MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/02318 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3UGR

AFFAIRE : Syndicat de Copropriétaires du [Adresse 3] à LYON C/ SAS [C] & FILS, SCI KIF, [T] [Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat de Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

SAS [C] & FILS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexis DOSMAS, avocat au barreau de LYON

SCI KIF

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Y] [C]

né le 04 Mars 1985 à [Localité 9] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexis DOSMAS, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 22 Décembre 2025 – Délibéré au 24 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [W] [I] – 2509 (expédition)

Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (expédition)

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] LYON a assigné après y avoir été autorisé la SAS [C] et FILS, Monsieur [Y] [C] et la SCI KIF devant le juge des référés de Lyon le 17 décembre 2025 pour l’audience du 22 décembre 2025 aux fins de :

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à communiquer le bail conclu entre elles, sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 48 heures suivant le prononcé de l’ordonnance de référé ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à interrompre tous travaux portant notamment sur les gaines et conduits de cheminée, sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 48 heures suivant le prononcé de l’ordonnance de référé ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à justifier du débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée, sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 48 heures suivant le prononcé de l’ordonnance de référé ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à supprimer les travaux réalisés et remettre en état les gaines et conduits de cheminée et plus généralement l’ensemble des parties communes touchées par les travaux, sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 72 heures suivant le prononcé de l’ordonnance de référé, avec justification par un expert de ce que le conduit a été remis dans sa configuration initiale et dans son usage d’extraction des gaz brûlés

A défaut de réalisation des travaux de remise en état des gaines et conduits de cheminée dans les 8 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé,

AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes par toutes entreprises de son choix

AUTORISER pour ce faire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ainsi que les entreprises choisies à pénétrer dans les locaux appartenant à la SCI KIF, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS au remboursement des travaux de remise en état et travaux consécutifs, en tant que de besoin par imputation des dépenses correspondantes sur le compte copropriétaire de la SCI KIF, outre tous intérêts au taux légal,

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à se conformer à la destination de l’immeuble et plus généralement au règlement de copropriété, sous astreinte de 500 € par jour et par infraction constatée, à compter de l’expiration d’un délai de 1 mois suivant le prononcé de l’ordonnance de référé ;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à supprimer la climatisation installée sans autorisation d’assemblée générale, sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 48 heures suivant le prononcé de l’ordonnance de référé ;

CONDAMNER la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 5.000 euros chacune, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI KIF, Monsieur [C] et la société [C] & FILS en tous les dépens

DIRE que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire sur minute.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] fait valoir les éléments suivants:

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la régie FONCIA [Localité 11]. La SCI KIF est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment. Initialement, ce local commercial était exploité en magasin de vêtements « 7 street ». Début 2024, ce commerce a été transformé en bar à desserts dénommé « sweety cosy », classé dans la catégorie « restauration de type rapide » (code APE 56.10C) avec comme activité principale exercée celle de « bar à dessert boisson chaude froide crêpe gaufre pancakes bubble tea » :

Il convient immédiatement de préciser que ce changement de destination n’a fait l’objet d’aucune demande en assemblée générale. Toutefois, cette modification d’activité ne générant aucune nuisance, la copropriété n’a pas engagé d’action à l’encontre de la SCI KIF, copropriétaire.

En fait, ce nouveau commerce n’a été en réalité que très peu exploité : aucune activité de cuisson ni de vente d’alcool, fréquentation très limitée de la clientèle.

Début 2025 et alors même que la SCI KIF n’a communiqué aucune information au syndic de copropriété, il a été constaté que Madame [N] et sa famille avaient déménagé, que le local commercial a été loué et le fonds de commerce « Sweety cosy » a été cédé à une SAS dénommée « [C] & FILS » pour une activité de « petite restauration rapide ». Un courriel a été adressé au syndic de l’immeuble par Monsieur [C], se présentant comme le locataire de la SCI propriétaire du local, formulant une demande d’installation d’un système d’extraction.

L’ouverture d’un établissement de type cabaret intitulé « BCBG 69 » était annoncée dès le 02 février 2025 sur les réseaux sociaux. Le lieu tel qu’il est présenté ne se limite absolument pas à de la « petite restauration », activité principale déclarée, mais bien davantage à un lieu de restauration de type traditionnel recevant la clientèle sur place, mais également de bar et d’évènements festifs.

Le restaurant a ouvert le week-end du 28 février et 1 er mars 2025. Dès l’ouverture, de nombreuses plaintes et signalisations pour nuisances olfactives et sonores ont été portées par les résidents de la copropriété auprès du Conseil Syndical, de Foncia, de la police, de la direction départementale de l’hygiène et de la Mairie. La société FONCIA a adressé un courrier au propriétaire, la SCI KIF, le 10 mars 2025, l’informant des nuisances générées par son locataire. Elle a également adressé un courriel à Monsieur [C], l’informant des nombreuses nuisances générées et l’enjoignant de cesser immédiatement son activité de bar/restaurant/cabaret, non-conforme au règlement de la copropriété.

Compte tenu de la persistance de l’activité de bar-restaurant-cabaret nocturne, le syndic de copropriété n’a eu d’autre choix que d’adresser, le 20 mai 2025, une lettre formelle de « Signalement d’une activité de restauration non conforme au sein d’un immeuble résidentiel » à la Mairie du 7 [Localité 10]. Un arrêté de fermeture de l’établissement a été rendu le jour même, suite à une visite de contrôle du Service de Santé et d’Hygiène de la ville de [Localité 11], en raison de 16 points de non-conformité

Une assemblée générale s’est tenue le 22 mai 2025. A cette occasion, un point d’information a été effectué sur l’ouverture d’un restaurant dans les locaux appartenant à la SCI KIF et les nuisances sonores et olfactives en résultant, les demandes d’autorisation de la SCI KIF d’effectuer des travaux d’installation d’un système de climatisation réversible (résolution n°14) et d’une gaine d’extraction sur les parties communes (résolution n°15) ont été rejetées.

Lors de cette assemblée générale, il a été demandé par les copropriétaires et le syndic au représentant de la SCI KIF, qui a d’ailleurs indiqué que le bail ne prévoyait pas d’activité de restauration de type traditionnel telle que pratiquée par le locataire sans pour autant communiquer ledit bail, de s’assurer de la conformité des travaux réalisés par ce dernier.

Nonobstant le rejet des délibérations précitées, Monsieur [C] a installé une climatisation. Les raccordements de l’installation ont été manifestement réalisés au niveau des parties communes, sans aucune autorisation.

Le 28 mai 2025, il a été constaté que le restaurant était de nouveau ouvert à la suite d’ un nouvel arrêté municipal du 28 mai 2025, ayant levé la fermeture administrative

A la suite du refus d’autorisation pour la réalisation d’une gaine d’extraction lors de l’assemblée générale, M. [C] a décidé de modifier son projet et d’utiliser le conduit de cheminée passant par le local pour évacuer les odeurs de cuisson liées à son restaurant. Ainsi, M [C] a consulté la société SOLYRA, spécialiste des questions de fumisterie et titulaire du contrat d’entretien des conduits de cheminée de la copropriété, le 03 juillet 2025.

Monsieur [C] a également visité les greniers avec la société BORIV FUMISTERIE, en présence d’un membre du conseil syndical. Il est ressorti de cette visite que d’importants travaux de mise aux normes du conduit et de perçage de la cheminée dans le local commercial étaient à réaliser

Parallèlement, le locataire s’est rapproché de la société [E] afin de réaliser des travaux aux fins d’extraction des odeurs sur le conduit de cheminée par la méthode du chemisage du conduit. Monsieur [C] en a informé le syndic qui a sollicité un détail et l’ensemble des pièces techniques du projet. A cette occasion, tant le locataire que la société [E] ont été informés du fait que le conduit est une partie commune et qu’il est donc impossible de faire ces travaux sans accord de la copropriété.

Le 16 septembre 2025, SOLYRA a envoyé une communication au locataire avec copie au Syndic, indiquant que les travaux sur le conduit ne pourront être conformes car « il est interdit de faire passer une hotte aspirante dans un conduit de cheminée tubé ou destiné à l’évacuation des fumées d’appareils à gaz ». La société SOLYRA rappelle en effet que les règlementations françaises « imposent une stricte séparation des usages entre extraction d’air vicié (hotte) et évacuation des produits de combustion (gaz) ».

Par courrier du 25 septembre 2025, Monsieur [C], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une correspondance à la société FONCIA [Localité 11] s’interrogeant sur la qualification juridique du conduit, mettant en demeure le syndic de prendre position sur cette qualification suivant trois hypothèses alternatives, estimant qu’à défaut de retour sous quinzaine, il serait considéré que le conduit est privatif et que Monsieur [C] peut réaliser tous travaux sans autorisation.

Par courrier officiel du 09 octobre 2025, le conseil de la copropriété a rappelé que les conduits de fumée et têtes de cheminée sont précisément mentionnées dans le règlement de copropriété comme parties communes, a également rappelé l’exigence d’une autorisation de l’assemblée générale préalable à tous travaux impactant une partie commune, a alerté sur la non-conformité des travaux envisagés par M [C], suivant avis de la société SOLYRA, a relevé l’inadéquation entre l’activité présentée aux copropriétaires et l’activité réellement exercée par M [C] dans le local commercial, « parfaitement incompatible avec le maintien de la tranquillité et de la sérénité des occupants » au regard des multiples nuisances générées et a fait expressément interdiction à M [C] de toute intervention dans la gaine

Parallèlement, par courrier du 10 octobre 2025, le conseil de la copropriété a adressé un courrier recommandé AR avancé par mail au gérant de la SCI KIF par lequel il a rappelé qu’il appartenait au propriétaire bailleur d’obtenir de son locataire qu’il respecte le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble, les droits des autres copropriétaires et la législation sur la copropriété, demandé à la SCI KIF de mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail la liant à M [C], mis en demeure la SCI de communiquer copie dudit bail et ses propres coordonnées.

Les travaux ont semblent-ils été réalisés le lundi 27 octobre 2025, en accédant au grenier et au toit par effraction, puis en changeant les clés d’accès aux greniers, les rendant ainsi inaccessibles au reste de la copropriété. Ces faits ont été constatés le 30 octobre suivant lors d’une visite de routine du syndic et du conseil syndical. Monsieur [C], interrogé par le syndic, a simplement répondu qu’il mettrait à disposition les doubles des clés, ce qu’il n’a jamais fait.

A la même date, il a été constaté une intervention sur la cheminée avec modification de l’aspect extérieur de celle-ci. Par courriel du 12 novembre 2025, le syndic de copropriété a interrogé la société [E] sur son intervention et l’a enjoint de cesser tous travaux. Par courriel en réponse du 14 novembre 2025, la société [E], sans apporter aucune réponse sur la teneur et l’avancement des travaux, n’a pas hésité à affirmer que « le conduit est bien individuel ». Ce qu’a évidemment immédiatement contesté la société FONCIA, rappelant ses précédents mails du 9 et 11 septembre 2025 et transmettant un extrait du règlement de copropriété justifiant de la nature commune des souches, cheminées et conduits de fumée.

Le même jour Monsieur [C] a communiqué au syndic de copropriété des photographies de la tête de cheminée semble-t-il réalisée par la société [E], a déposé une déclaration préalable pour un projet intitulé « modifier chapeau cheminée suite à installation furanflex », alors même que les travaux étaient réalisés depuis trois semaines

Enfin, le syndic de copropriété a constaté une réouverture du restaurant le 17 novembre 2025, ce que confirment les réseaux sociaux.

Par courriel du même jour, la SCI KIF a indiqué que ses locataires avaient fait les travaux nécessaires pour être dans les normes du service d’hygiène qui leur a donné l’accord de réouverture, et menaçant le syndic de porter plainte pour harcèlement.

Par courriel du 20 novembre 2025, le syndic de copropriété a de nouveau interrogé la société MAILET sur le détail des travaux. Cette dernière lui a indiqué avoir installé un chemisage dans le conduit, consistant dans une résine qui permettrait d’assurer l’étanchéité et d’éviter les désagréments odorants, ainsi qu’un chapeau pare pluie en souche de cheminée pour éviter toute infiltration d’eau. Cependant, les travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable de la copropriété alors qu’ils ont été réalisés avant même l’expiration du délai fixé dans la déclaration préalable auprès des services de l’urbanisme.

Ces travaux et cette réouverture présentent un risque grave pour la sécurité des occupants de l’immeuble au regard de la non-conformité de l’installation aux règles des DTU interdisant l’usage d’un même conduit pour l’extraction d’air et l’évacuation de gaz.

Ainsi, en l’espèce, le locataire de la SCI KIF a entrepris des travaux consistant dans le chemisage d’un conduit de cheminée et l’aménagement de la tête de cheminée, pour lequel une déclaration préalable a été déposée a postériori, le 17 novembre 2025 sans qu’aucune autorisation d’assemblée générale n’ait été obtenue alors même qu’il ressort incontestablement du règlement de copropriété que les conduits et gaines constituent des parties communes et alors mêmes que ces travaux sont non-conformes aux DTU applicables et engendrent une dangerosité telle que le risque pour la sécurité des occupants de l’immeuble est avéré, comme l’a expressément indiqué la société SOLYRA.

Au regard de ce qui précède, il est avéré que la SCI KIF et son locataire la société [C] & FILS, agissant en violation délibérée du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, ont initié des travaux sur les parties communes sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires qui portent à l’évidence atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et occupants de l’immeuble et qui sont à l’origine d’un risque grave pour la sécurité des occupants de l’immeuble au regard de la non-conformité de l’installation aux règles des DTU interdisant l’usage d’un même conduit pour l’extraction d’air et l’évacuation de gaz, de sorte que l’existence tant d’un dommage imminent que d’un trouble manifestement illicite est caractérisée.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dans le 7 ème arrondissement de Lyon, représenté par son syndic FONCIA LYON, est fondé à solliciter, en urgence la suspension sous astreinte des travaux initiés par le locataire de la SCI KIF sur les gaines et conduits de cheminée, sans autorisation préalable de l’assemblée générale et la suppression sous astreinte des travaux déjà réalisés par le locataire de la SCI KIF sur les gaines et conduits de cheminée, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, la suppression sous astreinte des travaux d’installation d’une climatisation par le locataire de la SCI KIF, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, la condamnation in solidum et sous astreinte de la SCI KIF et de son locataire la société [C] & FILS à se conformer à la destination de l’immeuble et plus généralement au règlement de copropriété.

Dans ses conclusions, la société [C] et FILS demande au juge des référés de :

À TITRE PRINCIPAL

Sur la demande de communication du bail,

DIRE que la demande de communication du bail est sans objet en ce qu’il a été produit ;Sur la demande d’interruption des travaux,

DIRE que la demande d’interruption des travaux est sans objet en ce qu’ils sont terminés ;Sur la demande de se conformer à la destination des lieux et au règlement de copropriété,

JUGER que la demande de se conformer à la destination des lieux et au règlement de copropriété est imprécise en raison des termes généraux employés par ledit règlement et du caractère aléatoire ou étranger au litige du manquement susceptible d’être invoqué ;DIRE qu’une demande imprécise s’analyse en un défaut de demande ;Sur la demande relative à la hotte et au conduit de cheminée,

DIRE que la demande de débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée n’est pas urgente faute de travaux en cours ou de danger actuel ;DIRE que la demande de débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée se heurte à une contestation sérieuse sur le cadre légal applicable ;DIRE que la demande de débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée n’est pas justifiée en référé par le différend ;REJETER la demande ;

A défaut,

DIRE que le branchement de la hotte d’extraction d’air et l’utilisation du conduit de cheminée ne cause aucun trouble manifestement illicite et n’est pas susceptible de causer un dommage imminent ;REJETER la demande ;A défaut,

LIMITER la demande à l’usage de la hotte d’extraction d’air ;Sur la demande relative à la suppression de la climatisation,

DIRE que la demande de suppression de la climatisation n’est pas urgente faute de travaux en cours ou de danger actuel ;DIRE que la demande de suppression de la climatisation se heurte à une contestation sérieuse en ce que la défenderesse justifie de son installation sur une partie privative ;DIRE que la demande de suppression de la climatisation n’est pas justifiée en référé par le différend ;REJETER la demande ;

A défaut,

DIRE que l’installation de la climatisation ne cause aucun trouble manifestement illicite et n’est pas susceptible de causer un dommage imminent ;

REJETER la demande ;

Sur la demande relative à la remise en état des parties communes,

DIRE que la demande de remise en état des parties communes n’est pas urgente faute d’usage collectif des gaines et conduits de cheminée ou de danger actuel représenté par les travaux réalisés ;

DIRE que la demande de remise en état des parties communes est une demande de réparation fondée sur la responsabilité civile qui se heurte à une contestation sérieuse sur l’existence de fautes imputables notamment au syndic et à la société [E] ;

DIRE que la demande remise en état des parties communes n’est pas justifiée en référé par le différend ;

REJETER la demande ;

A défaut,

DIRE que le résultat des travaux ne cause aucun trouble manifestement illicite et n’est pas susceptible de causer un dommage imminent ;

REJETER la demande ;

En toute hypothèse et sur l’ensemble des demandes,

JUGER que les conditions du référé ne sont pas réunies ;

REJETER les demandes et INVITER le demandeur à mieux se pourvoir.

À défaut,

RENVOYER l’affaire à une audience ultérieure devant le Tribunal pour qu’il soit statué sur le fond.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 11] à verser la somme de 3 000,00 (trois mille) euros à la société [C] & FILS au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens.

Il est exposé les éléments suivants.

Monsieur [T] [Y] [C] est entrepreneur. Le 25 septembre 2024, il participe à la création de la société « [C] & FILS » dont il est à la fois l’associé minoritaire et le Président en exercice ; ses statuts prévoient une activité de « restauration, bar, petite restauration, snack, transport » ; aucune activité récréative ou de loisirs, non plus qu’une activité de débit boissons n’est prévue. Le 10 janvier 2025, le siège social de ladite société est transféré au [Adresse 7] à [Localité 12] pour l’exploitation de l’activité commerciale prévue par les statuts. Le jour-même, un bail commercial est signé entre la société [C] & FILS la société KIF dans les locaux situés au siège susmentionné.

Dès à présent, il convient de préciser que ces locaux sont désignés comme étant le « Lot n°3 » dans le Règlement de copropriété, lequel vise un « local commercial », étant ajouté que ledit règlement prévoit que « les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit ou les odeurs qui seraient dégagées ».

Le 4 février 2025, la société [C] & FILS sollicite le syndic pour l’installation d’un système d’extraction de nature à éviter les nuisances olfactives, manifestant indéniablement le souhait d’entretenir de bons rapports de voisinage.

Cette demande n’a pas été traitée avant le mois de mai 2025, où elle était refusée en raison d’un « projet pas assez étayé », notamment sur le caractère privatif ou commun des gaines et conduits de cheminée.

L’installation d’un système d’extraction a été particulièrement mal gérée par le syndic (du fait d’un délai de 4 mois et de réponses contradictoires) et si quelques nuisances ont eu lieu au cours de l’installation de ladite société ainsi que le jour de la Fête de la musique, l’activité de restauration n’est pas nuisible.

Relancé sur la demande d’installation d’un système d’extraction d’air, FONCIA [Localité 11] confirme par écrit en date du 3 juillet 2025 que « le conduit de cheminée est INDIVIDUEL » et que des travaux de raccordement peuvent être effectués sans autorisation préalable « si le conduit est tubé et en bon état » ; le syndic conclut en effet « vous devrez donc réaliser les travaux nécessaires à votre charge pour être en conformité », sans évoquer la nécessité d’une assemblée générale.

Anticipant ce problème, la société [C] & FILS avait préalablement fait intervenir la société [E] en date du 31 juillet 2025 pour une inspection vidéo sur le conduit censé accueillir l’extraction air, concluant à ce qu’il s’agit d’un conduit INDIVIDUEL : aucun autre occupant de l’immeuble n’est donc raccordé à ce conduit. La société [E] avait elle-même confirmé que ce type de conduit est en principe de nature privative.

Ces travaux ont en effet porté sur le chemisage du conduit de cheminée. Le 17 novembre 2025, l’activité de la société [C] & FILS reprend.

La société [C] & FILS soutient que les conditions du référé ne sont pas réunies.

Au cas présent, le litige porté en référé est circonscrit :

aux travaux portant sur les gaines et conduits de cheminée ;au branchement de la hotte d’extraction d’air et à l’utilisation subséquente du conduit ;à l’installation d’une climatisation ;

En l’espèce, le demandeur estime qu’il y a urgence du fait :

de la poursuite des travaux, aggravant le dommage ;de l’existence d’un danger dans l’utilisation du conduit de cheminée.

Or, les travaux litigieux sont terminés depuis fin octobre 2025, ce dont il est justifié par l’arrêté municipal du 13 novembre 2025 autorisant la réouverture du restaurant exploité par la société [C] & FILS. La défenderesse ne saurait valablement être condamnée à interrompre des travaux qui sont terminés depuis plus d’un mois et demi. La société s’étonne qu’un « risque pour la sécurité des occupants de l’immeuble » soit prétendument avéré, motif pris que la société SOLYRA l’ait expressément indiqué en date du 9 juillet 2025 aux termes d’un compte-rendu de visite. Or, ce compte-rendu de visite n’évoque aucun danger actuel.

En effet, la société SOLYRA met simplement en évidence :

qu’il existerait une procédure préalable de nature règlementaire destinée à la désaffectation d’un conduit à l’évaluation de gaz ;qu’un contrôle a posteriori destiné à vérifier la stricte séparation entre extraction d’air vicié (hotte) et évacuation des produits de combustion (gaz) serait également prévu.

Toutefois, ni le concluant, ni son Conseil, n’ont retrouvé trace de ces procédures préalables et contrôles a posteriori dans le Règlement sanitaire départemental, alors que les conduits de fumée et de ventilation ainsi que les appareils à combustion sont régis par l’article 31 de ce règlement.

Toutefois (et sans préjudice du caractère commun ou privatif du conduit de cheminée), il est attesté par le syndic et la société [E] que le conduit est à usage INDIVIDUEL, de sorte qu’un seul et unique fonds en a l’usage, à savoir celui exploité par la société [C] & FILS ; il s’en suit qu’aucun autre occupant de l’immeuble est susceptible d’évacuer des produits de combustion par ce conduit.

Dès lors, il n’existe manifestement aucun risque de mixtion entre des produits de combustion avec de l’air vicié, et donc aucun danger.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » et son syndic en ont parfaitement conscience dès lors qu’ils n’ont pris aucune mesure conservatoire envers les occupants de l’immeuble depuis la réouverture du restaurant en date du 17 novembre 2025, n’ont pas davantage déposé plainte pour mise en en danger, et ne justifient de l’intervention des services municipaux ou préfectoraux.

L’urgence n’est pas caractérisée pour une climatisation installée sur les parties exclusivement privatives à la suite du refus opposé sans raison objective par le Syndicat des copropriétaires quant à l’installation de cette climatisation sur un emplacement souhaité qui était initialement commun.

Sur les gaines et les conduits de cheminée

S’agissant des gaines et des conduits de cheminée, le cadre légal invoqué par la société SOLYRA ainsi que le cadre conventionnel exposé par le demandeur sont en effet incertains.

l’article 31 du Règlement sanitaire départemental relatif aux conduits de fumée et de ventilation ainsi qu’aux appareils à combustion ne prévoit pas de procédure préalable de nature règlementaire destinée à la désaffectation d’un conduit à l’évaluation de gaz ou de contrôle a posteriori. Donc, la preuve de la violation d’une norme écrite n’est pas rapportée.

De plus, le syndic a répondu initialement que le conduit de cheminée est privatif en ce qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ne serait nécessaire. Donc, la société [C] & FILS n’a commis aucune faute en engageant les travaux.

Le trouble allégué n’est pas manifestement illicite et les mesures sollicitées ne sont pas justifiées par le différend en présence d’une contestation sérieuse, notamment sur l’imputabilité des manquements ayant causé le dommage

Sur le branchement de la hotte d’extraction d’air et l’utilisation du conduit

Ce point relève du litige sur les gaines les conduits de cheminée. En effet, la hotte est utilisée en regard du conduit.

Sur la climatisation

Suite au refus de l’assemblée générale, la société [C] & FILS a installé la climatisation sur ses parties privatives entre une plaque de placoplâtre et la grille extérieure matérialisant la délimitation avec les parties communes. À ce jour, seule l’évacuation des condensats s’opère sur les parties communes, à savoir sur le toit du local à vélo, avant d’être acheminée dans la gouttière de ce même toit précisément destinée à la récupération des eaux. Il est démontré que l’installation de la climatisation ne s’est pas faite en violation du refus de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur les mesures conservatoires sollicitées

La remise en état des parties communes est sollicitée aux frais de la défenderesse.

Il n’est pas indiqué s’il s’agit :

d’une mesure urgente qui ne se heurterait à aucune contestation sérieuse ;d’une mesure urgente prétendument justifiée par l’existence d’un différend ;d’une mesure conservatoire ;d’une condamnation déguisée sur le fond du litige.

En effet, cette demande s’analyse en tout cas comme une réparation en nature sur le fondement de la responsabilité civile.

Or, s’il n’est pas contesté que les gaines et conduits de cheminée sont des parties communes et qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire avant les travaux, tant le syndic que le bailleresse et la société mandatée par la défenderesse (la société [E]) ont initialement dit ou écrit à la société [C] & FILS qu’il s’agissait de parties privatives. Le projet de travaux reporté dans la résolution n°15 de l’assemblée générale du 22 mai 2025 a été rejeté car le projet n’était « pas assez étayé » en regard de la nature privative ou commune des parties affectées par les travaux. Pour rappel, le syndic confirme par écrit en date du 3 juillet 2025 que « le conduit de cheminée est individuel » et que des travaux de raccordement peuvent être effectués sans autorisation préalable « si le conduit est tubé et en bon état » ; le syndic conclut en effet « vous devrez donc réaliser les travaux nécessaires à votre charge pour être en conformité », sans évoquer la nécessité d’une assemblée générale (qui avait eu lieu 2 mois plus tôt…). De plus, le 9 septembre 2025, le syndic écrivait « nous faisons un point avec notre conseil sur l’interprétation du Règlement de Copropriété cette semaine et revenons vers vous pour vous confirmer si c’est privatif ou commun », témoignant encore récemment d’un doute sérieux et des erreurs de gestion de syndic alors que les travaux étaient sur le point de démarrer compte tenu des explications antérieures.

M. [Z] dans ses conclusions demande de :

À TITRE PRINCIPAL

DIRE que Monsieur [T] [Y] [C] n’a pas qualité pour combattre et subir à titre personnel les prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 11] ;

JUGER les demandes irrecevables à son égard ;

Par conséquent,

PRONONCER la mise hors de cause de Monsieur [T] [Y] [C].

Subsidiairement, il formule les mêmes demandes que la société [C] et FILS.

Monsieur [T] [Y] [C] expose qu’il est attrait en justice pour des motifs de fait et de droit portant exclusivement sur les agissements de la société TCJHATCHO & FILS dans le cadre :

de l’exploitation de son activité commerciale ;en sa qualité de preneuse d’un bail à usage commercial.

Le fait que Monsieur [T] [Y] [C] soit le représentant légal de la société TCJHATCHO & FILS ne lui confère pas de facto la qualité requise pour subir des prétentions qui sont en rapport exclusif avec les agissements de la société qu’il dirige. Il justifie, non seulement de l’existence d’un bail de nature commerciale pour les besoins de l’activité de la société [C] & FILS, mais également de ce qu’il ne tire aucun bénéfice personnel des travaux litigieux ; et pour cause, il n’est pas domicilié sur place. Or, le demandeur ne fait pas état du fondement juridique ou des éléments de fait qui justifieraient d’agir spécifiquement et à titre personnel à l’encontre du chef d’entreprise. Par conséquent, Monsieur [Y] [C] n’a pas qualité être attrait à titre personnel dans la cause.

La SCI KIF n’a pas constitué avocat. L’ordonnance sera réputée contradictoire.

L’audience a eu lieu le 22 décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 24 décembre 2025,

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est constant que l’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la régie FONCIA [Localité 11]. La SCI KIF est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment.

Il est versé aux débats du bail qui lie la SCI KIF au preneur concernant le local commercial. Par voie de conséquence, il n’y a plus lieu d’ordonner la communication de cette pièce.

Il ressort du bail non daté et non signé que les locataires de la SCI KIF sont M. [T] [Y] [C] et Mme [R] [D] [K]. Il est stipulé que le locataire s’engage à ne pouvoir exercer dans les lieux que l’activité de restauration froide sans cuisson et toute activité sauf la restauration avec cuisson avec un changement d’activité sous réserve d’accord du bailleur.

Il ressort de l’avenant du 10 décembre 2025 au bail commercial portant modification de la destination des locaux que le bailleur est la SCI KIF et que les preneurs sont M. [T] [Y] [C] et Mme [R] [D] [K]. Il est stipulé dans cet avenant que le bail a été conclu le 10 janvier 2025. L’objet de l’avenant vise à élargir la destination des locaux loués pour inclure l’exploitation d’un établissement de restauration chaude sur place et/ou à emporter comprenant la préparation, la cuisson et la vente de plats chauds ainsi que l’utilisation de tous équipements, installations et dispositifs nécessaires à cette activité, le preneur s’engageant à ce que l’ensemble de ces installations respecte les textes et normes en vigueur. Cet avenant n’est pas signé par le preneur.

Or, si Monsieur [C] demande sa mise hors de cause en indiquant que le preneur est la société [C] & FILS, il résulte des pièces qu’il verse lui-même à la procédure que Mme [R] [D] [K] n’est pas dans la cause alors pourtant qu’elle figure comme preneur des locaux. Lui-même par ailleurs se désigne comme preneur dans le courrier de son avocat adressé le 25 septembre 2025 au syndic (pièce 22 du demandeur).

L’article 14 du code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, il convient en conséquence d’inviter les parties à mettre en cause Mme [R] [D] [K] pour poursuivre la présente procédure.

Au regard des demandes du syndicat des copropriétaires, il est impératif que l’ensemble des parties soient dans la cause.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort de la pièce 9 des défendeurs que selon l’entreprise [E] qui a procédé à l’installation du tuyau d’évacuation à la demande de M. [Z], le conduit est individuel. Il est ainsi précisé que le chemisage ciment du conduit est en mauvais état, ce qui entraîne un défaut d’étanchéité de sorte que le conduit nécessite une réhabilitation. Le courrier du 13 novembre 2025 adressé par la société [E] à M. [C] expose que le tubage mis en place dans le restaurant est étanche et qu’il peut en théorie évacuer 916 M 3 avec une vitesse de 10 m/seconde pour la restauration. (Pièce 12 de M. [C])

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 22 mai 2025 que l’assemblée générale a demandé à ce que le propriétaire, la SCI KIF, surveille et soit informée des travaux dans le local commercial (point 12). Par ailleurs, en point 15, l’assemblée générale a rejeté le même jour l’autorisation d’effectuer des travaux d’installation d’une gaine d’extraction sur les parties communes.

Par ailleurs, il ressort du compte rendu de visite du conduit de fumées gaz (exercice 2025) du 9 juillet 2025 émanant de l’entreprise SOLYRA adressé au syndic mais aussi à M. [C] et qui a été communiqué au propriétaire bailleur la société KIF le 10 octobre 2025, qu’il est interdit de faire passer une hotte aspirante dans un conduit de cheminée tubé ou destiné à l’évacuation des fumées d’appareils à gaz (DTU 24.1 et DTU 61.1), la réglementation imposant une stricte séparation des usages entre extraction d’air vicié et évacuation des produits de combustion. Par conséquent, l’entreprise SOLYRA a refusé de donner un certificat l’autorisant à se servir du conduit litigieux.

Ainsi, au regard de l’existence d’un différend entre les parties et de l’urgence à statuer en raison du danger pouvant résulter de l’existence d’un tube de hotte aspirante dans le conduit d’évacuation des fumées d’appareils à gaz et alors que M. [C] et le propriétaire du lot commercial la SCI KIF ont connaissance du refus par l’assemblée générale de réaliser ce tubage et du refus par l’entreprise SOLYRA d’autoriser le tubage, il y a lieu d’ordonner à la SCI KIF et à Monsieur [C] de justifier du débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée, dans les 48 heures suivant la signification de la présente ordonnance et ce jusqu’à la prochaine ordonnance qui statuera sur l’entier litige.

Il y a lieu en l’état de rejeter la demande d’astreinte.

Lors de l’audience de renvoi, les parties sont invitées à mettre en cause Mme [R] [D] [K] qui apparait comme preneuse à bail. Les parties seront par ailleurs invitées à conclure sur la qualité du preneur compte tenu des pièces versées aux débats. Il est sursis à statuer sur les autres demandes.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Vu l’urgence

ORDONNONS à la SCI KIF et à Monsieur [C] de justifier du débranchement de la hotte d’extraction d’air et de l’inutilisation du conduit de cheminée, dans les 48 heures suivant la signification de la présente ordonnance et ce jusqu’à la prochaine ordonnance qui statuera sur l’entier litige.

REJETONS la demande d’astreinte.

ORDONNONS le renvoi de la cause et des parties à l’audience de référés du 19 janvier 2026 à 15 heures.

INVITONS les parties à mettre en cause Madame [R] [D] [K] et à conclure sur la qualité du preneur.

SURSOYONS à statuer sur les autres demandes.

RESERVONS les dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES