MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01398 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23U3

AFFAIRE : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] C/ [D] [P], [K] [T] [H] épouse [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la REGIE POZETTO

dont le siège social est [Adresse 11]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [D] [P]

né le 05 Avril 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON

Madame [K] [T] [H] épouse [P]

née le 17 Août 1977 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025 – Délibéré au 24 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [X] SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692 (expédition)

Maître [L] MATRAY – 1239 (grosse + expédition)

I . EXPOSE DES FAITS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à LYON (69006) a assigné Monsieur [D] [P] et Madame [K] [H] épouse [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon le 17 juin 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions actualisées signifiées le 19 septembre 2025, de :

Constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande d’interruption des travaux, Condamner Monsieur [D] [P] et Madame [K] [H] épouse [P] à remettre en état la chambre dans la cuisine qui aura été installée, c’est-à-dire déposer toutes les installations qui auront été effectuées dans cet espace nuit, ce comprenant la pose de toutes canalisations, Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois après signification de l’ordonnance à intervenir et ce pour six mois, Condamner Monsieur [D] [P] et Madame [K] [H] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] expose les éléments suivants :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] est placé sous le régime de la copropriété, selon règlement publié le 9 janvier 1951. Son syndic en exercice est la régie POZETTO, selon mandat du 12 juin 2023. Par acte authentique du 30 juillet 2024, Monsieur et Madame [P] se sont portés acquéreurs d’un appartement au sein de cette copropriété.

Les consorts [P] ont fait réaliser des travaux de rénovation au sein de leur appartement, ce que la copropriété a découvert fortuitement.

A l’occasion de l’assemblée générale annuelle du 16 avril 2025, la question de la consistance de ces travaux a été évoquée, en l’absence de Monsieur et Madame [P], qui étaient convoqués, de sorte qu’une mention a été rajoutée à ce titre dans le procès-verbal, retranscrivant les échanges tenus à la « question n° 20 » :

« Modification de l’agencement des appartements : il est rappelé que toute modification importante de l’agencement intérieur des appartements (cuisine déplacée dans une chambre par exemple) doit être autorisée par l’assemblée générale, en application du règlement de copropriété ».

Dans les jours qui ont suivi, Monsieur et Madame [P] ont fait écrire par la voie de leur avocat au syndic en s’étonnant de cette mention et en contestant le contenu et l’opportunité. La copropriété a fait répondre par son conseil, en indiquant en substance :

Que la demande d’interruption des travaux formulée par le syndic était tout à fait légitime et fondée en droit, Et qu’à défaut de retour sous dizaine, une assignation en référé serait signifiée aux fins d’interruption des travaux sous astreinte. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est indiqué dans le règlement de copropriété que les copropriétaires ne pourront réaliser aucune modification, à l’exception des seuls travaux de distribution légère, ce qui n’est pas le cas du placement d’une cuisine à la place d’une chambre. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sollicite la remise des pièces dans leur disposition d’origine, conformément au règlement de copropriété car la présence de canalisations avec arrivée et écoulement d’eau, de machines et d’équipement divers constitue nécessairement des sources de nuisances sonores incompatibles avec la tranquillité des occupants des autres étages au niveau de leurs chambres de surcroît dans un immeuble ancien non doté de planchers aux normes en vigueur en terme d’isolation phonique et acoustiques.

Enfin, le fait de déplacer la cuisine dans une chambre ne constitue évidemment pas des travaux de distribution légère de sorte qu’en projetant d’effectuer ces travaux malgré l’interdiction énoncée par le syndic, les époux [P] ont violé en connaissance de cause le règlement de copropriété.

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Les Consorts [P] demandent dans leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, notifiées le 31 octobre 2025 de :

À titre préliminaire, s’agissant de l’exception d’incompétence soulevée,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions et renvoyer ce dernier à mieux se pourvoir au fond, À titre principal,

— Constater le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande d’interruption des travaux,

À titre subsidiaire,

— Constater que les travaux réalisés par les époux [P] sont conformes à la lettre et à l’esprit du règlement de copropriété en son article 3,

Par conséquent,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de remise en état de la chambre avec la cuisine ou de la cuisine avec la chambre sous astreinte,

À titre reconventionnel,

— Constater que le plombier du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a détruit une cloison en briques renfermant une gaine technique, propriété privative des époux [P], sans autorisation, ni information de ces derniers,

Par conséquent,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à indemniser les époux [P] pour le préjudice subi, à hauteur de : 480 € ETC,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser aux époux [P] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont été contraints d’engager pour se défendre,

— Condamner le même aux entiers dépens de la procédure,

— Juger que les époux [P] seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure,

Les consorts [P] exposent en premier lieu que le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier le présent litige qui les oppose au Syndicat des copropriétaires quant à l’interprétation du règlement de copropriété. Ils indiquent que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher une question de fond concernant les droits des copropriétaires à réaliser tels ou tels travaux au sein de leurs lots privatifs. Les preuves apportées concernant l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite emporteront la décision de la juridiction saisie à se considérer incompétente au profit de la juridiction du fond, seule habilitée à trancher la question de l’usage des parties privatives par les copropriétaires résidents.

Les consorts [P] souhaitent que soit constatée la demande de désistement du syndicat des copropriétaires sur la demande d’interruption des travaux.

Les consorts [P] s’opposent à la demande de remise en place de la cuisine dans l’appartement car selon eux aucune stipulation du règlement de copropriété n’a été violée. L’interprétation du syndicat des copropriétaires constituerait une atteinte à leur droit de propriété. Les époux [P] considèrent que le syndicat des copropriétaires accorde un traitement différent aux copropriétaires, puisque d’autres propriétaires ont réalisé des travaux similaires dans leurs appartements sans que le syndicat ne s’y oppose.

Il est demandé à la juridiction saisie de constater que les travaux réalisés par les époux [P] sont conformes à la lettre et à l’esprit du règlement de copropriété de 1951, et ce faisant, de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande de remise en état de la cuisine et de la chambre sous astreinte.

Les consorts [P] sollicitent l’octroi d’une somme reconventionnelle concernant une dégradation réalisée à la suite d’une intervention dans leur appartement sur une cloison pour une fuite qui n’émanait pas de chez eux, intervention réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8]. Il a été réclamé à la copropriété une prise en charge d’un devis de réfection d’un montant de 480 euros TTC. L’assureur habitation des époux [P] confirme qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge la réparation de cette colonne.

L’audience a eu lieu le 3 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 24 décembre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] de son désistement d’instance concernant la demande d’interruption des travaux dans l’appartement des consorts [P].

Sur la demande de remise en état d’origine de l’appartement des consorts [P]  :

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

Or la caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable aux époux [P] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement des défendeurs à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] se fonde sur l’article 3 du règlement de copropriété en date du 9 janvier 1951 stipulant: Les propriétaires pourront jouir et disposer de leur appartement en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements.

Ils pourront apporter dans la distribution intérieure de leur appartement toute modification que bon leur semble, en observant le plan général, mais sans pouvoir toucher aux gros murs ou aux piliers et sans nuire à la solidité ou à l’harmonie de l’ensemble de la maison et aux droits des propriétaires des autres appartements.

L’article 3 ajoute que les copropriétaires ne pourront faire exécuter aucune modification à moins qu’il ne s’agisse de travaux de distribution légère et d’agencement intérieur sans obtenir le consentement des autres propriétaires votant en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise devant le juge des référés que le nouvel agencement de l’appartement effectué par les époux [P] en application de l’article 3 du règlement de copropriété n’observe pas manifestement le plan général de l’appartement, nuit manifestement à la solidité ou à l’harmonie de l’immeuble ou aux droits des propriétaires des autres appartements ou enfin ne concerne manifestement pas des travaux de distribution légère et d’agencement intérieur alors qu’il ressort du dossier technique concernant les travaux (pièce 13 des époux [P]) que tous les raccordements des eaux usées ou vannes repris ou mis en oeuvre dans l’appartement sont réalisées en parties privatives et reprennent les positionnements et implantations de ceux existants et qu’il préexistait un point d’eau avec canalisations d’évacuation dans la pièce qui sert désormais de cuisine.

Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires alors que l’interprétation d’une clause contenue dans un règlement de copropriété relève du pouvoir du tribunal statuant sur le fond et que la clause litigieuse ne peut en conséquence servir de fondement au constat d’un trouble qui ne peut en l’état être qualifié de manifestement illicite par le juge des référés.

Sur la demande d’indemnisation :

Il est manifeste et non contesté qu’une recherche de fuite d’eau a été réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] dans l’appartement des époux [P] et que cela a entraîné une dégradation au moins partielle d’un mur de brique, le coût de la réparation étant sans contestation sérieuse possible de 480 euros. (Pièce 29 des époux [P] ).

Par voie de conséquence sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] à payer aux époux [P] la somme provisionnelle de 480 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] succombant, il convient en outre de le condamner à payer aux époux [P] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens et de dire que les époux [P] seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] se désiste de sa demande d’arrêt des travaux.

REJETONS les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5]

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] à payer la somme provisionnelle de 480 euros aux époux [P].

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer aux époux [P] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens.

DISONS que les époux [P] seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES