MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00602 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2MDK

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Régie Thiébaud C/ S.C.I. EEA, S.A.S. TAKSIM MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Régie Thiébaud

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.C.I. EEA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Malik NEKAA de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON

S.A.S. TAKSIM MARKET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Malik NEKAA de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS – 566 (grosse + expédition)

Maître [Y] [R] de la SELARL [R] ALLARD – 476 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a assigné la SAS TAKSIM MARKET et la SCI E.E.A par acte du 24 février 2025 devant le juge des référés de Lyon aux fins de:

— Condamner in solidum la Sci E.E.A. et la société Taksim Market à cesser tout acte d’occupation irrégulière et d’appropriation des parties communes de la copropriété [Adresse 3], et notamment l’installation de palettes à l’extérieur du magasin côté sud et côté est, toute utilisation de l’accès réservé aux pompiers à des fins de stationnement, et toute appropriation des espaces de stationnement situés aux droits des commerces ;

— Dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1.000 € passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, chaque occupation et/ou violation du règlement de copropriété constituant une infraction distincte ;

— Condamner in solidum la Sci E.E.A. et la société Taksim Market à démonter les caméras qu’elles ont installées sur les façades de l’immeuble ainsi que la structure métallique de couverture de la rampe de desserte du local commercial, installées sans aucune autorisation de la copropriété ;

— Dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la Sci E.E.A. et la société Taksim Market chacune à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner in solidum la Sci E.E.A. et la société Taksim Market en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir les éléments suivants:

La copropriété de l’immeuble [Adresse 3] est un ensemble important composé de deux-cent deux lots destinés à l’habitation et aux activités de commerce et de bureaux ;

La Sci E.E.A. est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’allée 141. Elle a donné ce lot en location à la société Taksim Market qui exploite une activité d’alimentation générale, boucherie et épicerie fine. Ces deux sociétés ont le même dirigeant en la personne de Monsieur [P] [Z] ;

— Le syndicat des copropriétaires a constaté de la part de la société Taksim Market de multiples infractions au règlement de copropriété traduisant une appropriation irrégulière des parties communes ;

En premier lieu, la société Taksim Market a installé des palettes à l’extérieur de son magasin côté sud et côté est, sur lesquelles des produits sont offerts à la vente. Il s’agit là d’une occupation irrégulière des parties communes, lesquelles sont au surplus affectées à la circulation piétonne entre les bâtiments A et B ;

En deuxième lieu, la société Taksim Market a installé trois caméras sur les façades de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, et sans justification de la légalité de ces dispositifs qui sont règlementés ;

En troisième lieu, sur la zone ouest du parking, des dégradations ont été commises sur les bornes de fermeture de l’accès réservé aux pompiers afin de permettre le stationnement abusif de véhicules ;

En quatrième lieu, la société Taksim Market s’est appropriée une partie des espaces de stationnement en installant un panneau portant son enseigne sur lequel il est mentionné « Parking réservé à la clientèle du magasin ». Or, cet espace de stationnement est dédié à la réception de la clientèle des commerces, mais aussi des professions libérales et aux livreurs. Cette appropriation d’une partie commune est totalement irrégulière ;

En cinquième et dernier lieu, la société Taksim Market a réalisé sans aucune autorisation une structure métallique de couverture sur la rampe de desserte du local commercial qui affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et empiète sur les parties communes ;

Ces différentes violations du règlement de copropriété ont été constatées à deux reprises par un commissaire de justice ;

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 17 novembre 2023 et 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la Sci E.E.A. d’avoir à mettre un terme à ces multiples infractions. Ces mises en demeure sont restées sans réponse et la société Taksim Market n’a en rien modifié son comportement ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite surle fondement des articles 9 et 25 de la loi sur la copropriété la condamnation de la Sci E.E.A. et de la société Taksim Market à mettre un terme aux différentes violations du règlement de copropriété, et à remettre en état les parties communes sur lesquelles des aménagements ont été réalisés de manière illicite.

Dans leurs dernières conclusions reprises à l’audience, la SAS TAKSIM MARKET et la SCI E.E.A demandent au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé en l’asbence d’urgence et en présence de contestations sérieuses, inviter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à mieux se pourvoir au fond, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et à titre subsidiaire accorder aux défendeurs un délai de 6 mois en vue du retrait du reste de sa marchandise et de l’obtention de l’accord de l’assemblée générale des copropriétéaires pour l’installation de ses caméras et de sa véranda, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la SAS TAKSIM MARKET et la SCI E.E.A font valoir que sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, la condition de l’urgence doit être établie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] alors que les demandes sont fondées sur un constat d’huissier du 4 juin 2023 suivi d’une mise en demeure du 17 novembre 2023 concernant les palettes, les caméras et le parking et d’un constat du 20 mars 2024 pour la véranda, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a attendu pour agir car les palettes ne gênent personne, que les caméras ont été installées pour la sécurité du magasin, que les panneaux de stationnement ont été retirés et qu’enfin la véranda n’excède pas les limités d’emprise et ne gênent pas le passage, que le litige est uniquement lié à l’autorisation de l’assemblée générale de sorte qu’il n’y a pas d’urgence et que le litige relève du fond ;

En application de l’article 55 du décret 17 mars 1967, le syndic ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé auparavant par l’assemblée générale et que si certes il existe des exceptions pour les procédures urgentes, ces demandes relèvent du fond de sorte qu’elles ne sont pas recevables ;

La SAS TAKSIM MARKET conteste toute responsabilité concernant l’arrachage de la borne métallique concernant le parking 2 roues et concernant le stationnement sauvage du public ;

La SAS TAKSIM MARKET justifie avoir retiér la mjeure partie de ses palettes stockées en extérieur. Elle sollicite un délai pour réaménager son commerce et dans l’attente de l’autorisation de l’assemblée générale pour l’installation pérenne de la véranda et des caméras.

L’audience a eu lieu le 6 octobre 2005.

Le délibéré a été fixé le 14 novembre 2025 et prorogé au 26 novembre 2025.

MOTIFS :

L’article 835 du code de procédure civile dispose:

“ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ”

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fonde ses demandes sur le trouble manifestement illicite puisqu’il évoque le non respect des dispositions d’ordre public de la loi sur la coprorpéiété ainsi qu’il le rappelle lors de l’audience de sorte que la condition de l’urgence n’est pas requise pour que le juge des référés puisse statuer. La demande est donc recevable.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que si certes le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, il existe néanmoins plusieurs exceptions et notamment pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

La présente demande du syndicat des coprpriétaires représenté par son syndic est par conséquent recevable en raison de la saisine du juge des référés.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Sur ce le juge,

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les travaux réalisés par les copropriétaires qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété sont d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] est un ensemble important composé de deux-cent deux lots destinés à l’habitation et aux activités de commerce et de bureaux. La Sci E.E.A. est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’allée 141. Elle a donné ce lot en location à la société Taksim Market qui exploite une activité d’alimentation générale, boucherie et épicerie fine.

La société Taksim Market a installé des palettes à l’extérieur de son magasin côté sud et côté est, sur lesquelles des produits sont offerts à la vente. Il s’agit d’une occupation irrégulière des parties communes, lesquelles sont au surplus affectées à la circulation piétonne entre les bâtiments A et B. Ces faits ne sont pas contestés par les défendeurs qui sollicitent un délai pour se mettre en conformité.

Compte tenu de la mise en demeure du 17 novembre 2023 d’avoir à retirer les palettes, les délais suffisants ont déjà été mis en oeuvre. Il y a lieu en raison du trouble manifestement illicite lié au non respect de l’usage des parties communes de la copropriété de condamner les défendeurs à cesser cette occupation irrégulière des parties communes.

La société Taksim Market a installé trois caméras sur les façades de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, et sans justification de la légalité de ces dispositifs qui sont règlementés. Il s’agit d’une occupation irrégulière des parties communes. Ces faits ne sont pas contestés par les défendeurs qui sollicitent un délai pour se mettre en conformité.

Compte tenu de la mise en demeure du 17 novembre 2023, des délais suffisants ont déjà été mis en oeuvre. Il y a lieu en raison du trouble manifestement illicite lié au non respect de l’usage des parties communes de la copropriété de condamner les défendeurs à cesser cette occupation irrégulière des parties communes.

Sur la zone ouest du parking, des dégradations ont été commises sur les bornes de fermeture de l’accès réservé aux pompiers afin de permettre le stationnement abusif de véhicules. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve que ces dégradations sont imputables aux défendeurs de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

La société Taksim Market s’est appropriée ainsi que cela résulte du constat du commissaire de justice une partie des espaces de stationnement en installant un panneau portant son enseigne sur lequel il est mentionné « Parking réservé à la clientèle du magasin ». Cette appropriation d’une partie commune est irrégulière. Il y a lieu en raison du trouble manifestement illicite lié au non respect de l’usage des parties communes de la copropriété de condamner les défendeurs à cesser cette occupation irrégulière des parties communes.

La société Taksim Market a réalisé sans aucune autorisation une structure métallique de couverture sur la rampe de desserte du local commercial qui affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et empiète sur les parties communes. Les défendeurs ne contestent pas la création illégale de cette véranda. Ils sollicitent des délais pour obtenir une décision de l’assemblée générale.

Une mise en demeure d’enlever cette véranda a été adressée aux défendeurs le 24 mai 2024 de sorte que des délais suffisants ont déjà été mis en oeuvre. Il y a lieu en raison du trouble manifestement illicite lié au non respect de l’usage des parties communes de la copropriété de condamner les défendeurs à cesser cette occupation irrégulière des parties communes.

Il n’est pas rapporté la preuve d’une appropriation par les défendeurs de l’accès aux pompiers, cette demande sera en conséquence rejetée.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la Sci E.E.A. et la société Taksim Market à cesser tout acte d’occupation irrégulière et d’appropriation des parties communes de la copropriété [Adresse 3], à savoir l’installation de palettes à l’extérieur du magasin côté sud et côté est, et toute appropriation des espaces de stationnement situés aux droits des commerces dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et de condamner in solidum la SCI E.E.A. et la société Taksim Market à démonter les caméras qu’elles ont installées sur les façades de l’immeuble ainsi que la structure métallique de couverture de la rampe de desserte du local commercial, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Il convient de condamner in solidum la SAS TAKSIM MARKET et la SCI E.E.A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum la SAS TAKSIM MARKET et la SCI E.E.A aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PININ Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

CONDAMNONS in solidum la SCI E.E.A. et la société Taksim Market à cesser tout acte d’occupation irrégulière et d’appropriation des parties communes de la copropriété [Adresse 3], à savoir l’installation de palettes à l’extérieur du magasin côté sud et côté est,et toute appropriation des espaces de stationnement situés aux droits des commerces dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum la SCI E.E.A. et la société Taksim Market à démonter les caméras qu’elles ont installées sur les façades de l’immeuble ainsi que la structure métallique de couverture de la rampe de desserte du local commercial, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS les demandes d’astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SCI E.E.A. et la société Taksim Market à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum la SCI E.E.A. et la société Taksim Market aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,