MINUTE N°25/03074

DOSSIER N° RG 25/00283 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6E3

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

représenté par Mme [L], munie d’un mandat écrit

DEFENDERESSE :

Mme [J] [F]

10 Parc de l’Epte

8ème étage – Appt n°801

76130 MONT-SAINT-AIGNAN

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2004, prenant effet le 28 octobre 2004, l’Office public d’aménagement et de construction du département de la Seine-Maritime a donné à bail à Madame [J] [F] un logement situé 10 Parc de l’Epte, 8ème étage, appartement n°801, (76130) MONT-SAINT-AIGNAN, moyennant un loyer mensuel initial de 278,35 €, outre une provision sur charges de 119,28 €.

Par acte publié au BODACC le 7 mai 2009, l’office public d’aménagement et de construction du département devient un office public de l’habitat, nommé HABITAT 76.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 180,50 € du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 13 juin 2024, et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs a été délivré à la locataire le 21 juin 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 7 février 2025, HABITAT 76 a fait assigner Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen. Il lui demande :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [J] [F],

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil,

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [J] [F] ainsi que celle de tout personne introduite par elle dans les lieux,

— Ordonner que faute pour elle de faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [J] [F] au paiement des sommes suivantes :

→de la somme en principal de 2 564,86 € du chef de la dette locative arrêtée au 17 janvier 2025 ,

→d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

→de l’assurance facturée d’août 2020 à juillet 2021, de septembre 2021 à août 2022, de novembre 2022 à juin 2023, et d’avril 2024 à juin 2024, pour l’absence d’attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés,

→la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

→aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 21 juin 2024 et le cas échéant, des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières,

À l’audience du 5 septembre 2025, HABITAT 76 était représenté par Madame [E] [L], qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 1 193,86 €, frais judiciaires déduits, et arrêtée au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Madame [J] [F], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [F] le 21 juin 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 août 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [F] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser lHABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 août 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62€, majorée de 7,62€ par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L. 441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025, aux termes duquel Madame [F] était redevable à cette date de la somme de 1 193,86€, frais judiciaires déduits.

Il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 152,40€.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Madame [F] les 8 octobre 2021 et 27 décembre 2021 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt 2021 sur les revenus 2020, ainsi que deux courriers en date du 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023, l’invitant de nouveau à répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt établit en 2023 sur les revenus de 2022. La locataire est informée qu’à défaut de réponse à cette enquête, et d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, une pénalité de retard mensuelle lui serait appliquée d’un montant de 7,62 €. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative

Par ailleurs, les frais d’assurance facturés du 28 août 2020 au 25 mai 2024 sont justifiés. En effet, le bailleur verse aux débats des courriers adressés à la locataire en date du 16 mai 2020, 19 juillet 2021, 19 août 2022 et 19 février 2024, invitant Madame [F] à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et à défaut, une assurance serait souscrite en son nom, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [F] à payer à HABITAT 76 la somme de 1 041,46€, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du dernier décompte versé que le loyer actualisé est fixé à 541,35 €. Il apparaît également que la locataire a effectué un paiement d’un montant de 1 050 € le 16 janvier 2025 et ainsi apuré une partie de la dette. Cette dernière justifie avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, notamment par le versement aux mois de juin et juillet 2025 d’un montant de 541,35€, soit le montant du loyer courant, charges comprises. Cette dernière a également effectué un paiement de 300 € au mois d’août 2025, soit avant l’audience.

Dès lors, au regard de l’engagement de la locataire à apurer sa dette et la reprise de paiement du loyer, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [F], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2004 prenant effet le 28 octobre 2004, concernant le logement situé 10 Parc de l’Epte, 8ème étage, appartement n°801, 76130 MONT-SAINT-AIGNAN donné en location à Madame [J] [F] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 août 2024,

CONDAMNE Madame [J] [F] à payer à HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime la somme de 1 041,46 euros (mille quarante-et-un euros et quarante-six centimes) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 50 euros chacune, la 21ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence à Madame [J] [F] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués situés situé 10 Parc de l’Epte, 8ème étage, appartement n°801, 76130 MONT-SAINT-AIGNAN, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification du la présente décision,

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, HABITAT 76 OPH du département de Seine-Maritime pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Madame [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 541,35 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [J] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 7 février 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE