TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 14 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00023 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JGW6

N° MINUTE :

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 379 502 644 dont le siège social est sis [Adresse 5]

venant aux droits du [Adresse 8],

représentée par Maître Damien GEVAUDAN de la SCP BLACHER – GEVAUDAN, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [T] [J], [S] [Z]

né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 20], demeurant [Adresse 1]

Admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle par décision du 30 mai 2024

représenté par M^e Maurice N’GAMAKITA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [E] [M]

née le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

Admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle par décision du 11 octobre 2024

représentée par M^e Maurice N’GAMAKITA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 26 novembre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 14 Janvier 2025.

Par acte authentique reçu le 27 mai 2011 par Me [N] [K], notaire associé à [Localité 11] (37) et publié le 21 juillet suivant (volume 2011 P n° 2208), la société Crédit Immobilier de France Centre-Ouest a consenti à M. [T], [J], [S] [Z], né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 19] (37) et à Mme [E] [M] née le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 15]) qui avaient auparavant accepté le 15 janvier 2011 une offre préalable en date du 31 décembre 2010, deux emprunts affectés à l’acquisition d’un terrain à bâtir et la construction d’une maison à usage d’habitation sur un terrain sis “[Adresse 16] [Adresse 12]” à [Localité 13] cadastré section ZN lieudit “[Adresse 12]” n° [Cadastre 3] d’une contenance de 00 ha 11 a 00 ca:

— un prêt à l’accession sociale “Prêt solution accession” d’un montant de quatre vingt seize mille quatre cent vingt cinq (96 425) euros , d’une durée de 360 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes dont 180 de 558,08 euros, 36 de 587,29 euros, 96 de 251,36 euros et 48 de 600,60 euros, au taux initial de 3,85% à compter du 10 juin 2011,

— un prêt “nouveau prêt à taux 0 %” d’un montant de trente deux mille deux cent cinquante (32 250) euros, d’une durée de 312 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes dont 216 de 13,30 euros et 96 de 349,24 euros, au taux initial de 0,00 % à compter du 10 juin 2011.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 17 avril 2023, la société Crédit Immobilier de France -CIFD (également désignée ci-après la banque) a mis en demeure M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] de régler sous trente jours la somme de 6 272,46 euros dûe au titre de l’emprunt immobilier “Prêt solution accession” en rappelant qu’à défaut, elle prononcerait la résiliation du prêt.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 17 avril 2023, la société Crédit Immobilier de France -CIFD a mis en demeure M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] de régler sous trente jours la somme de 333,10 euros dûe au titre de l’emprunt immobilier “nouveau prêt à taux 0 %” en rappelant qu’à défaut, elle prononcerait la résiliation du prêt.

Ces différents courriers ont été reçus les 20 et 27 avril suivants.

Le 02 novembre 2023, la société Crédit Immobilier de France Developpement venant aux droits de la société [Adresse 9] a ensuite fait délivrer un commandement aux fins de saisie vente pour recouvrer une somme globale de 110 418,69 euros.

Toujours, en exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 14 février 2024 par Maître [C] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 19] (37), la société Crédit Immobilier de France Developpement venant aux droits de la société [Adresse 9] a fait donner à M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de cent onze mille trois cent soixante quatorze euros et trente quatre centimes (111 374,34 euros) arrêtée au 18 janvier 2024.

Ces commandement ont été publiés le 15 mars 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 19] 1 sous les références suivantes : volume 2024 S numéro 18 et 19 .

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 07 mai 2024 et placée le 13 mai suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. voir constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. voir statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. voir rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. voir fixer la date de vente judiciaire,

. voir fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 70 000 euros,

. voir déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la S.A.S. OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice à [Localité 19], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

. voir par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 13 mai 2024.

