MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01014 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2RAE

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] C/ S.C.I. JINANE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

représenté par son syndic la SAS DERVAULT,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. JINANE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aldo SEVINO de la SELARL ASEA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [H] [M] de la SELARL ASEA – 2160, Expédition et grosse

Maître [N] [V] de la SELARL DREZET – PELET – 485, Expédition

I. EXPOSE DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a assigné la SCI JINANE devant le juge des référés de Lyon par acte en date du 13 mai 2025 aux fins dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience de :

DEBOUTER la société JINANE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER la société JINANE à cesser d’utiliser les lots 23 et 24 à usage d’habitation et leur redonner leur destination commerciale dans le délai d’un mois suivant le jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard

AUTORISER le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, à rentrer dans les locaux, accompagné d’un commissaire de justice pour vérifier leur situation actuelle et à pouvoir vérifier après travaux la remise en conformité d’un usage commercial

CONDAMNER la société JINANE à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] expose que l’immeuble [Adresse 4] est soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965 concernant les immeubles en copropriété,

— qu’au terme du règlement de copropriété, il est rappelé en page 13 au titre de la destination de l’immeuble que :

« Article 8 – L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception du rez-de-chaussée qui est à usage commercial »

— que la société JINANE a acquis le 29 juillet 2022 la propriété des lots 23 et 24 au sein de

cet immeuble correspondant à deux locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, que l’attestation de propriété qui reprend l’acte d’achat mentionne expressément que la destination des lots est à usage commercial

— que sans aucune autorisation d’assemblée générale, la société JINANE a unilatéralement

décidé de réaliser des travaux et de changer la destination de ses lots, les locaux étant actuellement utilisés à usage d’habitation et loués en tant que tels à de nombreux occupants

— que la société JINANE a reçu une mise en demeure d’avoir à respecter la destination de

l’immeuble et d’avoir à régulariser sa situation et ce en vain

— que par ailleurs la société JINANE est également en infraction avec les dispositions d’urbanisme puisque la Direction de l’Aménagement Urbain a notifié une décision de refus du changement de destination

— que la mairie a visité les locaux et constaté la création de logements sans autorisation

— que la mairie a également rendu une décision de refus de transformation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] rappelle que le règlement de copropriété impose en son article 17 (page 15) que les copropriétaires qui entendent modifier la disposition intérieure de leurs lots doivent en informer au préalable le syndic, ce qui n’a pas été respecté, que l’article 15 de ce même règlement prévoit que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privative, sans le consentement de l’assemblée générale ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en application de l’article 835 du Code de Procédure Civile entend faire constater que la société JINANE contrevient sciemment au règlement de copropriété qui constitue pourtant la loi de chaque copropriétaire et contrevient également aux dispositions d’urbanisme ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, la référence à l’urgence n’étant pas requise.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ajoute que le règlement de copropriété stipule en page 16 dans son article 18 – Locations : « Les copropriétaires pourront louer leurs appartements, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement, obligation qui devra être imposée dans les baux et engagements de location. Tout copropriétaire bailleur devra, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée ».

Et dans son article 19 – Responsabilité :

« Chaque copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable ».

L’article 12 stipule quant à lui que :

« Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service. »

Et l’article 13 que :« Aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, vestibules, paliers et escaliers, ni laisser séjourner quoi que ce soit dans ces parties communes. Le vestibule d’entrée ne pourra en aucun cas servir de garage de voitures d’enfants ou d’engins à deux roues avec ou sans moteur. (…)

Il ne pourra être introduit dans l’immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante. ».

L’article 14 que :

« (…) Chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ».

Enfin, l’article 15 prévoit enfin que :

« Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait valoir qu’outre le fait que la SCI JINANE ait imaginé changer la destination de ses lots sans autorisation et en contradiction totale avec le règlement de copropriété, il s’avère que ses locataires occasionnent des nuisances importantes aux occupants de l’immeuble alors qu’il a été constaté:

— Une augmentation du nombre d’encombrants et de dépôts sauvages,

— Du linge étendu sur les rebords de fenêtre côté cour et rue,

— Un départ d’incendie dans la cour de l’immeuble,

— Le stationnement d’un 2 roues motorisé dans le hall,

— Des odeurs d’urine dans les parties communes.

L’état du local poubelles inquiète tout particulièrement les occupants qui s’en sont plaints par courriels au syndic, avec à l’appui des photographies prises du local.

Les occupants de l’immeuble ont enfin constaté un turn-over important des locataires de la SCI JINANE. Les locataires installés par la société JINANE n’ont donc pas une occupation paisible des lieux.

Dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI JINANE demande au juge des référés de :

A titre principal

JUGER du défaut d’urgence des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

A titre subsidiaire,

JUGER de l’absence de trouble manifestement illicite

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER du caractère disproportionné et inadapté des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de l’incompétence du juge des référés quant à la demande d’autorisation à rentrer dans les locaux de la SCI JINANE

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à la SCI JINANE avec exclusion de la SCI JINANE en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965- la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI JINANE expose que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fonde son action sur l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile sans faire valoir de condition d’urgence pourtant posée de manière implicite par la formule “prescrire en référé”, que la mise en demeure adressée à la SCI JINANE remonte à la date du 21 décembre 2023 et ce alors que la saisine du juge intervient plus d’un an et demi après, que la condition d’urgence n’étant pas remplie, l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne pourra être rejetée à ce titre.

La SCI JINANE fait valoir que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir l’article 8 du règlement de copropriété lequel dispose en effet que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception du rez-de-chaussée qui est à usage commercial, que ce seul article ne permet pas de déduire que la destination « habitation » serait nécessairement interdite au rez-de-chaussée et en l’occurrence au sein des lots 23 et 24 appartenant à la SCI JINANE, que l’article 10 de ce même règlement stipule :

CONDITIONS DE JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES ET COMMUNES

(…)

Article10 – Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploités dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble

que cet article 10 fixe donc une clause d’habitation bourgeoise pour l’ensemble de l’immeuble, qu’elle impose donc à l’ensemble des copropriétaires d’utiliser leur lot pour un usage d’habitation et que par exception, seuls les locaux du rez-de chaussée peuvent éventuellement déroger à cette règle et être soit des locaux à usage d’habitation soit à usage commercial, qu’in fine, l’article 8 du règlement de copropriété pose un usage commercial des lots du rez-de-chaussée de principe sans exclure, au vu de l’article 10, une destination à usage d’habitation de sorte que la SCI JINANE ne méconnaît pas le règlement de copropriété qui l’autorise à user de ses locaux pour une destination d’habitation, que l’interprétation d’un règlement de copropriété relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

La SCI JINANE au soutien de ses prétentions indique que le syndicat des copropriétaires tente d’étayer sa demande en faisant état du nombre de boîtes aux lettres qu’il considère comme insuffisantes alors que les occupants peuvent se partager les boîtes aux lettres comme le font les colocataires d’un même appartement et qu’en tout état de cause, la question des boîtes aux lettres ne justifie pas sa demande de condamnation de la SCI JINANE à rétablir la destination «commerciale » de ces lots.

La SCI JINANE ajoute que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait également valoir que la SCI JINANE serait en infraction avec la règlementation d’urbanisme et fait valoir à l’appui un refus de déclaration préalable du 11 mars 2024 alors que l’appréciation du respect de la législation en matière d’urbanisme relève de la compétence du juge administratif et non du juge civil et que l’arrêté est illégal en raison du délai de réponse tardive de la commune, qu’ainsi la SCI JINANE est titulaire d’une autorisation de construire tacite depuis le 9 mars 2024 de sorte qu’elle n’est pas en infraction avec la règlementation en la matière.

La SCI JINANE soutient que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte pas les troubles imputables aux locataires de la SCI JINANE

Enfin, les demandes sont disproportionnés et inadaptés car la SCI JINANE ne peut libérer ses locaux que dans les cas prévus par cette loi (congé reprise, congé vente, travaux) et ce à échéance triennale des contrats de location.

La SCI JINANE soutient que la demande d’autorisation à rentrer dans les locaux de la SCI JINANE ne relève pas de la compétence du juge des référés mais d’une seule requête auprès du Président du Tribunal.

L’audience a eu lieu le 8 septembre 2025 et le délibéré a été fixé le 13 octobre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 835 du code de procédure civile dispose:

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande fondée sur le trouble manifestement illicite et les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ne nécessite pas de démontrer au préalable une urgence.

Par voie de conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne sera pas rejetée sur le fondement de l’absence d’urgence.

La SCI JINANE ne conteste pas avoir acquis des locaux à usage commercial en rez-de-chaussée de la copropriété et de les avoir transformés en appartements qu’elle loue.

La SCI JINANE conteste le trouble manifestement illicite lié à ce nouvel usage des lots acquis au rez-de-chaussée alors que l’article 8 du règlement de copropriété stipule que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception du rez-de-chaussée qui est à usage commercial et alors que l’article 10 du même règlement stipule que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement (…).

Ainsi que le soutient la SCI JINANE, cette contradiction entre les deux articles du règlement de copropriété impose une interprétation globale de l’acte qui ne relève pas de l’évidence de sorte que le trouble évoqué par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sur le fondement du non-respect de l’article 8 du règlement de copropriété ne peut pas être qualifié en l’état de manifestement illicite afin de permettre d’ordonner une remise en l’état des lieux antérieurs à l’acquisition qui apparaît par ailleurs disproportionnée en raison de la présence des locataires.

Par ailleurs, la SCI JINANE ne conteste pas ne pas avoir respecté l’article 17 du règlement de copropriété qui stipule que chaque propriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement et qu’ il devra en aviser le syndic au préalable, lequel pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble (…)

Cependant, l’article 17 stipule en premier lieu que chaque propriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement de sorte que si certes l’absence d’avis préalable au syndic constitue le non respect du règlement de copropriété, il n’en demeure pas moins que le juge des référés doit rejeter la demande sur le fondement du non respect de cet article tendant à cesser d’utiliser les lots 23 et 24 à usage d’habitation et à leur redonner leur destination commerciale alors que le trouble illicite lié au non respect de cet article ne peut être relatif qu’à l’atteinte éventuelle à la solidité de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve que les troubles de jouissance constatés au sein de la copropriété sont liés uniquement au comportement des locataires de la SCI JINANE de sorte qu’il ne peut être reproché à la SCI JINANE un trouble manifestement illicite sur ce fondement.

Enfin, il résulte du courrier de l’adjoint au maire de Lyon en date du 20 mai 2025 adressé à M. [F], gérant de la SCI JINANE que le dossier de déclaration préalable déposée le 9 février 2024 en vue du changement de destination de locaux commerciaux en 5 logements situés [Adresse 5] est réputé complet le jour du dépôt alors qu’au terme du délai d’instruction aucune décision expresse n’a été notifiée de sorte qu’il est attesté par l’adjoint au maire de Lyon qu’une décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable est intervenue à la suite de l’expiration du délai légal le 9 mars 2024.

Par voie de conséquence, il ne peut pas être fondé en l’espèce l’existence d’un trouble manifestement illicite sur un refus d’autorisation administrative de changement de destination des locaux commerciaux en logements au sein de la copropriété.

Par voie de conséquence, en l’absence de trouble manifestement illicite, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

REJETONS les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES