MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01504 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTPD

AFFAIRE : S.A.R.L. LES SUBLIMEES C/ S.A.S. FONCIA [Localité 9], S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS, S.C.I. CHANTALICE, S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES SUBLIMEES,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Morgane LUSSIANA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA [Localité 9],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.C.I. CHANTALICE,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Pierre MARTIN-DUCRUET de la SELARL PIERRE MARTIN-DUCRUET, avocats au barreau de LYON

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA SAINT LOUIS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 09 Décembre 2024

Notification le

à :

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875, Expédition

Maître [W] [E] de la SELARL [E] ASSOCIES – DPA – 709, Expédition

Maître [Y] [H] – 1276, Expédition et grosse

Maître [A] [M] de la SELARL [A] [M] – 424, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

La société Les Sublimées SARL a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par actes des 1er et 6 août 2024 la société Foncia Lyon SAS et la société Chantalice SCI (RG 24/01504) pour voir ordonner une expertise du fait du défaut d’étanchéité du local commercial qui appartient à la société Chantalice dont la gestion est confiée à la société Foncia Lyon, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, et voir condamner les défenderesses à lui payer la somme provisionnelle de 25000 euros à valoir sur le montant de son préjudice en application de l’article 835 du Code de Procédure Civile et la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [Z], employée du 2 novembre 2002 au 31 mai 2015 en qualité de vendeuse par monsieur [O] [R] et madame [C] [R] au sein d’un commerce de détail d’articles d’horlogerie et de bijouterie situé à [Adresse 11], a créé le 16 juillet 2015 la société Les Sublimées dont elle est la gérante, à la suite de la radiation de la société de fait précédente des consorts [R]. La société Chantalice, constituée entre [C] [R] et sa soeur [J] [R], est propriétaire d’un bien à usage commercial situé à [Adresse 12], qu’elle a donné à bail à [C] et [O] [R] jusqu’au 1er novembre 2012, qu’ils ont cédé le 29 juillet 2015 à la société Les Sublimées. Un dégât des eaux est survenu en mai 2022 dans les locaux, dont elle a déclaré le sinistre au syndic et à son assureur. Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de la société Chantalice, qui a reçu la somme de 4556,58 euros en indemnisation. Cependant les infiltrations se sont répétées. Le 30 mars 2023 la société Imotep est intervenue et a préconisé des reprises d’étanchéité et reprises de travaux complémentaires. Cependant la société Les Sublimées a compris une année d’inertie plus tard que le sinistre s’étendait bien au delà de son local commercial, ainsi que la société Kodia bureau d’étude l’a mis en évidence le 7 avril 2023. Des dysfonctionnements électriques aléatoires et la fermeture aléatoire de la boutique de la société Les Sublimées sont intervenus et la situation s’est aggravée à l’automne 2023. La société d’assurance de la société Les Sublimées a mandaté un expert qui a conclu le 5 janvier 2024 à la responsabilité du bailleur en raison de son inertie et du manquement à ses obligations locatives et à celle de la société Foncia qui a eu délégation de la gestion locative. La société Les Sublimées subit un important préjudice d’exploitation du fait des écoulements d’eau aléatoires. Elle a donné congé le 8 mai 2024 à la société Chantalice, dont elle a payé tous les loyers. Elle a dû fermer complètement son point de vente durant 70 jours entre les 7 janvier et 27 avril 2024 et 38 fois en cours de journée du fait de coupures intempestives d’électricité. La perte de son chiffre d’affaires entre le 1er mai 2022 et le 7 juillet 2024 est évaluée à 50000 euros HT ce qui représente une marge brute approximative de 25000 euros.

La société Chantalice a fait assigner en intervention forcée par acte du 24 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12] (RG 24/01815), pour lui voir déclarer la présente décision commune et opposable et le voir condamner à la relever et garantir de toutes condamnations.

Elle est propriétaire du lot n°3, qu’elle a donné à bail à monsieur et madame [R] le 25 octobre 2003, qui ont cédé leur bail le 29 juillet 2015 à la société Les Sublimées. La société Foncia a missionné la société Imotep qui est intervenue le 30 mars 2023 à la suite des infiltrations d’eau récurrentes dénoncées par la société Les Sublimées, qui entraînent des problèmes électriques et des dégradations matérielles. La société Imotep a préconisé des reprises en toiture des immeubles des [Adresse 4] de l’intégralité des étanchéités et bouchage des trous autour de l’évacuation des eaux usées et des maçonneries et zingueries entre les deux immeubles. La société Foncia a missionné le bureau d’études Kodia et l’entreprise de maçonnerie Ballada, qui a prôné la mise en place de mesures conservatoires urgentes. Une intervention de sécurisation des caves avec déblayage des gravats et du bois a été réalisée le 31 mars 2023, la société Kodia a posé des étais les 3 et 5 avril 2023, contrôlés mensuellement par la société Ballada. Des purges de l’enduit de la façade ont été réalisées en mai 2023, avec ragréage de la façade. La société Péage a le 24 octobre 2023 procédé à une nouvelle recherche de fuites à la demande de la société Foncia, qui a mis en évidence une grosse fuite à l’angle du mur. La société Civis assureur de la société Les Sublimées a mandaté un expert qui le 5 janvier 2024 a conclu à la difficulté de localiser l’origine des fuites. L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] a le 27 juin 2024 entériné la réalisation de travaux de maçonnerie, confiés à la société Ballada. La société Les Sublimées a donné congé à son bailleur le 28 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions par lesquelles il formule toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et sollicite le rejet de toute demande de condamnation provisionnelle, l’origine du sinistre n’étant pas encore déterminée.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Les Sublimées demande d’ordonner la jonction des deux dossiers, de donner acte de l’intervention volontaire de la société Foncia Saint-Louis et de condamner la bailleresse et la société Foncia [Localité 9] et/ou Saint-Louis à lui payer la somme provisionnelle de 25000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Chantalice formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise. Toute demande de provision est prématurée dans l’attente du rapport d’expertise qu’il est demandé d’ordonner.

La société Foncia [Localité 9] et la société Foncia Saint-Louis intervenante volontaire ont déposé des conclusions par lesquelles elles sollicitent le rejet des prétentions dirigées à leur encontre et la condamnation à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est la société Foncia Saint-Louis qui vient aux droits de la société Delastre Immobilier auparavant en charge du service de gestion locative. Il a été identifié des causes des infiltrations prenant leur origine à la fois dans les parties communes et dans les parties privatives de la réserve au niveau de la toiture terrasse. La société Era a réalisé le 12 juin 2023 le curage des colonnes d’eau et des tabourets et nettoyé la petite toiture, la société Imotep est intervenue le 23 juin 2023 pour traiter le relevé d’étanchéité des solins, la société Altimètre a débouché les naissances des colonnes d’eaux pluviales, des descentes d’eaux pluviales et eaux ménagères ont été partiellement remplacés le 27 juillet 2023. En octobre 2023 il a été établi que les infiltrations venaient du toit et que des travaux de réfection globale étaient indispensables, que le syndicat des copropriétaires a votés le 27 juin 2024. Il existe une contestation sérieuse sur la provision sollicitée, en l’absence de toute démonstration de faute à l’égard de la société Foncia Saint-Louis, et en l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre la baisse du chiffre d’affaires invoquée et le dégât des eaux.

Lors de l’audience de plaidoirie, les deux instances ont été jointes sous le RG 24/01504.

SUR CE

Il convient de mettre hors de cause la société Foncia [Localité 9] et de recevoir l’intervention volontaire de la société Foncia Saint-Louis, qui est le syndic et le mandataire de gestion de la société Chantalice.

Il convient de faire droit à la demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile de manière à identifier les causes des infiltrations et dégâts des eaux qui affectent le local commercial donné à bail à la société Les Sublimées par cession de bail en date du 29 juillet 2015, qui ont débuté au mois de mai 2022 et perdurent toujours, ainsi qu’il est constant et non contesté, ce qui aurait déterminé la société Les Sublimées à donner congé le 8 mai 2024 effectif à compter du 31 décembre 2024, et qui a toujours réglé les loyers et les charges demandés.

Il est en effet établi que le commerce exploité par la société Les Sublimées subit depuis lors des fuites d’eau récurrentes qui affectent la réserve, causent des perturbations électriques et à plusieurs reprises ont contraint l’exploitante à ne pas ouvrir sa boutique, ainsi qu’elle en justifie par la production d’un constat établi par huissier de justice Maître [L] [U] qui le 20 octobre 2023 décrit, photographies à l’appui, que dans la réserve une flaque d’eau importante stagne, qu’il constate que l’eau s’écoule par le plafond, que des flaques stagnent au sommet des armoires de rangement, que le plafond présente plusieurs taches colorées, qu’une bâche en plastique remplace l’absence de dalles au plafond, que le mur du couloir d’accès à la réserve est fortement dégradé, la peinture largement cloquée et le mur imprégné d’humidité. L’espace ne peut être éclairé car la présence d’eau dans le plafond occasionne des court-circuits dans l’installation électrique. L’exploitante produit un tableau sur lequel elle a mentionné pour les années 2023 et 2024 les 70 jours durant lesquels elle a dû laisser le commerce fermé et 38 jours de fermetures partielles, occasionnées par la situation.

Elle établit ainsi que la société propriétaire Chantalice n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme durant cette période. Il est en effet établi par les expertises amiables déjà produites que les fuites proviennent notamment des parties communes de la copropriété ainsi que des parties privatives s’agissant de la toiture terrasse, même si la proportion des causes reste à déterminer. Ces fuites récurrentes ont nécessairement causé un préjudice d’exploitation à la société Les Sublimées même si celui-ci n’est pas aisé à déterminer, les périodes de fermeture créant un défaut de confiance dans l’esprit des acheteurs potentiels. Il convient de condamner la société Chantalice à payer à la société Les Sublimées la somme provisionnelle de 3000 euros en indemnisation de son préjudice.

Il n’est pas établi de faute commise par la société Foncia Saint-Louis en sa qualité de mandataire de gestion, qui justifie de diligences nombreuses pour tenter d’établir les causes des désordres et d’y mettre fin, et la demande de provision doit être rejetée.

La société Les Sublimées, qui a seule intérêt à la mesure d’expertise, doit en faire l’avance des frais.

Il convient de condamner la société Chantalice aux dépens, qui succombe pour partie à l’instance, à l’exception des frais d’expertise.

La société Chantalice est condamnée à payer à la société Les Sublimées la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Foncia Saint-Louis les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

METTONS hors de cause la société Foncia [Localité 9] et RECEVONS l’intervention volontaire de la société Foncia Saint-Louis.

ORDONNONS une mesure d’expertise et DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [X] [B],

demeurant [Adresse 3],

expert près la cour d’appel de [Localité 9],

avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront transmis par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de :

— se rendre sur les lieux, à [Localité 10], [Adresse 8] ;

— vérifier l’existence des désordres allégués soufferts par la société Les Sublimées dans l’assignation et dans les documents visés, les décrire et en indiquer la nature ;

— rechercher leurs cause, origine et circonstances en précisant s’ils proviennent des parties communes ou des parties privatives de la société Chantalice, s’ils sont imputables à l’absence de travaux pour reprise d’étanchéité, aux conditions d’exploitation du commerce pris à bail, établir les proportions des causes des désordres ;

— faire toute observation technique et de fait permettant au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues ;

— préciser la périodicité des désordres allégués et leurs conséquences pour l’exploitation de la société Les Sublimées ;

— chiffrer du fait de ces désordres la perte d’exploitation en résultant pour la société Les Sublimées, le montant du préjudice matériel en résultant, le montant du trouble de jouissance, le montant du préjudice moral, la dépréciation de la valeur du fonds de commerce, tous autres dommages matériels ou immatériels.

FIXONS à la somme de 3000 euros le montant de la somme que la société les Sublimées doit verser à la régie d’avances et de recettes de la présente juridiction dans le délai de deux mois, soit avant le 15 mars 2025, faute de quoi la présente désignation sera caduque.

DISONS que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui IMPARTISSONS un délai de douze mois pour déposer son rapport définitif, soit avant le 15 mars 2026, qui sera précédé d’un pré-rapport avec indication aux parties d’un délai pour formuler leurs observations, auxquelles il devra répondre.

CONDAMNONS la société Chantalice à payer à la société les Sublimées la somme provisionnelle de 3000 (trois mille) euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

CONDAMNONS la société Chantalice aux dépens, à l’exception des frais d’expertise.

CONDAMNONS la société Chantalice à payer à la société Les Sublimées la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LAISSONS à la charge de la société Foncia Saint-Louis les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT