TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 25 Octobre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Septembre 2024

N° RG 23/03526 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VNI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LATIFA

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F]

Né le 13 Décembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

M. [T] [F] et la SCI LATIFA sont propriétaires de biens immobiliers au sein d’un immeuble sis [Adresse 4].

L’immeuble, à l’origine situé au sein d’une copropriété regroupant les immeubles des [Adresse 1], a fait l’objet d’une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, aux fins de créer une copropriété du [Adresse 3], distincte des autres immeubles.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis le 12 avril 2018.

Selon acte notarié du 16 mars 2022 la copropriété a fait l’objet d’une scission de copropriété.

Les lots 2, 3 et 5 ont été attribués à M. [T] [F] et le lot 1 a été attribué à la SCI LATIFA.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2023, la SCI LATIFA a mis en demeure M. [T] [F] d’avoir à remettre le local en état, sous huitaine.

Par assignation du 24 juillet 2023, la SCI LATIFA a fait attraire M. [T] [F], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*ordonner à M. [F] la remise en l’état de l’évacuation du local appartenant à la SCI LATIFA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision ;

*condamner M. [F] au paiement de la somme de 2500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

*ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

A l’audience du 20 septembre 2024, la SCI LATIFA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

Elle se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile et affirme subir un trouble manifestement illicite du fait d’une atteinte à son droit de propriété résultant de la suppression du système d’extraction d’air, empêchant la société requérante de mettre son local en location.

M. [T] [F], représenté, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et sollicite de :

*rejeter les demandes de la SCI LATIFA,

*la condamner à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023.

Il fait valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence du conduit d’évacuation, qui n’est mentionné dans aucun document. Il précise que seul l’acte de notarié de scission de copropriété en fait mention, en raison d’un chantage à la signature de la SCI LATIFA. En outre, il affirme qu’il n’est pas démonté de perte d’exploitation concernant le local commercial.

Subsidiairement, il expose que la demande est mal formulée car le conduit d’évacuation, s’il existe, est une partie commune dont les travaux relève de la compétence du syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Soutenant l’existence d’un tuyau d’évacuation obstrué par le défendeur, la SCI LATIFA s’appuie sur l’acte notarié de scission de copropriété du 16 mars 2022 pour affirmer l’existence d’un tuyau d’évacuation de cuisine situé dans la cage d’escalier de l’immeuble et montant jusqu’au toit et attaché au lot 1 du [Adresse 3].

M. [T] [F] fait valoir à ce titre que la mention inscrite dans l’acte notarié résulterait d’un chantage de la SCI LATIFA au moment de la signature de l’acte de scission de copropriété. Il produit à ce titre une attestation de M. [U] [Y] qui expose que le jour de la signature de l’acte notarié, la SCI LATIFA a affirmé qu’il existait un conduit de hotte aspirante partant de son local pour aller sur le toit et qu’elle ne signerait pas si la mention n’était pas rajoutée sur l’acte notarié. M. [U] [Y] précise également dans son attestation que M. [F] a indiqué ne pas savoir de quel conduit il s’agissait et que ce conduit n’existait pas et n’était indiqué nulle part.

A ce titre, M. [T] [F] produit un courrier envoyé le 20 mars 2022 à la SCI LATIFA, soit quatre jour après la signature de l’acte notarié, dans lequel il lui demande de prouver l’existence du conduit de cheminée.

Il y a également lieu de noter que les titres de propriété de M. [T] [F] et de la SCI LATIFA ne mentionnent pas le conduit d’évacuation.

De la même manière, l’existence du conduit n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété du 6 octobre 1948, ni dans aucun modificatif de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété établis dans le cadre de la scission ne mentionnent pas non plus son existence.

Si la SCI LATIFA affirme que M. [T] [F] aurait effectué des travaux de réfection en 2017, aucun élément versé aux débats ne permet d’en attester.

La société produit à ce titre une attestation de M. [O] qui ne répond pas aux dispositions de l‘article 201 du code de procédure civile et qui mentionne par ailleurs des travaux réalisés en 2021 sur les tuyaux d’évacuation des eaux usées.

Le juge des référés observe également que M. [F] produit une attestation de M. [G], qui indique être un ancien locataire du local appartenant à la SCI LATIFA, y avoir exploité un snack entre 2012 et 2018, n’avoir jamais eu de problème d’exploitation et n’avoir jamais entendu parler d’un conduit de cheminée.

Enfin M. [F] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 octobre 2023 mentionnant qu’il n’existe aucune trace d’un conduit partant du local n°1 et allant en toiture. Il observe également l’absence de tout conduit dans l’appartement du 1er étage, ni aucune trace de ce conduit dans les parties communes.

Il y a lieu de relever que le procès-verbal de constat du 5 mai 2022 versé aux débats par la SCI LATIFA mentionne la présence d’un « trou qui a été fait à l’ancien endroit où était située la hotte » et que « le trou est bouché et obstrué, notamment par des gros morceaux de métal et d’aluminium et des morceaux également de mastic et de pierres ». Toutefois ces constatations et les photographies jointes ne permettent pas de démontrer l’existence d’un tuyau d’évacuation.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve de l’existence du tuyau d’évacuation litigieux dont il est demandé la remise en état, n’est pas rapportée.

Aucune trouble manifestement illicite ne peut donc être caractérisé et il y a lieu de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI LATIFA, partie perdante, est condamnée à payer à M. [T] [F] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LATIFA, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 19 octobre 2023.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande principale ;

Condamnons la SCI LATIFA à payer à M. [T] [F] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la SCI LATIFA aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 19 octobre 2023 ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT