ORDONNANCE DU : 27 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00031 – N° Portalis DB2H-W-B7K-3R7G

AFFAIRE : SAS UNI-COMMERCES C/ SAS BR DIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS UNI-COMMERCES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS BR DIEU,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 11 mars 2021, la société UNI-COMMERCES a donné à bail à la société BAUTAN un local commercial dépendant du Centre commercial « [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] » situé sur la commune de [Localité 2] ([Localité 3]), [Adresse 5]. Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter de la mise à disposition du local intervenue le 23 septembre 2021. Par acte du 22 septembre 2021, la société BR DIEU s’est substituée à la société BAUTAN pour l’exploitation des locaux appartenant à la société UNI-COMMERCES.

Le montant du loyer annuel est composé :

— D’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 122 783 € hors taxes et hors charges, à actualiser et à indexer,

— Et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 0 % sur la tranche de 1 249 000 € inclus du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes et de 10 % sur la tranche de ce même chiffre d’affaires au-delà de 1 250 000 € HT.

A titre exceptionnel, le Bailleur a consenti au Preneur une franchise et des réductions du loyer de base comme suit :

— Une franchise totale de loyer de base jusqu’à la plus proche des deux dates entre l’ouverture au public des locaux et le dernier jour du troisième mois ;

— Une réduction du loyer de base, nonobstant l’application du loyer variable additionnel :

De 25,90 % du loyer de base pendant la première année du bail (hors période de franchise) ; De 25,90 % % du loyer de base pendant la deuxième année du bail ; De 18,50 % du loyer de base pendant la troisième année du bail ; De 11,10 % du loyer de base pendant la quatrième année du bail

La clause « Modalités de paiement des loyers » prévoit un paiement trimestriel d’avance (soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre) par prélèvement sur compte bancaire.

Le Preneur devait verser à la signature du bail un dépôt de garantie de 36 834,90 € et la société UNI-COMMERCES a consenti à ce qu’il lui soit substitué une garantie bancaire à première demande.

En raison d’irrégularités de paiement de ses loyers, la société UNI-COMMERCES a adressé par lettre recommandée avec accusé réception le 17 octobre 2025, une mise en demeure à la société BR DIEU de payer la somme de 342 405,16 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, la société UNI-COMMERCES a assigné la société BR DIEU devant le juge des référés de [Localité 2] aux fins de :

Dire la société UNI-COMMERCES recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

Condamner par provision la société BR DIEU à payer à la société UNI-COMMERCES, les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 24 octobre 2025 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative : Loyers, charges et accessoires impayés ……………………………………. 347 165,62 € Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %……………………………….. 34 716,56 € Intérêts de retard contractuels…………………………. à parfaire au jour du paiement. Total des sommes dues à parfaire ………………………………………………………. 381 882,18 €

Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1342-3 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre II du bail ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société BR DIEU à payer à la société UNI-COMMERCES la somme de 3.600 €, par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société BR DIEU aux entiers dépens.

La société BR DIEU, régulièrement assignée n’a pas comparu.

L’audience a eu lieu le 23 février 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 835 du code de procédure civile, en son alinéa 2, dispose « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 26.2 intitulé « Sanctions générales » du bail conclu le 11 mars 2021 stipule :

26.2.1 Indemnités forfaitaires

« A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse quarante-huit heures, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II ».

En l’espèce, la société UNI-COMMERCES justifie par la production du bail conclu le 3 mars 2021 et par l’acte de subrogation du 22 septembre 2021 du principe de l’obligation dont elle se prévaut.

Par lettre recommandée en date du 17 octobre 2025, la société UNI-COMMERCES a mis en demeure la société BR DIEU de payer la somme de 342 405,16 €, au titre des loyers et charges demeurés impayés. Suivant décompte arrêté au 24 octobre 2025, la société BR DIEU reste redevable de la somme de 347.165, 62€.

La société BR DIEU, qui n’a pas comparu, n’a en conséquence pas justifié du paiement des sommes réclamées.

La demande en paiement de la société UNI-COMMERCES ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dès lors, la société BR DIEU sera condamnée au paiement de la somme de 347.165,62€ au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtée au 24 octobre 2025. La société UNI-COMMERCES ne formule pas de demande chiffrée au titre des intérêts de retard mais une demande de capitalisation, exigeant donc de statuer sur lesdits intérêts. La somme susvisée portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 342 405,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, sera ordonnée.

Sur l’indemnité forfaitaire

L’article 8 du titre TT du contrat de bail du 11 mars 2021 stipule, en cas de retard de paiement par le preneur, d’une « indemnité forfaitaire et irréductible égale à 10 % de l’ensemble des sommes dues, comprenant les loyers, charges et accessoires impayés ».

La demande de condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire, constitutive d’une clause pénale, sera rejetée comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes accessoires :

Si l’article 26.2.2 du bail prévoit la mise à la charge du preneur des frais de procédure et honoraires d’avocats, il n’est pas justifié de ceux-ci.

La société BR DIEU sera en revanche condamnée, en équité, à payer à la société UNI-COMMERCES la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS à titre provisionnel la société BR DIEU à payer à la société UNI-COMMERCES la somme de 347 165,62 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, somme arrêtée au 24 octobre 2025 et portant intérêt au taux légal sur la somme de 342 405,16 € à compter du 17 octobre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire et en conséquence, la rejetons ;

CONDAMNONS la société BR DIEU à payer la somme de 1 000 € à la société UNI-COMMERCES, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société UNI-COMMERCES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS la société BR DIEU aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.