MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00452 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2IAR

AFFAIRE : SAS FINANCIERE DU CHAT C/ Société EPICERIE 24, [O] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS FINANCIERE DU CHAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Société EPICERIE 24

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Rim KOCHBATI, avocat au barreau de LYON

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Rim KOCHBATI, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [Z] DREZET de la SELARL DREZET – PELET – 485 (expédition)

Maître [A] [S] – 1228 (expédition)

ELEMENTS DU LITIGE

La SAS FINANCIERE DU CHAT a assigné la SAS EPICERIE 24 et Monsieur [U] par acte du 6 mars 2025 devant le juge des référés de [Localité 6] aux fins dans ses dernières conclusions de :

A titre principal,

— Débouter la société EPICERIE 24 et Monsieur [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Constater la fin du bail précaire consenti à la société EPICERIE 24 sur les locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 5] au 14 octobre 2024 conformément à la notification du propriétaire ;

— Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société EPICERIE 24 et de Monsieur [O] [U] des locaux sis [Adresse 2] ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société EPICERIE 24 et de Monsieur [O] [U] des lieux ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner in solidum de la société EPICERIE 24 et de Monsieur [O] [U] à régler à la société FINANCIERE DU CHAT la somme provisionnelle de 3 000 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum de la société EPICERIE 24 et de Monsieur [O] [U] à régler à la société FINANCIERE DU CHAT la somme provisionnelle de 14 800 € au titre des sommes dues pour l’occupation du 1er janvier 2025 au 31 octobre 2025 ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum de la société EPICERIE 24 et de Monsieur [O] [U] à régler à la société FINANCIERE DU CHAT la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SAS FINANCIERE DU CHAT fait valoir les éléments suivants:

La société FINANCIERE DU CHAT est propriétaire de différents locaux à usages commerciaux au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 5] ;

Par contra du 15 octobre 2022, la société EPICERIE 24 a pris à bail dérogatoire pour une durée d’un an la jouissance des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble d’une surface de 100 mètres carrés, constitués de bureaux et de toilettes ;

Un nouveau bail d’un an a, à nouveau, été consenti à la même entité le 1er octobre 2023 ;

S’agissant de convention d’occupation précaire et conformément aux dispositions du contrat de bail, le bailleur a informé l’occupant dès juillet 2024 de la fin du contrat au 14 octobre 2024 et de la nécessité de rendre les clefs à cette date ;

Il apparaît donc que les locaux sont actuellement occupés sans droit ni titre par la société EPICERIE 24 ;

Il apparait en outre manifestement que la société EPICERIE 24 a imaginé sous-louer une partie des locaux pour l’usage d’habitation de son dirigeant qui pense aujourd’hui qu’il a un titre d’occupation opposable au propriétaire ;

Il est précisé que par acte du 27 juin 2025, la société EPICERIE 24 a assigné la société LA FINANCIERE DU CHAT devant le tribunal judiciaire de Lyon au fond aux fins de requalification des baux dérogatoires en baux commerciaux ;

Il apparaît que le bail précaire consenti par la société FINANCIERE DU CHAT à la société EPICERIE 24 a pris fin le 14 octobre 2024 sans que l’occupant ne libère les lieux. La société EPICERIE 24 soutient ne pas avoir été informée de l’intention du bailleur de mettre fin au bail avant le 12 février 2025, date de la sommation délivrée par acte de commissaire de justice ;

Le bailleur a manifesté à plusieurs reprises et sans équivoque son intention de mettre fin au bail, d’abord par courriels des 10 juillet, 2 et 30 août 2024 puis par correspondance officielle entre avocats le 21 novembre 2024, et enfin par sommation de commissaire de justice ;

Il est en outre rappelé qu’aucune disposition légale ne prévoit l’obligation pour le bailleur dans le cadre d’un bail dérogatoire de donner congé au locataire. Il n’est pas non plus nécessaire de passer par un commissaire de justice pour mettre un terme au bail ;

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin ;

La société EPICERIE 24 ne peut pas contester que le seul contrat qui lui a été consenti date du 15 octobre 2022. En effet, antérieurement à la signature de ce contrat, la société EPICERIE 24 n’était pas occupante des lieux. La partie adverse pour tenter de tromper le Tribunal produit des pièces qui ne sont pas des contrats signés et encore moins des contrats établis par la société FINANCIERE DU CHAT. Le premier document, qui est censé correspondre à un bail dérogatoire du 26 mai 2020 qu’invoque la partie adverse n’est pas signé. Ce document n’a donc absolument aucune valeur et ne correspond pas à un bail effectif ;

La charge de la preuve du fait que la société EPICERIE 24 était locataire avant le 15 octobre 2022 lui incombe et force est de constater qu’elle est défaillante dans l’administration de cette preuve.

S’agissant du bail du 29 octobre 2021, le Tribunal constatera que ce document n’a pas été signé par la société EPICERIE 24 et que ce bail dérogatoire n’est pas consenti à la société EPICERIE 24, qui est une personne morale distincte manifestement de Monsieur [X] [R] qui est le bénéficiaire de ce bail dérogatoire. Le Juge des référés constatera que la société EPICERIE 24 n’est jamais mentionnée dans ce bail du 29 octobre 2021 ;

La société EPICERIE 24 verse finalement aux débats, un bail prétendument signé en date du 26 mai 2020. Or, la société FINANCIERE DU CHAT est en mesure de démontrer qu’elle a signé un bail dérogatoire en juin 2020 avec Monsieur [K] [T] ;

La société FINANCIERE DU CHAT est légitime à demander la condamnation de son ancien locataire qui n’a jamais rendu les clés à lui régler une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation doit être fixée au double du montant du dernier loyer, soit à la somme provisionnelle de 3000 € mensuelle à compter du 14 octobre 2024, outre charges, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

La société EPICERIE 24 indique que les loyers d’octobre et décembre ont été encaissés. Ses règlements ont été encaissés mais ce ne sont pas les paiements des loyers mais les paiements d’une partie de l’indemnité d’occupation;

Monsieur [U] à titre personnel a exploité le fonds de commerce mais le bailleur n’a pas donné son accord au transfert du bail avant le 15 octobre 2022 à la société EPICERIE 24 ;

La société EPICERIE 24 ne peut donc pas arguer d’un bail verbal avant le 15 octobre 2022 alors que sur cette période, en réalité, le propriétaire bailleur était en lien contractuel avec d’autres entités juridiques ;

Par courrier du Conseil de Monsieur [U] du 7 octobre 2024, le propriétaire a appris que Monsieur [U] occuperait les lieux à usage d’habitation en violation du droit qui avait été consenti à la société EPICERIE 24. Le bailleur n’a jamais donné son accord à une telle occupation et n’a jamais perçu de loyer de cette personne, qui est donc occupant sans droit ni titre du chef de la société EPICERIE 24 ;

En tant que de besoin, Monsieur [U] est également assigné pour que la décision à intervenir lui soit opposable ;

Il ne peut pas y avoir de bail à usage d’habitation verbal puisqu’il n’y a pas de paiement de loyer de Monsieur [U] auprès du propriétaire ;

S’agissant de l’attestation, la société FINANCIERE DU CHAT n’a aucun souvenir d’avoir établi ce document. Il serait donc souhaitable que la partie adverse produise l’original et les échanges qui auraient conduit à la rédaction de ce document. Cette attestation ne vaut pas à elle seule accord pour un bail verbal d’habitation ;

Monsieur [U] sera donc expulsé au même titre que la société EPICERIE 24 ;

Il apparait que nonobstant la procédure et le fait qu’elle occupe les lieux, la société EPICERIE 24 n’a rien versé au titre de son occupation pour les échéances à partir du 1er janvier 2025 et qu’elle doit à titre provisionnel la somme de 14 800 € pour les échéances dues pour 2025.

________________

Dans leurs dernières conclusions reprises à l’audience, la SAS EPICERIE 24 et Monsieur [U] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— Juger les demandes de la société EPICERIE 24 et Monsieur [U] sont recevables et bien fondées ;

— Juger qu’un bail d’habitation verbal existe entre Monsieur [U] et la société LA FINANCIERE DU CHAT ;

— Juger que le premier bail dérogatoire a été conclu le 26 mai 2020 avec la société EPICERIE 24 ;

— Juger que le bail dérogatoire signé le 26 mai 2020 doit être requalifié en bail commercial soumis aux dispositions de l’article L145-1 du Code de commerce avec effet au 26 mai 2023 pour se terminer au plus tard le 26 mai 2032;

— Juger que le congé effectué est nul et sans effet ;

En conséquence,

— Juger que l’ensemble des demandes de la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurtent à des contestations sérieuses ;

— Débouter la société LA FINANCIERE DU CHAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EPICERIE 24 et Monsieur [U] ;

En tout état de cause,

— Juger que la demande au titre de l’indemnité d’occupation n’est pas justifiée dans son principe et dans son quantum ;

En conséquence,

— Juger que l’ensemble des demandes de la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurtent à des contestations sérieuses ;

— Débouter la société LA FINANCIERE DU CHAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EPICERIE 24 et Monsieur [U] ;

— Condamner la société LA FINANCIERE DU CHAT aux entiers dépens de l’instance ;

— Condamner la société LA FINANCIERE DU CHAT à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à verser à Monsieur [U] ;

— Condamner la société LA FINANCIERE DU CHAT à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à verser à la socitété EPICERIE 24.

Au soutien de leurs demandes, la SAS EPICERIE 24 et Monsieur [U] font valoir les éléments suivants :

Dès le début de la relation commerciale entre les parties en présence, la société LA FINANCIERE DU CHAT a profité de la méconnaissance des défendeurs des règles en matière commerciale et en matières de baux d’habitation pour leur imposer une situation précaire et les obliger à quitter le local à sa convenance ;

Le premier bail dérogatoire a été signé le 26 mai 2020 avec Monsieur [X] pour le compte de sa société en formation mentionnant que le présent bail commencera à courir le 1er juin 2020, pour se terminer le 31 mai 2021 ;

Le second bail dérogatoire a, quant à lui, été conclu le 29 octobre 2021 ;

Il en va de même pour Monsieur [U] pour lequel elle prétend qu’elle aurait découvert par le courrier de son conseil du 7 octobre 2024 qu’il occupait les locaux à usage d’habitation alors même que la société la FINANCIERE DU CHAT, lui a rédigé une attestation de domicile en date du 11 février 2021 ;

La société LA FINANCIERE DU CHAT est propriétaire de différents locaux à usages commerciaux dans un immeuble situé [Adresse 5] ;

La société L’EPICERIE 24, a une activité de supérette et de commerce d’alimentation générale depuis le 10 décembre 2020. Un premier contrat de bail dérogatoire a été conclu le 26 mai 2020 pour le compte de la société en formation. Depuis la constitution de la société, le siège social est fixé [Adresse 3] ;

Le second bail dérogatoire a, quant à lui été régularisé le 29 octobre 2021. Deux autres baux en date des 15 octobre 2022 et 1er octobre 2023 ont été ensuite régularisés soit des baux dérogatoires successifs d’une durée de 4 ans, 4 mois et 13 jours ;

Concernant Monsieur [U], celui-ci est associé de la société EPICERIE 24. Le local de la société EPICERIE 24 dispose d’une petite dépendance qui a été aménagée en local d’habitation. Le 11 février 2021, la société LA FINANCIERE DU CHAT a réalisé une attestation de domicile à Monsieur [U] ;

Monsieur [U] est assuré au titre d’une police d’assurance habitation n°1567948 auprès de la compagnie BPCE IARD pour son habitation située [Adresse 1] ;

Il est donc très surprenant de lire que le premier contrat de bail dérogatoire a été conclu avec la société L’EPICERIE 24 en 2022 et que la société LA FINANCIERE DU CHAT n’avait pas connaissance du fait que Monsieur [U] avait son domicile dans le local situé [Adresse 1] ;

A réception du congé adressé par la société LA FINANCIERE DU CHAT, la société L’EPICERIE 24 a souhaité solliciter la requalification de son contrat de bail dérogatoire en contrat de bail commercial. Par la même occasion, Monsieur [U] qui habitait dans les lieux depuis plusieurs années en contrepartie d’un loyer, a souhaité obtenir un écrit afin de formaliser et sécuriser sa situation ;

A réception de ce courrier, la société LA FINANCIERE DU CHAT, comprenant que la société EPICERIE 24 et Monsieur [U] souhaitaient se maintenir dans les lieux malgré le congé illicite adressé, les a assignés devant la juridiction de céans ;

Par acte du 27 juin 2025, la société EPICERIE 24 a assigné la société LA FINANCIERE DU CHAT devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de requalification des baux dérogatoires successifs en baux commerciaux ;

La société LA FINANCIERE DU CHAT sollicite l’expulsion de Monsieur [U] en soutenant que celui-ci est occupant sans droit ni titre. La demanderesse sollicite également l’expulsion de la société EPICERIE 24 en soutenant que celui-ci est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration du dernier bail dérogatoire en date du 14 octobre 2024. L’ensemble des demandes de la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurtent à des contestations sérieuses ;

Le local de la société EPICERIE 24 dispose d’une petite dépendance qui a été aménagée en local d’habitation et le loyer de ce local est acquitté avec le loyer au titre du bail consenti à la société EPICERIE 24. Le 11 février 2021, la société LA FINANCIERE DU CHAT a réalisé une attestation de domicile à Monsieur [U] parce que la société EPICIERIE 24 dispose d’un bail au 11 février 2021 et que Monsieur [U] avait besoin d’une attestation de domicile. Monsieur [U] est d’ailleurs assuré au titre d’une police d’assurance habitation n°1567948 auprès de la compagnie BPCE IARD pour son habitation située [Adresse 1]. Monsieur [U] occupe ainsi depuis plusieurs années ce local avec l’accord de la société LA FINANCIERE DU CHAT ;

En conséquence, la demande d’expulsion formulée par la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurte à des contestations sérieuses en ce qu’il existe un contrat de bail verbal entre elle et Monsieur [U] qui est ainsi fondé à solliciter un écrit ;

L’article L145-5 du Code de commerce prévoit :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » ;

En présence d’une demande de requalification d’un bail dérogatoire en contrat de bail commercial, il a été jugé que le Juge des référés n’était pas compétent pour connaître d’une demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation nécessitant une qualification exacte du contrat pour l’application du régime juridique en découlant ;

La société LA FINANCIERE DU CHAT reconnaît avoir conclu plusieurs baux dérogatoires successifs avec la société EPICERIE 24. Toutefois, la société LA FINANCIERE DU CHAT soutient faussement que le premier contrat de bail dérogatoire a été conclu le 28 octobre 2022,

Elle ne craint par ailleurs pas de soutenir que la société EPICERIE 24 n’était pas occupante des lieux avant 2022, alors même que le Président de la société LA FINANCIÈRE DU CHAT a établi une attestation datant de 2021 ;

Le premier contrat de bail dérogatoire a été conclu le 26 mai 2020 pour le compte de la société en formation. La société L’EPICERIE 24, a une activité de supérette et de commerce d’alimentation générale depuis le 10 décembre 2020. Depuis la constitution de la société, le siège social est fixé [Adresse 3] ;

Pour couper court à tout débat sur la signature du bail en date du 26 mai 2020 au bénéfice de la société EPICERIE 24, la concluante s’est directement procuré, auprès du Greffe du tribunal des activités économiques de Lyon, le bail dérogatoire signé par les deux parties et déposé au nom et pour le compte de la société EPICERIE 24 en formation ;

La société LA FINANCIÈRE DU CHAT ne saurait prétendre, en réponse, qu’il s’agirait d’un document que la société EPICERIE 24 se serait fabriqué pour les besoins de la cause, dès lors que le défendeur produit la preuve que ce document provient directement du Greffe du tribunal des activités économiques de Lyon. Le second bail dérogatoire a, quant à lui été régularisé le 29 octobre 2021. Deux autres baux en date des 15 octobre 2022 et 1er octobre 2023 ont été ensuite régularisés ;

L’existence des deux premiers baux conclus et signés avant le 28 octobre 2022 constitue à elle seule une contestation sérieuse puisqu’il est démontré que la société LA FINANCIERE DU CHAT ment sur la date de conclusion du premier bail entre elle et la société EPICERIE 24 ;

En application de ce qui précède, depuis le 26 mai 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans est en cours, la société LA FINANCIERE DU CHAT n’est donc pas fondée à solliciter l’expulsion de la société EPICERIE 24 avant le 26 mai 2032 ;

En effet, seul le preneur a la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. La société EPICERIE 24 n’a été sommée de quitter les lieux par voie d’huissier que le 12 février 2025 soit plusieurs mois après l’expiration du bail. Le contrat litigieux doit être requalifié en contrat de bail commercial eu égard à l’occupation effective du local depuis le 26 mai 2020 ;

En conséquence, la demande d’expulsion formulée par la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurte à des contestations sérieuses en ce que le contrat litigieux doit être requalifié en contrat de bail commercial eu égard à l’occupation effective du local depuis le 26 mai 2020 ;

La société LA FINANCIERE DU CHAT, devra indiquer quelle autre société en formation est désignée dans le contrat initial si ce n’est EPICERIE 24 alors que Monsieur [X] est le Président de la société L’EPICERIE. La société L’EPICERIE 24 a été immatriculée le 10 décembre 2020 de sorte que la société LA FINANCIERE DU CHAT profite d’un copier-coller malheureux pour soutenir que les baux produits sont sans lien avec la société L’EPICERIE 24 en méconnaissance totale des règles en matière commerciale ;

La FINANCIERE DU CHAT, qui prétend que les deux baux antérieurs à 2022 sont sans lien avec l’EPICERIE 24 a quand même établi une attestation de domicile et d’exploitation le 11 février 2021 à Monsieur [U] qui est associé majoritaire de la société L’EPICERIE 24 ;

La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises qu’un écrit n’était pas obligatoire pour établir l’existence d’une occupation soumise aux dispositions de l’article L145-1 du Code de commerce. Il convient de rappeler que la société L’EPICERIE 24, a une activité de supérette et de commerce d’alimentation générale depuis le 10 décembre 2020. Depuis la constitution de la société, le siège social est fixé [Adresse 3]. L’activité de supérette oblige, elle dispose de factures de fournisseurs depuis le début de son activité, facture établie à l’adresse [Adresse 1]. Il convient de rappeler que la FINANCIERE DU CHAT a confirmé son accord pour l’exploitation du local [Adresse 1] puisqu’elle a établi une attestation à cet effet et le confirme dans ses écritures;

En conséquence, la demande d’expulsion formulée par la société LA FINANCIERE DU CHAT se heurtent donc à des contestations sérieuses en ce que l’occupation de l’EPICERIE 24 doit être soumise aux statuts des baux commerciaux ;

En matière commerciale, l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation du bien et doit correspondre à la valeur locative du bien ;

Si par impossible, le Juge des référés devait considérer qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la demande d’expulsion formulée par la société LA FINANCIERE DU CHAT, il ne saurait toutefois faire droit à la demande d’indemnité d’occupation à hauteur de 3 000 € par mois formulée par elle. En effet, cette demande n’est pas justifiée tant dans son principe, que dans son quantum. En ce sens, le tribunal relèvera que la demanderesse fixe cette indemnité au double du montant du dernier loyer et ce, pour un effet comminatoire. D’une part, elle ne justifie aucunement le montant du dernier loyer sur lequel elle semble se fonder, et, d’autre part, l’indemnité d’occupation ne peut se baser que sur l’évaluation de la valeur locative du bien, valeur locative qu’elle ne rapporte pas.

L’audience a eu lieu le 6 octobre 2005 et le délibéré a été fixé le 14 novembre 2025 et prorogé au 26 novembre 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose:

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Sur l’existence d’un bail entre la SAS FINANCIERE DU CHAT et M.[U]

Il est demandé au juge des référés de constater l’existence d’un bail entre la SAS FINANCIERE DU CHAT et Monsieur [U] dans le cadre d’une demande reconventionnelle. Cette demande est relative à un bail dont l’existence est nié par la SAS FINANCIERE DU CHAT, cette dernière sollicitant l’expulsion de Monsieur [U].

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation nécessitent au préalable la qualification de la qualité de Monsieur [U], dont il n’est pas contesté qu’il demeure dans les locaux de la SAS EPICERIE 24, dans ses rapports avec la SAS FINANCIERE DU CHAT afin de définir l’application du régime juridique qui en découle.

Or le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne lui appartient pas de procéder à la qualification d’un contrat éventuel de bail verbal ou de constater une absence de titre du locataire personne physique.

Par voie de conséquence, il y a lieu de dire qu’au regard de ces contestations sérieuses, le juge de référés doit rejeter l’ensemble des demandes qui concernent Monsieur [U].

Sur la qualification du bail conclu entre la SAS FINANCIERE DU CHAT et la SAS EPICERIE 24

Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation à l’encontre de la SAS EPICERIE 24 sont fondées sur un bail précaire dont le terme est échu selon le demandeur, ce à quoi s’oppose la SAS EPICERIE 24 qui indique être au bénéfice de baux antérieurs de sorte qu’il convient désormais de requalifier le bail précaire en bail commercial, le juge du fond étant saisi de cette même demande.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne lui appartient pas de statuer sur la requalification éventuel d’un contrat de bail précaire en contrat de bail commercial ou de constater une absence contestée de titre au bénéfice du preneur à la suite du dépassement du terme du contrat.

Par voie de conséquence, il y a lieu de dire qu’au regard de ces contestations sérieuses, le juge de référés doit rejeter l’ensemble des demandes qui concernent la SAS EPICERIE 24.

La SAS FINANCIERE DU CHAT succombant sera condamnée aux dépens, les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS l’ensemble des demandes de la SAS FINANCIERE DU CHAT ;

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS FINANCIERE DU CHAT aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,