TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02880

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[F] [Z] divorcée [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Madame[H] [R], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z] divorcée [V],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 juin 2019, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [Z] divorcée [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 461€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mai 2024.

Par acte du 11 juillet 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [F] [Z] divorcée [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [Z] divorcée [V] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner cette dernière au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 1679,67€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif,

— de la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3523,67€ mensualité d’octobre 2024 incluse. Il fait valoir qu’il n’y a plus de paiement depuis plusieurs mois.

Madame [F] [Z] divorcée [V], comparante, reconnaît la dette et indique ne pas avoir de ressources. Elle ajoute qu’elle est en attente du renouvellement de son titre de séjour et qu’elle est en attente de la réponse concernant sa démarche pour obtenir une allocation adulte handicapé. Elle demande à pouvoir rester dans les lieux et propose de régler 800€ par mois loyer compris pour apurer sa dette. Elle s’engage à faire un versement à la sortie de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a transmis un décompte locatif actualisé démontrant qu’aucun versement n’a été fait après l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 juin 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 2 mai 2024, pour la somme en principal de 1212€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [F] [Z] divorcée [V] reste devoir la somme de 3523,67€, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Madame [F] [Z] divorcée [V] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3523,67€ avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [F] [Z] divorcée [V] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ni même dans le cadre de la note en délibéré autorisée, puisque le dernier paiement a été effectué il y a plusieurs mois, à savoir le 6 juin 2024. Elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 3523,67€, soit l’équivalent de plus de 7 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, de l’absence de ressources de Madame [F] [Z] et de ses charges, il est peu crédible de considérer qu’elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [F] [Z] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 3 juin 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [F] [Z] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [F] [Z] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [Z] divorcée [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Madame [F] [Z] divorcée [V] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 5 juin 2019 entre l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Madame [F] [Z] divorcée [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

DEBOUTONS Madame [F] [Z] divorcée [V] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [Z] divorcée [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [Z] divorcée [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] divorcée [V] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3523,67€ (mensualité d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] divorcée [V] à payer à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] divorcée [V] à payer à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] divorcée [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente