MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00738 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZIKB

AFFAIRE : SARL SB DISTRIBUTION C/ CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE EST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD,

Vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SARL SB DISTRIBUTION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE EST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Janvier 2025 – Délibéré 17 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025

Notification le

à :

Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT – 806 (grosse + expédition)

Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA – 713(expédition)

Selon exploit en date du 16 avril 2024, la société SB DISTRIBUTION a fait citer devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST aux fins de : vu notamment l’article 835 du Code de procédure civile,

— constater le caractère inopérant du congé de mise à disposition gratuite des places de parking libres notifié le 16 février 2024 par la requise,

— constater en toute hypothèse que la mise en oeuvre dudit congé serait constitutive d’un trouble manifestement illicite et causerait un dommage imminent qu’il conviendrait de prévenir,

— faire interdiction à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est de faire obstacle à la jouissance des places de parking attenantes aux locaux loués à la société SB DISTRIBUTION, sis [Adresse 2] à [Localité 3]

— assortir cette interdiction d’une astreinte de 15 000 € par jour de retard, à compter du 1er août 2024,

— lui ordonner de :

* procéder à la dératisation de l’ensemble des locaux du tènement sis [Adresse 2] à [Localité 3], en ce compris l’intérieur des locaux anciennement loués à 1001 Piles, et en justifier par en produisant tout rapport de contrôle par un organisme agréé,

* entretenir régulièrement les espaces verts situés sur ledit tènement,

* remettre en état le parking, notamment en rétablissant l’emplacement handicapé,

* remettre en état le local poubelle,

* faire procéder aux travaux de remise en état du câble d’alimentation électrique du totem situé en bordure de tènement,

— assortir ces injonctions d’une astreinte de 3 000 € par jour de retard et se réserver le droit de liquider les astreintes

— la condamner au versement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A cet effet la société SB DISTRIBUTION fait valoir que :

— elle exploite un commerce de restauration à l’enseigne « L’Ardoise », sis [Adresse 2], à [Localité 3], sur un tènement appartenant à la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Mutuel Centre-Est. Que cette exploitation résulte d’un bail sous seing privé consenti le 2 octobre 2013, pour une durée de 9 ans venant à expiration le 30 septembre 2022,

— la situation locative est en réalité beaucoup plus ancienne, puisqu’elle procédait originairement d’un bail à destination de « restauration traiteur » consenti le 6 février 1987, régulièrement renouvelé depuis. Qu’en réalité, les locaux loués constituent les lots n° 5, 6 et 7 du Centre commercial établi sur ce tènement, conformément au règlement intérieur reçu par Maître [E], Notaire à [Localité 4], le 28 juillet 1986 pièce dont elle n’a eu connaissance que le 12 avril 2024,

— le centre commercial comporte donc non seulement des parties privatives, dont les locaux loués, mais également des parties communes comprenant au premier chef : « La totalité du sol, ses aménagements tels que trottoirs et cour de service, circulation, passages et parkings automobiles », avec cette précision que : « Les parties communes sont l’objet de jouissance commune entre l’ensemble des autres lots »,

— à la jouissance des parties communes sont par ailleurs attachées des charges communes, et notamment : « L’entretien des parkings des trottoirs, des voies, toutes les parties communes du Centre Commercial »,

— le Centre Commercial est situé à l’angle d’un terrain beaucoup plus important, de plusieurs hectares, qui abrite les nombreux bâtiments siège de la Caisse Régionale, sur une surface de 27 000 m2 pour 1 000 collaborateurs. Qu’à compter de l’année 2020 cette dernière a fait procéder à des travaux rénovation complète de son site, censés durer trois années, et qui devaient aboutir à une restructuration complète comportant 30 000 m2 et accueillant 1 500 collaborateurs. Que ces travaux étaient conduits avec le concours du Crédit Agricole Immobilier, au titre de la maîtrise d’ouvrage déléguée, et de la Société Bouygues Bâtiment Sud-Est pour la réalisation,

— du fait de l’emplacement du local loué, et de l’ampleur considérable des travaux, l’exploitation du restaurant s’en est trouvée 0gravement perturbée. Qu’à cela s’est ajouté les perturbations majeures liées à la crise sanitaire de Covid-19,

— le 24 mars 2022 elle s’est vue signifier un congé avec refus de renouvellement, avec offre d’indemnité d’éviction. Que le bail devait donc prendre fin le 30 septembre 2022,

— par ordonnance de référé en date du 7 novembre 2022 rendue à la requête du bailleur, une expertise a été ordonnée. Que Madame [K] [P] a été désignée avec pour mission de chiffrer l’indemnité d’éviction,

— à l’occasion de ces opérations d’expertise, il est apparu que les travaux en cours, menés à l’initiative du Crédit Agricole, avaient été cause d’une perte de chiffre d’affaires, avec une première incidence en tant que facteur d’amoindrissement de l’indemnité d’éviction. Que l’expert a communiqué aux parties son pré-rapport, le 8 juin 2023. Que par ordonnance de référé du 4 décembre 2023, le Juge des référés a débouté la société SB Distribution de sa demande d’extension de mission confiée à Madame [K] [P], expert, par ordonnance de référé du 7

Novembre 2022, déclaré irrecevable en l’absence de tout lien suffisant avec la demande initiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est, la demande de nouvelle expertise présentée par la société SB Distribution,

— elle a dès lors saisi une nouvelle fois le Juge des Référés d’une demande d’expertise dans le cadre d’une Instance autonome, suivant assignation en date du 16 janvier 2024 et que l’affaire est actuellement pendante devant ce de dernier sous le numéro de RG 24/00155,

— le 26 février 2024. Madame [P] a rendu son rapport d’expertise. Qu’elle a examiné spécialement les caractéristiques des locaux, au regard notamment de la présence de place de parking, et relevé que : « Il n’est fait référence à aucun parking dans le bail consenti. Néanmoins, nous avons pu constater que le bailleur a installé différents panneaux faisant état d’un parking réservé à la clientèle commerciale En tout état de cause, le bail ainsi consenti tient donc compte de ce parking commun »,

— entre-temps, elle a constaté que le Crédit Agricole laissait le parking totalement à l’abandon avec notamment :

• des espaces verts non entretenus,

• un terrassement non terminé depuis la remise en état partielle du parking,

• une dégradation du câble d’alimentation électrique, un non-rétablissement de la place de parking handicapé,

• un local poubelles endommagé,

• une enseigne laissée dangereuse d’un local voisin, non reloué,

• la présence de rats.

— c’est surtout sur ce dernier point qu’elle a sollicité l‘intervention urgente du bailleur, eu égard à la découverte de dépouilles de rats, mais aussi de nombreux excréments, la présence de ces rongeurs étant de nature à gravement perturber l’exploitation du restaurant. Que ses alertes étaient relayées également par son conseil, lequel s’en ouvrait officiellement au conseil du Crédit Agricole, notamment par courriels des 29 et 31janvier 2024,

— pour attester ses dires, elle mandatait l’étude [B] et [W], Commissaires de Justice, aux fins de dresser un procès-verbal de constat, lequel était dressé le 13 février 2024 mettant en évidence, tant la présence de postes d’appâts de rongeur que la présence de nombreuses déjections aux abords du local. Que le Crédit Agricole a opposé une fin de non-recevoir sur ce point, notamment par le truchement d’un courrier officiel de son conseil en date du 5 février 2024,

— selon courrier officiel de son conseil du 5 février 2024, le Crédit Agricole choisissait de la mettre en danger en alléguant que : « Les places de parking ne font également pas partie de l’assiette du bail et annonçait en conséquence qu’il va lui faire délivrer un congé pour mettre fin à la disposition gratuite du parking. Qu’enfin, le parking sera définitivement fermé, à tous les véhicules, à compter du 1er août 2024 »,

— le 6 février 2024, le Crédit Agricole lui a fait délivrer un congé de mise à disposition gratuite des places de parking libres à effet au 31juillet 2024.

En défense la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST demande au juge des référés de :

— constater que l’acte juridique qui permettrait à la Caisse de récupérer ses parkings n’a jamais été contesté par aucun des locataires de telle sorte que l’urgence n’est pas démontrée,

— juger que juge des référés est incompétent à statuer sur le caractère inopérant d’un congé car cela revient à trancher une question de fond,

— juger que la preuve d’un dommage imminent n’est pas apportée,

— juger que le juge des référés est incompétent pour juger du présent litige et inviter la société SB DISTRIBUTION. La débouter l’intégralité de ses demandes,

— sur le fond, si le juge des référés se déclarait compétent, sur les parkings, à titre principal, constater qu’aucune des parties n’a pris un quelconque engagement au titre de ce règlement intérieur, qui était ignoré de tous, n’a pas été rédigé par la Caisse, ne porte pas sur la même assiette de parking et qui n’a jamais été appliqué par les parties,

— constater que les parkings étaient également utilisés par les équipes de la Caisse et ce, depuis toujours. Que le congé de la Caisse n’a pas été contesté. Qu’un propriétaire peut donner congé,

— à titre subsidiaire et reconventionnel, si le juge des référés ordonnait des interdictions à l’encontre de la Caisse de jouir de son parking en raison de l’existence du règlement intérieur, limiter son interdiction au 8 places de parking visé dans le règlement intérieur et non le « nouveau » parking se trouvant entre les commerces,

— ordonner à la société SB DISTRIBUTION de retirer sa terrasse en application du règlement intérieur puisqu’il s’agirait d’une partie commune qui ne peut être utilisée, comme mentionné dans le règlement intérieur, « à usage exclusif par un locataire », et ce, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— sur le prétendu trouble de jouissance, constater qu’il ressort du constat versé aux débats que le lopin de terre est entretenu par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU CENTRE EST. Juger qu’il appartient à la société SB DISTRIBUTION de s’attaquer aux nuisibles et cela en application des dispositions du bail et à titre reconventionnel, lui ordonner de dératiser son local sous astreinte de 250 € par jour de retard, et cela en application du bail, dès l’ordonnance rendue,

— constater qu’il ressort du constat versé aux débats que le lopin de terre est entretenu par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU CENTRE EST,

— lui allouer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner la société SB DISTRIBUTION aux dépens de l’instance.

En cours de délibéré, soit par message RPVA du 19 juin 2024, le conseil de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST a fait parvenir à la juridiction une copie d’un courrier adressé au conseil de la société SB DISTRIBUTION au terme duquel sont client renonce à se prévaloir du congé de mise à disposition gratuite délivré le 16 février 2024.

Le tribunal ordonnait dès lors le 22 juillet 2024 la réouverture des débats et invitait les parties à conclure sur ce point pour l’audience du lundi 30 septembre 2024.

Dans ses dernières écritures la société SB DISTRIBUTION demande au juge des référés de :

— donner acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est, de sa renonciation au congé de mise à disposition gratuite des places de parking libres notifié le 16 février 2024,

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est au versement d’une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts, correspondant aux honoraires versés en pure perte au conseil de cette dernière au titre des frais de contestation du congé du 16 février 2024,

— pour l’avenir, lui faire interdiction de faire obstacle à la jouissance des places de parking attenantes aux locaux loués à la Société SB Distribution, sis [Adresse 2], à [Localité 3], ladite interdiction ne pouvant se heurter à aucune contestation sérieuse et assortir cette interdiction d’une astreinte de 15 000 € par jour de retard, à compter du 1er août 2024,

— ordonner à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est du Centre-Est de :

* procéder à la dératisation de l’ensemble des locaux du tènement sis [Adresse 2], à [Localité 3], en ce compris l’intérieur des locaux anciennement loués à 1001 Piles et en justifier par en produisant tout rapport de contrôle par un organisme agréé,

* entretenir régulièrement les espaces verts situés sur ledit tènement,

* remettre en étal le parking, notamment en rétablissant l’emplacement handicapé,

* remettre en état le local poubelle,

* faire procéder aux travaux de remise en état du câble d’alimentation électrique du totem situé en bordure de tènement,

*assortir ces injonctions d’une astreinte de 3 000 € par jour de retard,

— se réserver le droit de liquider les astreintes,

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est au versement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera donné acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est de sa renonciation au congé de mise à disposition gratuite des places de parking libres notifié le 16 février 2024, de sorte que la demande principale de la société SB DISTRIBUTION devient sans objet.

S’agissant de la demande de dératisation de cette dernière, d’entretien des espaces verts situés sur le tènement, de remise en état du parking, notamment en rétablissant l’emplacement handicapé, du local poubelle et du câble d’alimentation électrique du totem situé en bordure de tènement, il apparaît au vu du bail notarié du 28 juillet 1986 que les locataires sont tenus de participer à l’entretien des parties communes.

En l’espèce la société SB DISTRIBUTION ne justifie pas de s’être acquitté de cette obligation préalablement à la mise en œuvre de la présente instance.

Compte tenu de ces éléments, cette demande se heurte à une contestation sérieuse de même que celles reconventionnelles de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST en ce compris le démontage d’une terrasse par le locataire.

L’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST sera condamnée à verser à la société SB DISTRIBUTION la somme de 800 € de ce chef.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en audience publique, en premier ressort, par décision réputée contradictoire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;

Donnons acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est de sa renonciation au congé de mise à disposition gratuite des places de parking libres notifié le 16 février 2024 ;

En conséquence,

Disons sans objet la demande principale de la société SB DISTRIBUTION ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes émanant tant la société SB DISTRIBUTION que reconventionnelles de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir de ce chef ;

Condamnons la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST à verser à la société SB DISTRIBUTION la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST aux dépens de l’instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT