TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00015 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X33W

Jugement du 03 Juin 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES – 435

la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Juin 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 1er Avril 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SARL LSDP

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date 14 avril 2023, la SCI [Adresse 6] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société LSDP aux fins de :

— fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 36 000 € hors taxes et hors charges à terme, selon une augmentation de 10 % d’une année à l’autre ;

— à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de fixer la valeur locative des lieux et fixer en ce cas le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes à 36 000 € ;

— condamner la société LSDP à payer la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par jugement en date du 24 octobre 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [M] [V] à l’effet de vérifier les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 25 septembre 2020.

L’expert a déposé son rapport le 22 avril 2024.

Dans son mémoire après expertise la SCI [Adresse 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 31 850 € HT et HC à effet au 25 septembre 2020 ;

— condamner la société LSDP au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société LSDP entend pour sa part dans son mémoire après expertise que :

— le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 23 302,96 € hors taxes et hors charges, ou à titre infiniment subsidiaire, qu’il soit fixé à la somme de 31 850 € hors taxes et hors charges à compter de la demande qui a été présentée par le bailleur (soit au 1er juillet 2021 au plus tôt), mais avec application du mécanisme du lissage de l’article L.145-34 du Code de commerce, de sorte que la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

— toute demande en condamnation à son encontre pour des frais de procédure ou frais d’expertise judiciaire soit rejetée ;

— la SCI [Adresse 6] soit condamnée à lui verser la somme de

2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’il sera rappelé à titre liminaire les dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce, qui fixe notamment les règles de compétence matérielle du Juge des Loyers et qui prévoit en ses deux premiers alinéas que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent".

Que le Juge des Loyers Commerciaux dispose dès lors d’une compétence exclusive pour statuer sur la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, à l’exception de toute autre.

Qu’il s’en suit que le Juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent pour toute autre contestation.

Attendu en l’espèce que la période étudiée concerne les dates suivantes : du 25 septembre 2011 au 24 septembre 2020.

Que la mission impartie à l’expert judiciaire porte sur la vérification des modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et l’indication des éléments permettant à la juridiction de déterminer la valeur locative des locaux au 25 septembre 2020.

Que Monsieur [V] aux termes de son rapport, a relevé que :

— le local en cause sis [Adresse 8], dans un secteur résidentiel avec une zone commerciale très attractive. Que le secteur est très bien desservi grâce à sa situation au coeur du premier arrondissement Lyonnais avec des réseaux de transports en Commun ([Localité 11], Métros) et des accès rapides aux grands axes autoroutiers de la région et aux aéroports internationaux. Que son emplacement lui assure une clientèle de cadres, techniciens, professions libérales qui recherche un secteur agréable, un accès rapide au centre ville mais aussi la proximité de son lieu de travail. Que subsiste néanmoins le problème du stationnement qui est très réglementé dans le secteur ;

— le tissu environnant est constitué essentiellement de bâtiments à usage d’habitations et d’activités mixtes tertiaires et commerciales. Qu’il conclut que le fonds de commerce est situé au centre de la ville dans un secteur valorisant pour un établissement de détail de vente de vêtements, à proximité immédiate des artères principales de la Presqu’île ;

— les locaux sont de bonne qualité et présentent un niveau d’équipement fonctionnel et suffisant à l’activité. Ils semblent en bon état et correctement entretenus ;

— le dernier loyer au 25 septembre 2020 s’élevait à 23 302,96 € ;

— la surface utile est de 94,07 m2, pour une surface pondérée, de 91,71 m2, arrondie par l’expert à 91m2.

Attendu s’agissant des modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité, qu’il sera rappelé à titre liminaire qu’elles doivent être notables et favorables pour le commerce considéré.

Que l’expert relève tout d’abord que :

— la destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail, à savoir la vente de vêtements hommes, femmes et enfants et plus particulièrement les caoutchoucs, gabardines, et vêtements de sport, à l’exclusion de toute autre destination. Qu’aucune modification de la destination des lieux ayant une incidence sur l’activité considérée ne peut être constatée sur la durée du bail étudié ;

— s’agissant des obligations respectives des parties, que les obligations du bail n’appellent aucune observation particulière, alors même que l’impôt foncier est supporté par le bailleur.

Que s’agissant ensuite de l’évolution démographique au sein du 1er arrondissement, le tribunal estime qu’elle est très modérée (+ 3,66%), alors même qu’elle était de + 8,84 % pour Lyon et de + 10,24% pour Lyon métropole.

Qu’à tout le moins, elle n’est pas notable et favorable pour le fonds de commerce exploité par la société LSDP.

Que les transports n’ont pas connu de modification notable pendant le bail écoulé.

Que les travaux d’aménagement de la [Adresse 14] jusqu’à fin septembre 2019, de même que la rénovation en centre commercial de l’Hôtel-Dieu, n’ont pas eu d’incidence démontrée sur le commerce.

Qu’enfin, l’ouverture d’enseignes supplémentaires telles que : PROJECT X [Localité 13] : [Adresse 3], LE COQ SPORTIF : [Adresse 4], PICTURE STORE : [Adresse 9], DM’SPORTS : [Adresse 2], VANS STORE : [Adresse 5], ELEMENT [Adresse 1], concurrentes de l’enseigne VOLCOM du preneur, sont plutôt de nature à avoir une incidence négative sur l’activité de cette dernière et ne sauraient en soi, induire un afflux de clientèle.

Qu’il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société LSDP par la SCI [Adresse 6].

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement exagérées de la SCI [Adresse 6] qui soutenait que le nouveau loyer n’était pas soumis à plafonnement et souhaitait qu’il soit porté à la somme annuelle de 36 000 € contre 23 302,96 € (dernier loyer), il convient de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI [Adresse 6] sera condamnée à verser à la société LSDP la somme de 1 500 € de ce chef.

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter le maintien de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société LSDP par la SCI [Adresse 6] sis [Adresse 8] ;

En conséquence,

Dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 25 septembre 2020 sera celui établi en fonction des règles d’indexation ;

Condamne la SCI [Adresse 6] à verser à la société LSDP la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne la SCI [Adresse 6] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT