MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01160 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZOQP

AFFAIRE : [K] [L], [P] [I] épouse [L] C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], S.A.S. L’ETUDE IMMOBILIERE ET FONCIERE (EIF)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]

né le 15 Juin 1976 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Marie POCHON, avocat au barreau de LYON

Madame [P] [I] épouse [L]

née le 24 Décembre 1977 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Marie POCHON, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

représenté par son syndic bénévole M. et Mme [C],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

S.A.S. L’ETUDE IMMOBILIERE ET FONCIERE (EIF),

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Septembre 2024

Délibéré prorogé au 25 Février 2025

Notification le

à :

Maître [J] [F] – 1156, Expédition et grosse

Maître [M] [H] de la SELARL [M] [H] – 1113, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PH DEVELOPPEMENT, propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] [Localité 9] ([Localité 8], a fait procéder à sa rénovation entre 2019 et 2022, avant de la soumettre au statut de la copropriété et de la vendre en trois lots.

Par acte authentique en date du 20 octobre 2022, Monsieur [K] [L] et Madame [P] [I], son épouse (les époux [L]) ont acquis de la SARL PH DEVELOPPEMENT le lot de copropriété n° 1, constitué d’un appartement de type quadruplex, au prix de 1 785 000,00 euros.

Les acquéreurs se sont plaints de l’apparition de désordres.

Le 30 mars 2023, Maître [N] [D], commissaire de justice mandaté par les acquéreurs, a dressé un procès-verbal de constat portant sur des désordres apparus à ses mandants.

Les époux [L] ont aussi fait appel à la SASU EDIEUX EXPERTISE, qui a établi un rapport d’expertise unilatérale en date du 31 mai 2023, concluant à l’existence de désordres divers.

Par courriers en date du 24 avril et 04 juillet 2023, les époux [L] ont mis la SARL PH DEVELOPPEMENT en demeure de leur transmettre les pièces afférentes aux entreprises intervenues dans le cadre des travaux de rénovation de l’ouvrage et de remédier aux désordres.

Par ordonnance en date du 09 janvier 2024 (RG 23/01695), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande des époux [L], une expertise judiciaire au contradictoire de

la SARL PH DEVELOPPEMENT ;

s’agissant des désordres dénoncés par leurs soins, et en a confié la réalisation à Madame [W] [O], expert.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2024 (RG 23/01872), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SARL PH DEVELOPPEMENT, a rendu communes et opposables à

Maître [A] [X], en qualité de liquidateur de la SAS MDF PLOMBERIE ;

la SA MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de la SAS MDF PLOMBERIE ;

la SAS BBE ;

la SARL FP ELEC ;

la SARL JLD ;

la SAS GIROUD ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Madame [W] [O].

Par ordonnance en date du 26 février 2024, le juge chargé du contrôle de la mesure d’expertise en a étendu la mission à de nouveaux chefs.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, les époux [L] ont fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1]) ;

la SAS L’ETUDE IMMOBILIERE ET FONCIERE (EIF) ;

aux fins de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise diligentées par Madame [W] [O].

A l’audience du 10 septembre 2024, les époux [L], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

déclarer commune et opposable aux parties assignées l’expertise judiciaire actuellement en cours sous l’égide de Madame [W] [O] ;

condamner la SAS EIF à leur payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 2], cité à personne, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La SAS EIF, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

la mettre hors de cause ;

débouter les époux [L] de leurs demandes à son encontre ;

condamner les époux [L] à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 12 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de mise hors de cause

En l’espèce, la demande de mise hors de cause de la SAS EIF ne saurait prospérer, dès lors que des prétentions sont formulées à son encontre et qu’il convient qu’elles soient tranchées en sa présence.

Sur la demande en intervention forcée aux opérations d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile précité, le juge des référés doit seulement établir l’existence d’un litige potentiel, latent, susceptible d’opposer les parties (Civ. 2, 16 novembre 2017, 16-24.368), sans pouvoir exiger que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée (Civ. 2, 04 novembre 2021, 21-14.023).

L’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, les époux [L] exposent que des investigations doivent être réalisées sur la terrasse située au dessus d’une partie de leur lot et donc proviendraient des infiltrations d’eau. Cette terrasse constituant une partie commune à jouissance privative, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est susceptible d’être engagée.

Les Demandeurs font par ailleurs valoir que la SARL PH DEVELOPPEMENT a fait appel à la SAS EIF, agent immobilier, pour la vente de leur appartement. Ils ajoutent que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de l’acquéreur et doit vérifier la consistance du bien mis en vente par son intermédiaire. Ils précisent que la SAS EIF était propriétaire de l’immeuble, qu’elle a vendu à la SARL PH DEVELOPPEMENT avant d’être intermédiaire dans le cadre de sa vente, et qu’elle était informée de l’existence d’infiltrations d’eau au niveau de la terrasse, sans les en avoir informés.

La SAS EIF considère que les époux [L] ont été informés de la nature des travaux réalisés avant la vente et qu’elle serait étrangère à la survenance des désordres. Elle en déduit qu’il n’existerait pas de motif légitime de la voir participer aux opérations d’expertise.

Tout d’abord, il ressort de l’origine de propriété relatée à l’acte de vente du 20 octobre 2022 que, contrairement à ce qu’ont soutenu les acquéreurs en page 15 de leurs conclusions, la SAS EIF n’a pas été propriétaire de la maison avant sa vente à la SARL PH DEVELOPPEMENT, cette dernière l’ayant acquise des époux [E].

Partant, elle ne saurait être tenue de la garantie des vices cachés.

Ensuite, il est à rappeler que le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier l’oblige à révéler à l’acquéreur l’existence des vices affectant l’immeuble qu’il est chargé de vendre et dont il a connaissance (Civ. 3, 16 novembre 1977, 76-11.887) ou qu’il ne peut ignorer en raison de sa qualité de professionnel de l’immobilier (Civ. 1, 18 avril 1989, 87-12.053 ; Civ. 3, 21 décembre 2023, 22-20.045).

Ainsi, il doit notamment attirer son attention sur l’origine vraisemblable des fissures apparentes du bien (Civ. 3, 8 avril 2009, 07-21.910 07-21.953) ou, à tout le moins, sur les phénomènes affectant l’immeuble et faire procéder à un éventuel contrôle (Civ. 3, 7 septembre 2011, 10-10.596).

Au cas présent, Monsieur [Z] [B], copropriétaire et syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires, a attesté avoir eu, avant la vente, des échanges avec Monsieur [G] [Y], préposé de la SAS EIF, au sujet de la réfection problématique de l’étanchéité de la terrasse par la société BBE et à propos des infiltrations d’eau survenant dans l’appartement vendu ultérieurement par la SARL PH DEVELOPPEMENT aux époux [L].

Un sms adressé par Monsieur [G] [Y] à Madame [L] démontre, en outre, qu’il avait connaissance de la défaillance de la première équipe chargée de réaliser les travaux de rénovation et d’aménagement du bâtiment.

Dès lors, non seulement la SAS EIF est susceptible d’avoir eu connaissance de l’existence d’infiltrations d’eau, mais elle a aussi pu manquer à son obligation de faire procéder au contrôle de l’étanchéité de la terrasse. En tout état de cause, elle pourrait n’avoir pu ignorer l’existence des désordres expertisés, eu égard à sa qualité de professionnelle de l’immobilier, cette question appelant des explications techniques et factuelles qui pourront être fournies par l’expert.

Au vu des éléments susvisés, il existe un motif légitime d’étendre les opérations d’expertise aux parties défenderesses, afin d’établir ou de conserver, à leur contradictoire, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres et de permettre aux autres parties d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de déclarer les opérations d’expertises diligentées par Madame [W] [O] communes et opposables aux parties défenderesses.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, les époux [L] seront provisoirement condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, les époux [L], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article précité, de même que la SAS EIF, qui participera aux opérations d’expertise et dont la responsabilité est susceptible d’être recherchée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe,

DECLARONS communes et opposables à

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

la SAS L’ETUDE IMMOBILIERE ET FONCIERE ;

les opérations d’expertise diligentées par Madame [W] [O] en exécution des ordonnances du 09 janvier 2024 (RG 23/01695), du 30 janvier 2024 (RG 23/01872) et du 26 février 2024 ;

DISONS que les époux [L] leur communiqueront sans délai l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert, afin de les mettre en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ;

DISONS que Madame [W] [O] devra convoquer les parties défenderesses auxquelles l’expertise est rendue commune et opposable dans le cadre des opérations à venir ;

FIXONS à 2 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les époux [L] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 mai 2025 ;

DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, l’extension de la mission sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti ;

PROROGEONS le délai du dépôt du rapport d’expertise au 31 mai 2026 ;

DISONS que dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques ;

CONDAMNONS provisoirement les époux [L] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS les demandes des époux [L] et de la SAS EIF fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11], le 25 février 2025.

Le Greffier Le Président