JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/05713 – N° Portalis DB2H-W-B7J-273N

AFFAIRE : [I] [O], [Q] [O], [R] [O], [F] [X] [P] [M] épouse [O] C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 1] à [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [O]

née le 19 Juillet 1989 à [Localité 2] (EAU),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON

Madame [Q] [O]

née le 03 Janvier 1991 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON

Monsieur [R] [O]

né le 01 Janvier 1952 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON

Madame [F] [X] [P] [M] épouse [O]

née le 25 Mai 1958 à [Localité 5] (IRAN),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 1] à [Localité 1],

représenté par son syndic la société REGIE JANIN,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [O] et Madame [F] [X] [P] [M] épouse [O] sont propriétaires d’un tènement immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1], acquis par adjudication en 1998. Les époux [O] ont fait don de la nue-propriété de l’immeuble par moitié à leurs enfants, Mesdames [I] [O] et [Q] [O], et en ont conservé l’usufruit.

M. et Mme [O] habitent le premier étage de l’immeuble et ont donné en location le rez-de-chaussée, divisé en trois logements.

Le tènement immobilier des consorts [O] jouxte l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Les deux fonds sont séparés par une cour intérieure appartenant aux consorts [O].

En 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a envisagé un projet de rénovation énergétique de son immeuble par la réalisation d’une isolation technique des façades par l’extérieur.

Une réunion a été organisée entre le syndic, le maître d’œuvre et les consorts [O] afin d’évoquer les modalités techniques des travaux et la mise en œuvre du droit de surplomb.

Plusieurs résolutions relatives au projet de rénovation ont été adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024.

Par un courrier recommandé du 17 février 2025, le Syndicat des copropriétaires a notifié aux consorts [O], par l’intermédiaire de son notaire, son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb, en application de l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce courrier était notamment accompagné de plusieurs annexes :

— Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur et d’un plan des façades ;

— Une attestation technique du Bureau d’Études Lyonnais concluant à l’absence d’alternative technique équivalente ;

— Un projet de convention pour la mise en œuvre du droit de surplomb ;

— Un projet d’acte authentique fixant les modalités d’exercice du droit de surplomb.

Aux termes de ce courrier, le notaire sollicitait également des consorts [O] le rétablissement au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] d’une servitude de passage préexistante.

Entre mars et juin 2025, le Syndicat des copropriétaires et les consorts [O] ont échangé au sujet des modalités de mise en œuvre du droit de surplomb, ces derniers contestant le montant des indemnités proposées et le rétablissement de la servitude de passage.

Les consorts [O] ont tenté une procédure de conciliation, qui n’a pas abouti.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, les consorts [O] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon statuant selon la procédure accélérée au fond pour former opposition à l’exercice du droit de surplomb en application de l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par courrier officiel du 27 août 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires a informé les consorts [O] de leur intention d’abandonner le projet de rénovation. Selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 septembre 2025, les résolutions précédemment adoptées relatives au projet de rénovation énergétique ont été annulées par le Syndicat des copropriétaires.

L’audience a eu lieu le 23 février 2026.

Les consorts [O] ont soutenu oralement leurs conclusions en réponse et récapitulatives notifiées par RPVA le 16 février 2026, demandant au Président du tribunal judiciaire de :

À titre principal,

— JUGER recevable et bien fondée l’opposition au droit de surplomb des Consorts [O] ;

— CONSTATER que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a renoncé à son projet de rénovation énergétique et ne demande plus à bénéficier d’un droit de surplomb sur le fonds des consorts [O] ;

— JUGER nulle et de nul effet la notification faite par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] visant à mettre en œuvre un droit de surplomb sur le fonds des Consorts [O] ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande tendant à l’exercice du droit de surplomb ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à régler à Madame [I] [O], Madame [Q] [O], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [X] [P] [M] épouse [O] la somme de 5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à régler à Madame [I] [O], Madame [Q] [O], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [X] [P] [M] épouse [O] la somme de 4.000 euros en indemnisation des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a soutenu oralement ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, demandant au Président du tribunal judiciaire de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions adverses,

— CONSTATER que le projet de rénovation énergétique par isolation extérieure de la copropriété sise [Adresse 1] [Localité 6] [Adresse 7] nécessitant un droit de surplomb sur la parcelle appartenant aux consorts [O] a été abandonné par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN.

Et en conséquence,

Vu l’existence de contestations sérieuses,

— DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de condamnation formulée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN, à leur payer la somme de 13.500 euros en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaire ;

— DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de condamnation formulée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN, dont le siège social est sis [Adresse 8] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de la constitution du droit de surplomb ;

— DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de condamnation formulée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN, à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [O], Madame [I] [O] et Madame [Q] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN, la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [O], Madame [I] [O] et Madame [Q] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE JANIN, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Alexandra GOUMOT NEYMON, avocat, sur son affirmation de droit.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux écritures susvisées, les parties les ayant simplement développées oralement à l’audience.

Le délibéré a été fixé le 27 avril 2026.

MOTIFS

1. Sur l’opposition au droit de surplomb des consorts [O]

Aux termes de l’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation : « I.-Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent article ».

L’article R113-21 du même code dispose que : « A défaut d’accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s’opposer à l’exercice de l’un des droits mentionnés aux I et II de l’article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond ».

En l’espèce, les consorts [O] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon statuant selon la procédure accélérée au fond, le 15 juillet 2025, aux fins de s’opposer au droit de surplomb revendiqué par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de son projet de rénovation énergétique d’isolation thermique par l’extérieur, notifié le 17 février 2025.

Considérant que le projet de rénovation a été abandonné par le Syndicat des copropriétaires, selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 septembre 2025, les demandes afférentes formées par les consorts [O] sont devenues sans objet.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

2. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive du Syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la procédure initiée par les consorts [O] est abusive, en ce que ces derniers, qui avaient eu connaissance de l’abandon du projet de rénovation avant l’audience initiale du 20 octobre 2025, auraient dû se désister de leurs demandes. Le Syndicat des copropriétaires sollicite ainsi la condamnation des demandeurs à la somme de 5.000 euros.

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats un courriel de son conseil en date du 27 août 2025, informant les demandeurs de l’intention du Syndicat des copropriétaires d’abandonner le projet de rénovation énergétique. L’assemblée générale ayant annulé les résolutions relatives au projet de rénovation s’est tenue le 18 septembre 2025.

Pour autant, l’acte introductif d’instance a été signifié le 15 juillet 2025, et le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir informé les consorts [O] de l’intention d’abandonner le projet de rénovation avant cette date. Les consorts [O], qui ont agi avant l’expiration du délai d’opposition de 6 mois prescrit par l’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation afin de préserver leurs droits, n’avaient pas l’obligation de se désister de l’instance lorsqu’ils ont eu connaissance de l’abandon du projet, notamment au regard des demandes formulées au titre des frais irrépétibles et dépens.

Ainsi, la procédure initiée par les consorts [O] ne peut être qualifiée d’abusive.

Par conséquent, la demande de condamnation à la somme de 5.000 euros formulée par le Syndicat des copropriétaires sur ce fondement sera rejetée.

3. Sur le préjudice moral des consorts [O]

Les consorts [O] sollicitent la condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral. Les demandeurs font valoir qu’ils ont été contraint de saisir le tribunal pour exercer leur droit d’opposition en l’absence d’information du Syndicat des copropriétaires en temps utile, c’est-à-dire avant l’expiration du délai de 6 mois.

Le seul fait de devoir ester en justice n’étant pas en soi générateur de préjudice moral, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formée par les consorts [O].

4. Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner le Syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, agissant sur délégation du président du tribunal judiciaire de ses fonctions juridictionnelles, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] a renoncé à son projet de rénovation énergétique et ne demande plus à bénéficier d’un droit de surplomb sur le fonds des consorts [O] ;

DIT que l’opposition des Consorts [O] au droit de surplomb est devenue sans objet ;

DIT que l’exception de nullité de la notification faite par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] visant à mettre en œuvre un droit de surplomb sur le fonds des Consorts [O] est devenue sans objet ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande reconventionnelle formée au titre du caractère abusif de la procédure ;

DEBOUTE M. [R] [O], Mme [P] [M] [F] [X] épouse [O], Mme [I] [O] et Mme [Q] [O] de leur demande de dommages-intérêts formée au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et par la Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.