TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12192 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WT6

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 11] sise [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet CITYA TEISSIER SABI, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z] [E]

[Localité 2] [Adresse 10]

[Localité 3] (COTE D IVOIRE)

Non représenté

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12192 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WT6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [B] [Z] [E] est propriétaire des lots de copropriété n°17, 18 et 20 d’un immeuble situé au [Adresse 7] [Localité 1].

Par lettres recommandées avec avis de réception des 17 octobre 2018, 12 novembre 2018 et 18 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [B] [Z] [E] de payer des charges de copropriété impayées.

Par courrier avec avis de réception du 31 janvier 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [B] [Z] [E] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2023 à parquet étranger, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Montmorency sise [Adresse 4] à Paris a fait assigner M. [B] [Z] [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil et des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner M. [B] [Z] [E] au paiement de la somme de 7.549,80 euros au titre des charges dues au 6 septembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2023, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil;

— condamner M. [B] [Z] [E] au paiement de la somme de 1.238,54 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, somme à parfaire ;

— condamner M. [B] [Z] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêt

— condamner M. [B] [Z] [E] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [B] [Z] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

M. [B] [Z] [E] a été assigné à Abidjan en Côte d’Ivoire suivant les modalités de l’article 683 du code de procédure civile (remise de l’acte à parquet étranger). M. [B] [Z] [E] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [B] [Z] [E] est propriétaire des lots n°17, 18 et 20 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 13]..

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 février 2017, 05 juin 2018, 25 juin 2019, 19 mars 2021, 22 juin 2022 et 15 mars 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 06 septembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [B] [Z] [E] est au moins débiteur de la somme de 7.549,80 euros, comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [B] [Z] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 31 janvier 2023 inclus.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires le 31 janvier 2023 et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.238,54 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 17 octobre 2018,24,50 euros au titre de relance après mise en demeure en date du 12 novembre 2018,480 euros au titre de frais de lettre comminatoire ALUR en date du 07 mars 2018,480 euros au titre de frais de « contentieux » en date du 15 mai 2019,42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 18 juillet 2019,Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12192 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WT6

30 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 13 août 2019,140,04 euros au titre de frais de « contentieux » en date du 04 mars 2020.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 17 octobre 2018 et du 18 juillet 2019, ainsi que les frais de relance exposés le 12 novembre 2018 – soit postérieurement à la mise en demeure du 17 octobre 2028 et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, facturés à hauteur de la somme prévue par le contrat de syndic.

La lettre comminatoire en date du 07 mars 2018 et de relance après mise en demeure en date du 13 août 2019 ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que le défendeur ne voulait pas (ou ne pouvait pas) s’acquitter de sa dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « contentieux » en date du 15 mai 2019 et du 04 mars 2020.

Au surplus, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 108,50 euros (42 + 24,50 + 42).

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 26 septembre 2023, date de l’assignation.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [B] [Z] [E] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [B] [Z] [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [B] [Z] [E] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [Z] [E], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11], sise [Adresse 6] [Localité 12], les sommes de :

—  7.549,80 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 06 septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023  ;

—  108,50 euros au titre des frais de recouvrement;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 4] à [Localité 12] de ses autres demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 26 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 30 avril 2025

La Greffière La Présidente