COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 07 Avril 2025

N° RG 24/03003 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P27G

Grosse délivrée

à M^e BRICE-TREHIN

Copie délivrée

à M^e BERGAMINI

le

DEMANDERESSE:

Madame [R] [E] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA [Localité 9] dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [J] [G] épouse [S]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

Représentée par M^e Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation meublée a été signé entre Madame [R] [E] [M] et Madame [J] [S] née [G] le 29 décembre 2020, portant sur un logement (ainsi qu’une cave n°2150) sis à [Localité 2], à effet au 29 décembre 2020, pour une durée d’un an et moyennant un loyer mensuel indexé de 830,00 euros ainsi qu’une provision sur charges de 120,00 euros par mois, soit un total mensuel de 950,00 euros.

Invoquant le fait que le bail avait pris fin suite à la délivrance d’un congé pour reprise délivré le 1er juillet 2022, Madame [R] [E] [M] a fait citer Madame [J] [S] née [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, lequel a par ordonnance du 30 avril 2024 dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse,

Madame [R] [E] [M] a donc fait citer Madame [J] [S] née [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, statuant au fond, par acte du commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, à l’audience du 28 novembre 2024, aux fins d’ordonner son expulsion et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 11 février 2025,

A l’audience,

Madame [R] [E] [M], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

— à titre principal, de constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer délivré le 17 octobre 2022,

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— en tout état de cause, d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] née [G] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, la condamner au paiement de diverses sommes au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 038,20 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clefs, d’un arriéré locatif d’un montant de 33 856,69 euros et au titre de l’article 700 pour un montant de 1 500,00 euros outre aux entiers dépens de l’instance.

Madame [J] [S] née [G], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

— à titre principal, de voir déclarer irrecevable la demande réitérée au fond en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite à la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2022,

— à titre subsidiaire, de déclarer irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail,

— en conséquence, de voir débouter Madame [R] [E] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— à titre infiniment subsidiaire, si la juridiction devait retenir une dette locative à son encontre, l’octroi des plus larges délais de paiement et de laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La demanderesse, bailleresse personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 15 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 16 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 novembre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 17 octobre 2022, en date du 18 octobre 2022.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Le bail d’habitation liant les parties stipule une clause résolutoire à l’article 16 du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022 pour un arriéré locatif de 5 673,73 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2022 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 161,57 euros.

En l’espèce, Madame [J] [S] née [G] s’oppose à la demande de Madame [R] [E] [M] en constation de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer en soutenant que cette dernière est irrecevable dès lors qu’elle relève exclusivement de la compétence du juge des référés.

Or, la demande de la défenderesse sera rejetée, aucun texte ne confèrant compétence exclusive au juge des référé en cette matière et le juge des contentieux de la protection étant compétent aussi bien en référé qu’au fond en vertu de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire pour les actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet.

Il est constant que le bail d’habitation meublée en date du 29 décembre 2020, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans les délais échus. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail meublé à effet au 28 novembre 2022, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et de la cave n°2150, de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé assorti de la provision sur charges, soit 950,00 euros à compter du 29 novembre 2022, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation meublée, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [J] [S] née [G] resterait devoir la somme de 33 856,69 euros arrêtée au mois de février 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais de commissaire de justice comptabilisés au débit du compte de la locataire pour la somme totale de 379,18 euros (185,57 euros le 1er janvier 2023, 9,36 euros le 1er juillet 2023 et 184,25 euros le 1er août 2023) dès lors qu’ils relèvent des dépens de la procédure.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 33 477,51 euros.

Madame [J] [S] née [G] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 33 477,51 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à Madame [R] [E] [M], assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels la bailleresse s’oppose.

Elle expose être âgée de plus de 65 ans, avoir de faibles de ressources et fait part des difficultés de relogement dans le secteur dans le parc locatif privé et social.

Or, elle ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de sorte que la juridiction est dans l’impossibilité d’étudier le bien fondé de sa demande en octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de Madame [J] [S] née [G] en délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [J] [S] née [G], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Madame [R] [E] [M] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de Madame [R] [E] [M] recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail meublé conclu entre les parties le 29 décembre 2020 à effet au 28 novembre 2022 :

ORDONNE l’expulsion de Madame [J] [S] née [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis à [Adresse 3] et de la cave n°2150 sise à la même adresse, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [J] [S] née [G] à payer à Madame [R] [E] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit d’un montant de 950,00 euros par mois, à compter du 29 novembre 2022 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [J] [S] née [G] à payer à Madame [R] [E] [M] la somme de 33 477,51 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de Madame [J] [S] née [G] en délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [J] [S] née [G] à payer à Madame [R] [E] [M] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Madame [J] [S] née [G] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,