DOSSIER N° RG 25/03592 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3GZ6

Jugement du :

11/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

SDC RÉSIDENCE [T]

C/

S.C.I. CORO

Le :

Expédition délivrée à :

Maître [R] [E]

S.C.I. CORO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi onze Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : MENNESSON REROLLE Marine

GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des coproproétaires “RÉSIDENCE CHAVRIL”-2/22 de Chavril-20/24 de Franche Compte-40/44 Paul Huvelin – 69110 STE-FOY LÈS LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LYON, dont le siège social est sis 3/5 rue de Genève Angle – 9/11 rue Jean Novel – 69006 LYON

représenté par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 359

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. CORO, dont le siège social est sis 20 rue de Chavril – Centre Commercial – 69110 SAINTE-FOY LÈS LYON

représentée par M. [S] [C] (Gérant)

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 19/08/2025

d’autre part

Date de la première audience : 11/09/2025

Date de la mise en délibéré : 25/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CORO est propriétaire du lot n°555 dans la copropriété de l’ensemble immobilier RESIDENCE CHAVRIL 2 à 22 rue de Chavril 69110 SAINTE FOY LES LYON.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait citer la SCI CORO à comparaître selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lyon pris en son pôle de la proximité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer :

* la somme de 7465,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 juillet 2025, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024,

* la somme de 2075,31 euros au titre des provisions non encore échues votées dans le cadre du budget prévisionnel de l’année en cours et rendues exigibles par la mise en demeure restée infructueuse,

* celle de 436,97 euros au titre des frais et honoraires de syndic,

* celle enfin de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 25 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à la somme de 7273,88 euros en principal correspondant aux charges échues au 9 septembre 2025. Il a maintenu ses autres demandes. Il expose qu’une modification juridique est intervenue en 2022/2023 pour réunir deux bâtiments, qu’une nouvelle répartition pour les charges a été opérée, et affirme que les sommes appelées sont dues puisque votées en assemblée générale.

En défense, la SCI CORO indique avoir toujours payé ses appels de fonds tels qu’appelés avant 2023, mais conteste les montants sollicités, indiquant que ses appels de charge ont augmenté sans raison de 403 % en 2023, sans justification de la part du syndicat des copropriétaires. Elle expose que le budget global de la copropriété a augmenté de 30 % en 2023 mais que cela n’explique pas pourquoi les appels de charges correspondant à son lot ont augmenté de plus de 400 %.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la comparaison des bilans annuels de charges du 1er juillet 2017 au 30 juin 2022 (pièces du syndicat des copropriétaires n°11, 14, 20 et 28), et des bilans annuels de charge à compter du 1er juillet 2022 (pièces n°31 et 34) montre que la base de répartition des charges pour le lot appartenant à la SCI CORO a changé, la répartition passant pour les « charges générales », de 25/14300 (ou 25/14378), à 25/10039, et pour les « dépenses bâtiment centre commercial », de 25/437 à 34/437. Il apparaît par ailleurs que les bilans annuels de charge antérieurs au 30 juin 2022 ne comprennent pas les dépenses de chauffage, alors que les bilans annuels postérieurs au 1er juillet 2022 contiennent des dépenses de chauffage selon une base de répartition de 1768/22620. Les appels de charge trimestriels de la SCI CORO sont ainsi passés de 178,36 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (pièce n°28), à 701,42 euros à compter du 1er juillet 2022 (pièce n°1).

A titre liminaire, il doit être constaté que selon le dernier décompte fourni par le syndicat des copropriétaires (pièce n°1 bis), la SCI CORO procède tous les mois au règlement de ses appels de charge selon les montants calculés avant 2022, le dernier règlement de 191,40 euros datant du 11 août 2025.

Force est de déplorer qu’en dépit de plusieurs courriers adressés par la SCI CORO au syndicat des copropriétaires, aucune explication n’a été donnée sur le changement de base de répartition opéré en 2022 pour les « charges générales » et les « dépenses du bâtiment centre commercial », et sur la base de répartition décidée en 2022 concernant les dépenses de chauffage. Les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, à savoir les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2017 à 2025, les relevés des dépenses générales et les appels de charge des années concernées, ne donnent aucune explication sur ces changements dans la base de répartition, et sur la répartition calculée pour les dépenses de chauffage.

De même, le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2021 approuvant le modificatif aux règlements de copropriété des immeubles des secteurs I et II ne donne aucune information sur un quelconque changement dans la base de répartition (pièce n°16, résolutions n°21 et 22), pas plus que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2023 qui a adopté une résolution n°15 consistant en une « étude du règlement de copropriété en vue de la création d’une structure juridique permettant la gestion des éléments communs aux deux syndicats – CHAVRIL I et II » (pièce n°23).

Aussi convient-il de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du caractère certain de la créance qu’il réclame à la SCI CORO au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes en paiement et de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante, aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Lyon pris en son pôle de la proximité statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CHAVRIL 2 à 22 rue de Chavril 69110 SAINTE FOY LES LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LYON, dont le siège social est sis 3/5 rue de Genève Angle – 9/11 rue Jean Novel – 69006 LYON, de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CHAVRIL 2 à 22 rue de Chavril 69110 SAINTE FOY LES LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LYON, dont le siège social est sis 3/5 rue de Genève Angle – 9/11 rue Jean Novel – 69006 LYON, aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE