entre 159 euros et 190,80 euros, hors charges.

Or, le loyer figurant au bail était de 319,41 euros mensuels, soit un surplus de 128,61 euros.

Afin de contester la somme sollicitée par Monsieur [K], la SAS [C] CCM-SG a indiqué avoir procédé à la régularisation des loyers consécutivement aux première réclamation du locataire. Cependant, il ne justifie pas d’avoir dédommagé Monsieur [K].

En tout état de cause la SAS [C] CCM-SG sera condamnée à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 982,69 euros correspondant au trop perçu de loyers, assortie des intérêts à compter du 12/10/2023.

S’agissant du dépôt de garantie, celui-ci ayant été restitué dans la totalité, il conviendra de rejeter la demande correspondant à la somme de 258 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur aura causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, Monsieur [R] [K] doit prouver l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ainsi que son montant. Or, dans sa requête, il se borne à alléguer l’existence d’un préjudice dont il ne prouve ni le caractère personnel ni le caractère certain.

Il doit par conséquent être débouté de sa demande en octroi de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le demandeur, a été obligée de saisir la justice pour obtenir le remboursement des sommes perçues indument par la SAS [C] CCM-SG. De telle sorte que la SAS [C] CCM-SG, prise en son représentant légal, sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, et vu l’issue du litige, il y a lieu de faire application de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables toutes les demandes formulées par Monsieur [R] [K] à l’encontre de la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA,

CONDAMNE la SAS [C] CCM-SG, représentée par Monsieur [W] [C], à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 982,69 euros correspondant au trop perçu de loyers, assortie des intérêts à compter du 12 octobre 2023,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [K] s’agissant du trop perçu sur le dépôt de garantie,

CONDAMNE la SAS [C] CCM-SG, représentée par Monsieur [W] [C], aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit dans la présente affaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE