MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/02995

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[R] [U]

ET :

[D] [X]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître PLESSIS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [R] [U]

né le 11 Avril 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] (ROUMANIE)

représenté par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [D] [X]

née le 21 Avril 2001 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/02995

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé par voie électronique les 27 mai et 4 juin 2021, Monsieur [U] [R] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL LSI, un bail d’habitation à Madame [X] [D] portant sur un logement meublé situé sis [Adresse 2], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 412,00 € hors charges.

Le 8 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [X] [D] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [X] [D] se trouve être occupante sans droit ni titre depuis le 8 juin 2024 ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [X] [D] au paiement des sommes suivantes:

—  4202,05 € au titre loyers et charges au 10 juin 2024 ;

—  178,97 € au titre des exploits de commissaire de justice ;

—  461,96 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2024, cette indemnité sera due mensuellement, jusqu’à complète libération des lieux et pour chaque mois commencé ;

— la condamnation de Madame [X] [D] au paiement de la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [X] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [U] [R], représenté par son conseil, se désiste de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion, la locataire ayant quitté les lieux et maintient pour le reste son assignation. Il actualise le montant de sa créance à 6565,09 € au titre d’impayés de loyers et de dégradations locatives résidant dans le défaut de nettoyage du logement lors de la restitution des lieux. Il justifie de la communication de cette nouvelle demande à Madame [X] [D] en produisant le courrier recommandé qui lui a été adressé en date du 4 décembre 2024 doublé par un mail du même jour.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié le 20 juin 2024 à étude, Madame [X] [D] était ni présente ni représentée à l’audience.

Par une note en délibéré du 25 janvier 2025 sollicitée par le juge des contentieux de la protection le 16 janvier 2025, le conseil de Monsieur [U] [R] a indiqué ne pas être en mesure de produire l’état des lieux d’entrée.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 27 mai et 4 juin 2021, le commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 décembre 2024 faisant apparaître une somme de 6565,09 € à la charge des locataires.

Monsieur [U] [R] verse également aux débats le congé délivré par Madame [X] [D] le 16 octobre 2024 et l’état des lieux sortant réalisé le 18 novembre 2024 en la présence des parties.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 306,31 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il apparaît, à la lecture du décompte, que des frais de nettoyage d’un montant de 1554,00 € ont été imputés à la locataire. Or ces frais ne constituent pas une dette de loyer mais des dégradations locatives qui seront examinées ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [X] [D] à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 4704,78 € (6565,09 € – 306,31 € – 1554,00 €), à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 824,00 €, soit la somme de 3880,78 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2024.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. L’article 1731 du code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] produit l’état des lieux sortant réalisé le 18 novembre 2024 en la présence de Madame [X] [D] aux termes duquel il ressort que le logement a été restitué sale et non nettoyé. Il justifie du montant des réparations en versant aux débats le devis de la société ALLO VINCENT ET FILS en date du 27 novembre 2024 pour un montant de 1554,00 € portant sur le nettoyage complet de l’appartement, la réfection du joint silicone du plan de travail de la cuisine et du bac à douche, la fourniture et le remplacement d’ampoules, la founiture et la pose d’une kitchenette complète.

L’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats malgré la demande faite par le juge des contentieux de la protection par une note en délibéré du 16 janvier 2025 et alors même qu’il ressort du contrat de bail signé entre les parties les 27 mai et 4 juin 2021 qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé et a été annexé au contrat de bail.

Dans ces conditions et alors qu’il n’est pas démontré qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, Monsieur [U] [R] ne saurait invoqué la présomption établie par l’article 1731 du code civil.

Ainsi, en ne produisant pas l’état des lieux d’entrée, Monsieur [U] [R] est défaillant dans l’administration de la preuve des dégradations invoquées et sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [X] [D], perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Madame [X] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, et rendu en premier ressort ;

Constate le désistement de Monsieur [U] [R] de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion ;

Condamne Madame [X] [D] à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 3880,78 € (TROIS MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 824,00 € ;

Déboute Monsieur [U] [R] de sa demande formée au titre des dégradations locatives ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [X] [D] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,