Par conclusions transmises le 31octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] demandent au Juge de l’exécution :

“Vu l’article R 322-15 et suivants du Code Des Procédures Civiles d’exécution,

Vu les articles 721-1 et suivants du Code de la Consommation,

Vu la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 10] et [Localité 17] du 10 Octobre 2024,

Vu les faits de l’espèce et les pièces produites, (…) de :

. (les) déclarer (…) recevables en leurs demandes incidentes et les juger bien fondées,

En conséquence

. interdire et suspendre la saisie immobilière en cours, pratiquée par le Crédit Immobilier de France développement sur leurs biens immobiliers indivis (…) situés [Adresse 7] dans les conditions prévues par la loi,

. statuer ce que droit quant aux dépens”.

A cet effet, ils expliquent que M. [T], [J], [S] [Z] a saisi la commission de surendettement d'[Localité 10] et [Localité 17] qui le 10 octobre 2024 a déclaré recevable sa requête ce qui emporte interdiction et suspension de la procédure d’exécution.

Par conclusions transmises le 25 novembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Crédit Immobilier de France Developpement invite le Juge de l’exécution :

“ Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles R322-4 et suivants du code des pressions civiles d’exécution, (à) :

. statuer ce que de droit conformément à l’article R 322-15 et R 322-18 dudit code,

. mentionner (s)a créance (…) la somme de 111.374,34 € sauf memoire (compte arrêté au 18 janvier 2024), montant de la créance totale du en principal, intérêts et accessoires,

. rejeter purement et simplement les demandes, fins et contestations adverses,

. conformément à l’article R 322-26 dudit code, (…) fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec la Sarl Atea, commissaire de justice à taux de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur ou Madame le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

. taxer les frais de poursuite conformément à la loi”.

Pour conclure au rejet de la demande de suspension de la saisie et obtenir l’autorisation de procéder à la vente forcée de l’immeuble, elle rappelle que la procédure de surendettement ouverte au bénéfice d’un seul débiteur solidaire ne produit pas cet effet.

A l’audience du 26 novembre 2024, les parties ont repris leurs demandes et argumentations respectives.

SUR QUOI

Attendu que même s’il n’en est pas justifié, il n’est pas contesté que la société Crédit Immobilier de France Developpement vient aux droits de la société [Adresse 9] ;

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la suspension de la procédure

Attendu que par combinaison des articles L 722-2 et 722-3 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande en surendettement emporte, pendant une durée qui ne peut excéder deux ans, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur et portant sur des dettes autres qu’alimentaires selon les cas jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ;

Attendu toutefois que si M. [T], [J], [S] [Z] justifie avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 10] et [Localité 17] d’une demande aux fins de traitement d’une situation de surendettement et même si cette requête a été déclarée recevable le 10 octobre 2024, dès lors que l’engagement a été souscrit solidairement et que le co emprunteur ne bénéfice pas d’une mesure similaire, il est constant (Cass. Civ3 14 avril 2016. n°15-1254) que la voie d’exécution forcée n’est pas suspendue ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, qui comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ; qu’elle a pu décider (Cass. Civ n°) qu’une clause prévoyant un délai de quinze jours présente un caractère abusif ;

Attendu que l’article XI intitulé “Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause pénale” des conditions générales du prêt stipule que “A. Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’Emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnat l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception , pas même celle du paiement des intérêts échus :

2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à taux zéero) dans les cas suivants (…) Défaut de paiemnt de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (…) ; que le paragraphe B de l’article XI précise qu’ “pour l’un des cas d’exigibilité prévue, le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du solde restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard jusqu’à la date de réglement effectif. Le prêteur pourra en outre demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés (…)et ce sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du Code civil (ces dispositions ne s’appliquent pas au Nouveau prêt à 0%. (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office  ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée, de rouvrir les débats et d’enjoindre à la société Crédit Immobilier de France Developpement et à M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Déboute M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] de leurs demandes fondées sur les articles L 722-2 et 722-3 du Code de la consommation ;

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Crédit Immobilier de France Developpement;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 février 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Immobilier de France Developpement, M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M], à présenter leurs observations sur la validité de l’article XI des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société société Crédit Immobilier de France Developpement, M. [T], [J], [S] [Z] et Mme [E] [M] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 14 Janvier 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET