N° RG 24/00693 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZK6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 24/00693 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZK6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Akila GUERBI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 28 mai 2025

Le Greffier

e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Akila GUERBI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 MAI 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [D] [M]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Akila GUERBI,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 252

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 23 septembre 2019, prenant effet le 30 septembre 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 11], a consenti à Madame [D] [M] née [S] un bail d’habitation sur un appartement (étage 2, n°0121), situé [Adresse 6] [Localité 12], pour un loyer mensuel de 434,38 € ainsi qu’une provision sur charges de 102,46 €, soit une somme mensuelle totale de 566,84 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [M] née [S], le 9 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.915,03 €, loyer du mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [M] née [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, par l’effet du commandement de payer resté infructeux et délivré le 09/02/24 ;

— l’expulsion de Madame [D] [M] née [S] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’elle occupe ;

— la condamnation de Madame [D] [M] née [S] à lui verser une indemnité d’occupation de l’appartement d’un montant de 700 € mensuel, à compter du 1er avril 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variation de l’indice de référence des loyers, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et de la remise des clés ;

— la condamnation de Madame [D] [M] née [S] à lui payer une provision d’un montant de 1.814,75 € au titre des loyers échus et impayés arrêtés à la date du 22 mars 2024, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [D] [M] née [S] aux dépens, lesquels comprendront les frais de commandement, ainsi qu’à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 13 mai 2024.

Lors de l’audience du 18 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA CDC HABITAT SOCIAL reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 3.419,81 € au 11 mars 2025.

Elle s’oppose à tout délai de paiement, précisant que Madame [D] [M] née [S] ne règle plus le reste à charge des loyers.

Madame [D] [M] née [S], quant à elle, régulièrement représentée par son avocate, reprend ses conclusions en date du 2 décembre 2024, déposées au greffe le 3 décembre 2023, et sollicite :

— le débouté des demandes formées par la SA CDC HABITAT SOCIAL, notamment de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— à titre subsidiaire : l’octroi de délais de paiement et de grâce et le report ou à défaut l’échelonnement de la dette locative dans la limite de trois ans à compter de la signification de la décision ;

— à titre très subsidiaire :

# le sursis à statuer à l’expulsion dans la limite de trois ans ;

# la limitation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 610,57€;

— le débouté des demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL concernant les dépens ainsi que de la demande en paiement fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— subsidiaire, en cas de condamnation, l’application de l’alinéa 2 de l’article 700 du Code de Procédure Civile au regard de sa situation de précarité.

Elle sollicite en outre, au jour de l’audience, qu’elle sollicite la suspension de la clause résolutoire si des délais de paiement devaient lui être accordés.

Elle fait valoir que :

* le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation de la gravité des manquements du preneur du bail pour déterminer s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ; qu’en l’espèce, elle est de bonne foi; qu’avant ses problèmes financiers liées à des difficultés d’ordre professionnels, à savoir la perte de son CDI en tant qu’auxiliaire de vie et la précarité des emplois en intérim, elle a toujours honoré tant bien que mal le paiement de ses loyers et charges ; qu’elle a fait des efforts pour suivre une formation et effectué des démarches pour bénéficier d’aides ;

* sa situation financière s’est améliorée et va encore d’améliorer dès le mois de juillet 2025 puisqu’elle aura fini sa formation et pourra exercer sa profession d’aide soignante; que sa situation sera stabilisée et qu’elle pourra régler à la fois les loyers courants et les arriérés ;

* contrairement à ce qu’indique la SA CDC HABITAT SOCIAL, elle a repris les loyers courants;

* un délai pour quitter les lieux lui permettra de retrouver un logement ;

* la condamnation à une indemnité d’occupation se heurte à une contestation sérieuse qui ne relève pas du juge des référés ; qu’en effet la SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite une somme supérieure au montant du loyer courant ; que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice susceptible d’augmenter le montant de celle-ci par rapport aux loyers courants ;

* l’exécution provisoire s’avère manifestement excessive eu égard à sa situation financière ;

* elle bénéficie de l’audience juridictionnelle totale selon décision du 29 novembre 2024.

En réplique, la SA CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à toute demande de délais de grâce ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier daté du 23 novembre 2024 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 13 mai 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paraphées par Madame [D] [M] née [S] en page 5/14 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, dans les conditions particulières que le paiement du loyer sera effectué à terme échu les dernier jour de chaque mois, au domicile du bailleur à la date d’exigibilité figurant sur l’avis de paiement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 9 février 2024 pour une somme en principal de 1.915,03 €, loyer du mois de janvier 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 11 mars 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seule une somme de 800 € ayant été versée sur la période du 9 février 2024 au 9 avril 2024.

Il sera cependant relevé que Madame [D] [M] née [S] avait effectué un paiement de 400 € le 5 février 2024 qui n’a pas été pris en compte dans le relevé annexé au relevé de compte.

Néanmoins, même si la somme de 400 € était retranchée du montant de 1.914,03 €, Madame [D] [M] née [S] restait redevable de la somme de 1.515,03 € qu’elle n’a pas versée avant le 9 avril 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 9 avril 2024 à 24 heures.

Il sera rappelé que la bonne foi de la locataire ne peut être prise en compte pour la mise en oeuvre ou non de la clause résolutoire et que le Juge des Contentieux de la Protection n’a aucun pouvoir d’appréciation quant à l’application de la clause résolutoire : ainsi, si les conditions sont réunies, il ne peut que constater son application.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 23 septembre 2019, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2025 contradictoirement produit à l’audience que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 11 mars 2025 est de 3.419,81 €.

Un montant de 7,62 € est mis en compte à trois reprises sous l’intitulé PenEnqOPS. La SA CDC HABITAT SOCIAL ne fournit aucun élément permettant de savoir à quoi se rapportent ces frais. Il ne s’agit de toute évidence ni de loyers ni de charges impayés. Il y a donc lieu de soustraire la somme de 22,86 € des sommes sollicitées.

Il convient également de déduire du décompte précité la somme de 180,24 € imputée pour des frais contentieux.

Madame [D] [M] née [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [D] [M] née [S] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une provision de 3.216,71 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [M] née [S] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La SA CDC HABITAT SOCIAL s’y oppose indiquant que cette dernière n’a pas repris l’intégralité de ses paiements.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 11 mars 2025 que depuis le mois d’octobre 2024, Madame [D] [M] née [S] règle le montant du loyer résiduel restant dû après déduction de l’APL et aides de la CAF.

Elle produit également des justificatifs le démontrant. Dès lors, Madame [D] [M] née [S] remplit la condition de reprise des loyers.

Elle produit un certificat de scolarité précisant qu’elle prépare le diplôme d’état d’aide soignante sur la période du 2 septembre 2024 au 25 juillet 2025. Elle sera ainsi en mesure, si elle réussit le concours, d’avoir des revenus stables dès les mois d’août ou septembre 2025.

Elle justifie avoir perçu des allocations de France Travail, les dernières, datant du mois de février 2025, s’élevant à 1.254,68 €.

Elle perçoit également des prestations familiales et sociales de 1.002,93 € par mois, dont 413,22 € versées directement à son bailleur, de sorte que le montant réellement perçu est de 589,71 €.

Elle a deux enfants à charge, dont un mineur poursuivant encore des études, et s’acquitte, outre les charges de la vie courante, d’un loyer résiduel de 138,25 €. Il résulte du rapport d’enquête sociale qu’elle a d’autres dettes dont le montant total est évalué à 7.838,27 € mais sans autre précisions, notamment quant à l’apurement de celles-ci.

Eu égard à ces éléments, à la possibilité pour Madame [D] [M] née [S] de trouver un emploi stable dès l’été 2025, à la reprise des règlements des loyers de manière régulière et à la régularisation de sa situation auprès de France Travail qui lui occasionne des ressources, au fait que la SA CDC HABITAT SOCIAL, bailleur social est en mesure d’absorber un règlement progressif si le loyer courant est versé, ce qui est le cas, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [M] née [S].

Cette dernière pourra ainsi s’acquitter du règlement des arriérés de loyers tels que fixés préalablement, par mensualités, en sus du loyer courant, dans un délai de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Madame [D] [M] née [S], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [M] née [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Madame [D] [M] née [S] au paiement d’une provision correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

N° RG 24/00693 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZK6

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est,en effet, pas sérieusement contestable et est également prévue dans les conditions générales du contrat de bail, en page 4/14, le montant de cette indemnité devant correspondre au dernier loyer mensuel, les charges demeurant dues, et ce, jusqu’au jour où les lieux sont restitués.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [D] [M] née [S], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [D] [M] née [S] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 23 septembre 2019, prenant effet le 30 septembre 2019, conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 11], d’une part, et Madame [D] [M] née [S] , d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1], n°0121), sont réunies à la date du 10 avril 2024;

CONDAMNE Madame [D] [M] née [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une provision d’un montant de 3.216,71 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Madame [D] [M] née [S], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 89,35 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [M] née [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Madame [D] [M] née [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux, à compter du terme du mois de mars 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [D] [M] née [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS