TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Loyers Commerciaux

N° RG 22/00034 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XGYK

Jugement du 04 Mars 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Maître [C] PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG – 1037

Expédition :

Maître [N] [Y] de la SELAS BREMENS AVOCATS – 805

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Mars 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière, lors du délibéré

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [E] [U]

née le 12 Janvier 1964 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. LE VITIS BAR,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 6 septembre 2022, Madame [E] [U] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société LE VITIS BAR aux fins de :

— fixer à la somme de 17 000 € HT et HC/ an en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er juillet 2020, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, outre intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis 1 juillet 2020 et capitalisation des intérêts

— à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur l’existence d’un ou plusieurs motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement ainsi que sur la valeur locative des lieux loués applicable au 1er juillet 2020 d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

— condamner la société LE VITIS BAR à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 6 juin 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [W] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020.

L’expert a déposé son rapport le 29 février 2024.

Dans son mémoire n°2 après expertise Madame [E] [U] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à la somme de 17 450 € hors taxes et hors charges par an en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er juillet 2020, outre intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et capitalisation

— condamner la société LE VITIS BAR à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La société LE VITIS BAR entend pour sa part dans son mémoire que :

— il soit jugé n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer de renouvellement en l’absence de la preuve rapportée d’une modification notable d’un des éléments mentionnés aux 10 à 40 de l’article L 145-33 du Code de commerce sur la durée du bail écoulé

— le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 soit fixé en fonction de la variation intervenue depuis le 1er juillet 2011 de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux publié par l’INSEE, soit la somme de 6 207,54 € par an, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— Madame [E] [U] soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’expert judiciaire a conclu à un plafonnement du loyer en raison d’une absence notable et favorable pour le commerce considéré des facteurs locaux de commercialité.

Que la période de référence s’étend du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020.

Que s’agissant des caractéristiques du local étudié, Monsieur [P] [S] retient à juste mesure aucune modification depuis la prise à bail, identifiée ou signalée par les parties.

Que les travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré (réfection des sols, murs et plafonds, de la devanture, installation de I’éclairage de la façade, mise aux normes PMR, sécurité et électricité, déplacement du bar, sans augmentation de surface), constituent des travaux d’amélioration classiques dont le bailleur ne peut se prévaloir pour solliciter un déplafonnement du loyer.

Que s’agissant de l’adjonction de terrasses annuelles sur le trottoir et sur le stationnement, sur le domaine public après autorisation de la Ville de [Localité 7], tiers au contrat, ne saurait constituer à elle seule un motif de déplafonnement à raison d’une modification notable des caractéristiques des lieux loués en ce qu’elles ne sont pas comprises dans le bail initial.

Que la destination des lieux, à savoir : "café – comptoir" n’a pas connu de modification au cours du bail

Qu’il en est de même des obligations respectives des parties.

Attendu s’agissant des facteurs locaux de commercialité qu’il sera rappelé à titre liminaire, que si le fonds de commerce exploité par la société LE VITIS BAR bénéficie d’une bonne situation ([Localité 3], au coeur du quartier attractif et touristique de [Localité 6], attractif et touristique) il se trouve néanmoins en retrait, sur un axe secondaire et derrière la mairie d’arrondissement;

Que dès lors, la restructuration de la [Adresse 8], courant janvier 2013, n’a pas eu d’impact notable et favorable sur son activité.

Que l’évolution de la population du 4ème arrondissement entre 2011 et 2020 n’est que de + 0,08 %, soit largement inférieure à la tendance nationale (+3,4%).

Qu’il existe de nombreux bars/comptoirs et qu’il n’est pas justifié d’une évolution positive comme négative de la concurrence.

Que Madame [E] [U] ne justifie pas en quoi l’adjonction de terrasses sur le domaine public pourrait entraîner au cas d’espèce une évolution favorable et notable de commercialité.

Qu’il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société LE VITIS BAR par Madame [E] [U].

Attendu que c’est à juste mesure que l’expert judiciaire a fait application de l’ICC seul applicable au bail en cours en l’absence d’avenant conclu entre les parties, pour déterminer un loyer plafond de 6 347 € HT et HC au 1er juillet 2020.

Que l’instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement exagérées de Madame [E] [U] qui soutenait que le nouveau loyer n’était pas soumis à plafonnement et souhaitait qu’il soit porté à la somme annuelle de 17 000 € contre 6 207,54 € (dernier loyer), il convient de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que Madame [E] [U] sera condamnée à verser à la société LE VITIS BAR la somme de 1 500 € de ce chef.

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter le maintien de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société LE VITIS BAR par Madame [E] [U] sis [Adresse 2] ;

En conséquence,

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 sera celui établi en fonction des règles d’indexation, soit à la somme de 6 347 € HT et HC au 1er juillet 2020 (5 500 € x 1 769 (ICC T4 2019) / 1 533 (ICC T4 2010) ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à verser à la société LE VITIS BAR la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [U] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT