N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00327 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2H

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[G] [V]

[M] [O] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [V]

né le 06 Février 1983 en BULGARIE

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

Madame [M] [O] épouse [V]

née le 26 Mai 1982 en BULGARIE

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne, assistée de Monsieur [T] [V], son fils ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 avril 2015, [Localité 4] Habitat a donné à bail à M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] un logement situé [Adresse 3].

Le 29 octobre 2024, [Localité 4] Habitat a fait signifier à M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 208,50 €, ainsi que l’obligation de justifier d’une assurance habitation. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 24 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 3 avril 2025, [Localité 4] Habitat a fait assigner M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,Les condamner solidairement à payer à [Localité 4] Habitat, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 1 288,26 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025,Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, soit 555,08€ par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,La somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.

À l’audience du 25 juin 2025, [Localité 4] Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte actualisé arrêté au 17 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 1 864,47 €. [Localité 4] Habitat indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, compte tenu des versements effectués par les locataires, à savoir 1 000 € en avril 2025 et 300 € en juin 2025.

Mme [M] [O] épouse [V], présente à l’audience accompagnée de son fils, explique que les impayés sont dus à un retard dans le versement de l’allocation logement de la MSA en raison d’un retard dans la déclaration trimestrielle des ressources. Elle indique que des démarches ont été entreprises auprès de la MSA pour régulariser la situation, qu’un rappel de paiement est attendu, et s’engage à régler le loyer courant ainsi qu’une somme de 50 € par mois pour apurer la dette. M.[G] [V] est absent.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [M] [O] épouse [V] s’est présentée à l’audience, accompagnée de son fils, tandis que Monsieur X, régulièrement assigné en l’étude, ne s’est pas présenté. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 4 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre du 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 4] Habitat produit un décompte actualisé arrêté au 17 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 864,47 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 4] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], en application des stipulations du bail prévoyant la solidarité, seront condamnés solidairement à payer cette somme à [Localité 4] Habitat.

Cette créance portera intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

[Localité 4] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 29 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 1 208,50 €. Il est établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 décembre 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative, et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [M] [O] épouse [V], présente à l’audience, a proposé de s’acquitter de la dette locative de façon échelonnée, en versant 50 € par mois en sus du loyer courant et des charges. Elle justifie que des démarches ont été entreprises auprès de la MSA et que des versements significatifs ont été effectués. [Localité 4] Habitat ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu des éléments fournis, il ressort que M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] sont en mesure de s’acquitter du loyer courant et des charges, ainsi que d’une somme mensuelle pour apurer leur dette.

Au regard de la dette exigible de 1 864,47 €, un échelonnement sur 24 mois à hauteur de 50 € par mois, en sus du loyer courant, apparaît raisonnable et compatible avec la situation financière des locataires, tout en tenant compte des intérêts du bailleur.

Il convient donc d’accorder des délais de paiement à M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et cette dernière sera réputée privée d’effet si M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V]

s’acquittent, dans les délais et selon les modalités prévues, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

Chaque échéance du loyer courant devra être payée à son terme contractuellement convenu, et au plus tard en même temps que la fraction de l’arriéré rééchelonné, soit au plus tard le 10 de chaque mois.

En cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé –, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité, et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par [Localité 4] Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 29 décembre 2024.

Dans ce cas, [Localité 4] Habitat serait en droit d’exiger de M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, soit 555,08 € par mois, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire, sous déduction des paiements intervenus depuis.

Dans l’hypothèse d’un non-respect des délais accordés, M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation rétroactive du contrat de bail. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour [Localité 4] Habitat, propriétaire de l’immeuble occupé indûment, à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner, en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non-respect des délais, l’expulsion de M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes :

M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 8 avril 2015 entre [Localité 4] Habitat et M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 29 décembre 2024,

SUSPENDONS toutefois les effets de cette clause résolutoire,

CONDAMNONS solidairement M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à payer à [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 1 864,47 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 50 €, et DISONS qu’à la dernière échéance, M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] s’acquitteront du solde de la dette,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu, et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au plus tard le 10 de chaque mois,

DISONS qu’après règlement de la somme de 1 864,47 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 29 décembre 2024, et M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible,

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à la somme mensuelle de 555,08 € à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à verser à [Localité 4] Habitat ladite provision mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS solidairement M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M.[G] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 29 octobre 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 6 août 2025. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL