TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e GAMBIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à M^e DIAMANTARA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/05552 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2YYH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.U.R.L. TESSIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDERESSE

Madame [O] [H]

née le 07 Août 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marylou DIAMANTARA de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing du 1er mai 2018, l’EURL TESSIO a consenti à Madame [O] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer de 950 €. Par acte séparé du même jour, Madame [B] [H] s’est portée caution solidaire.

Le 3 janvier 2022, Madame [O] [H] a régularisé une déclaration de sinistre « dégât des eaux » auprès de son assureur habitation, la société MATMUT.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2022, l’EURL TESSIO a fait délivrer à Madame [O] [H] un commandement de payer la somme principale de 953,72 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2022, Madame [O] [H] a mis en demeure l’EURL TESSIO de procéder aux travaux de réparation.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2022, l’EURL TESSIO a fait citer Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

la condamner à payer la somme de 2.810,40 € au titre de l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 8 sepembre 2022 ; la condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2024.

L’EURL TESSIO, représentée par son conseil, a versé des conclusions en réplique aux termes desquelles elle conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles et affirme au contraire avoir été diligente à la suite de déclaration de sinistre le 3 janvier 2022, puisqu’elle a fait installer un système de ventilation dans le logement dès le mois de janvier 2022. Elle ajoute que Mme [H] n’a pas donné suite aux courriers de sa compagnie d’assurance qui l’informait qu’une recherche de fuite devait être effectuée. L’EURL TESSIO affirme également que les allégations d’humidité sont de pure opportunité et ne sont pas valablement fondées, les photographies fournies étant de mauvaise qualité, le certificat médical ne faisant état que de simples déclarations de Mme [H], le compte-rendu de visite du 31 mai 2022 de Mme [L], conseillère médicale en environnement intérieur, n’étant pas signé et enfin, les attestations produites n’étant pas circonstanciées.

L’EURL TESSIO présente enfin une nouvelle demande visant à la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 7.940 € au titre des réparations locatives.

Madame [O] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :

ordonner la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 950 € ;débouter l’EURL TESSIO de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidaire, réduire le quantum de la dette locative à une somme qui ne saurait excéder 2.690 €, dont à déduire le versement effectué par la CAF au titre du mois d’octobre 2022 ;à titre reconventionnel, condamner l’EURL TESSIO au paiement de la somme de 4.750 € en réparation de son préjudice de jouissance, de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de 5.000€ au titre de son préjudice physique ; s’il était fait droit en tout ou partie aux demandes formulées par l’EURL TESSIO, ordonner la compensation des éventuelles condamnations mises à sa charge avec les condamnations mises à la charge du demandeur ;lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des condamnations qui seraient mises à sa charge ;en tout état de cause, débouter l’EURL TESSIO de l’intégralité de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle soulève l’exception d’inexécution du paiement des loyers allégant que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle en ne livrant pas un logement décent et en ne respectant pas son obligation d’entretien. Elle soutient ainsi que les lieux loués ont présenté dès le mois de décembre 2021 d’importantes moisissures dans la chambre et la salle de bain et que l’inertie du bailleur a provoqué une aggravation des désordres. Elle conteste les travaux de rafraîchissement que le bailleur allègue avoir réalisé, faute pour lui d’en justifier. Elle rejette la demande de paiement des réparations locatives dont l’EURL TESSIO ne démontre pas l’imputabilité.

A titre reconventionnel, Madame [O] [H] sollicite réparation du préjudice de jouissance subi entre le mois de décembre 2021 et le mois de septembre 2022 en raison du mauvais état de l’appartement ainsi que préjudice moral en raison de l’état d’anxiété et de la crainte que son état de santé ne s’aggrave. Elle ajoute avoir été déclarée inapte en juin 2022 pour son poste d’assistante de vie du fait de son état de santé dégradé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en déibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. Il est ainsi de jurisprudence constante que le locataire n’est fondé à refuser de payer le loyer qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper le logement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par leur bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, Madame [O] [H] invoque l’exception d’inexécution pour justifier du non paiement des loyers arguant d’un problème de ventilation causant une humidité anormale dans les lieux loués.

Il n’est pas contestable qu’à la suite de la déclaration de sinistre survenu le 3 janvier 2022 signalant des « traces noires dans la chambre sur les murs et plafond ainsi que la salle de bain » effectuée par Madame [O] [H] auprès de la MATMUT, aucune recherche de fuite n’a été réalisée ni par l’assurance du bailleur ni par celle de la locataire, ne permettant donc pas d’identifier l’origine des désordres, ni de déterminer leur imputabilité.

Cependant, bien que la production par le bailleur de la seule brochure de la société LITTORAL HABITAT ne suffise à prouver l’installation d’un système de ventilation, Mme [O] [H] reconnaît dans le courrier de mise en demeure du 24 juin 2022 qu’un tel système a été installé – même si elle en souligne l’inutilité – et qu’un « nettoyage complet des traces présentes consécutivement à la déclaration de sinistre » a été réalisé par le bailleur.

A cet égard, il sera souligné que Madame [O] [H] a cessé de régler ses loyers en mai 2022, avant de mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux.

Il convient également de relever que le compte-rendu de visite à domicile dressé le 31 mai 2022 par Madame [L] – dont aucun élément ne justifie de sa qualité – a été établi unilatéralement par Madame [O] [H], étant rappelé qu’en vertu de l’article 1363 du code civil nul ne peut se constituer de titre à soi même. En outre, les photographies annexées au rapport sont inexploitables. Il en est de même des photographies prises sur un téléphone portable qui en tout état de cause ne permettent de savoir s’il s’agit du logement litigieux.

Par ailleurs, le procès- verbal de constat établi par Me [Y], commissaire de justice, le 30 septembre 2022 en présence de Madame [O] [H] et de Monsieur [K] [V], représentant de l’EURL TESSIO, constate effectivement la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement, mais sans se prononcer sur la date d’apparition de ces désordres ni sur leur cause. Or de tels désordres peuvent avoir pour origine des infiltrations en provenance d’un appartement voisin ou d’une partie commune de l’immeuble. Ce document est trop imprécis pour permettre de savoir si les désordres sont imputables à un manque de diligences du bailleur.

Enfin, il n’est pas contesté que Madame [O] [H] est restée dans les lieux jusqu’en septembre 2022 malgré les désordres allégués. Elle ne démontre pas qu’ils ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés et que le logement était inhabitable.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [O] [H] n’est donc pas fondée à opposer l’exception d’inexécution.

Sur la demande de condamnation à l’arriéré locatif

En application de l’article 7a), le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que Madame [O] [H] est redevable de la somme de 2.810,40 € au titre des loyers impayés entre mai 2022 et septembre 2022 inclus. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. Le preneur doit donc rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, à défaut pour le bailleur de produire un état des lieux d’entrée, Madame [O] [H] est présumée les avoir pris en bon état.

L’EURL TESSIO produit également un devis établi par la société SEF en date du 12 décembre 2022 pour un montant global de 7.940 € TTC.

S’agissant des frais de mise en peinture de l’ensemble des murs et plafonds du logement facturés à 4.000€ HT, il ressort du procès- verbal de constat établi par Me [Y], commissaire de justice, le 30 septembre 2022 en présence de Madame [O] [H] et de Monsieur [K] [V], représentant de l’EURL TESSIO, les éléments suivants :

dans la salle de séjour avec coin cuisine, « les murs peints en blanc se présentent partout jaunis de manière importante », « la peinture gondole à de nombreux endroits », « les murs comportent de nombreuses traces, taches, trous de cheville ainsi que deux trous rebouchés grossièrement », « le plafond peint en blanc est partout jauni et noirci de manière importante » ;dans le couloir, « la peinture est enlevée à de nombreux endroits », « les murs et le plafond comportent partout des taches » ;dans la salle de bain, les murs « sont tachés partout » et il est noté « la présence de plusieurs clous et trous sur les murs, le plafond « présente de nombreuses taches de moisissure de couleur noirâtre ».dans la chambre attenante à la salle de bain, « les murs et le plafond peints en blanc comportent partout des traces et des taches étant précisé que le plafond comporte d’importantes taches de moisissure de couleur sombre qui se retrouvent sur une partie des murs », des trous de cheville sont visibles sur le plafond.Dans les chambres n°2 et n°3 et le débarras, les murs et le plafond peints en blanc comportent partout des traces et des taches et des trous de cheville sont notés. Dans la chambre n°3, il est constaté que le mur derrière la porte d’entrée comporte une importante tache d’enduit grossière.Espace sanitaire : les murs et les plafonds sont à l’état d’usage.

Il s’en déduit qu’au regard de la durée d’occupation des lieux (4 ans) et de la nécessaire vétusté qui en résulte, ainsi que de la présence de moisissures relevées par le commissaire de justice dans plusieurs pièces du logement – dont il a été indiqué précédemment que leur origine n’était pas identifiée -, les frais de réfection de l’intégralité des revêtements des murs ne sauraient être mis à la charge de la défenderesse, celle-ci ne pouvant se voir imposer une obligation de réfection à neuf des locaux. En revanche, les frais résultant du rebouchage des trous de cheville constatés dans quatre pièces ainsi que la réfection du mur de la chambre n°3 (tache d’enduit) lui seront imputés.

En outre, le procès-verbal constate que :

la porte de la salle de bain est tachée et présente « un gros trou rebouché très grossièrement » ;dans la salle de séjour, la porte de communication avec le placard est « très abimée » et présente « un très gros trou rebouché grossièrement ».dans le couloir, la peinture de la porte de communication est « enlevée à de nombreux endroits » ;dans les chambres, la peinture des portes est tachée.

De la même façon, les frais de rebouchage des trous et de peinture des portes détériorées seront mis à la charge de Mme [H].

Au regard de la facture produite, ces frais sont estimés à la somme de 750 €.

S’agissant des frais de remplacement des prises et des interrupteurs, l’état des lieux de sortie constate les éléments suivants :

dans la salle de séjour, « les prises électriques et les interrupteurs se présentent noircis » ;dans la chambre attenante à la salle de bain, et dans la chambre n°3 et dans la salle de bain, il est constaté qu'« une prise électrique est descellée » ;dans la salle de séjour, « les enjoliveurs de deux prises électriques femlelle sont absents ».

Dans la mesure où l’état des lieux de sortie n’indique pas si les prises et les interrupteurs de la salle de séjour sont en état de fonctionnement, il n’est pas démontré que leur remplacement est nécessaire. Il ne sera fait droit à ce poste que partiellement à hauteur de 150 €.

S’agissant du remplacement de quatre radiateurs, l’état des lieux de sortie ne constate que le descellement de trois radiateurs électriques que dans la chambre n°2, la salle de séjour et la chambre n°3. A défaut d’indiquer s’ils sont en hors d’état de fonctionnement, ce qui nécessiterait leur remplacement, il ne sera fait droit que partiellement à cette demande à hauteur de 200 €.

S’agissant des frais de remplacement de la hotte et du plan de travail, il ressort de l’état des lieux de sortie que le plan de travail est fissuré. S’agissant de la hotte, le procès-verbal de constat n’en fait pas mention. Le bailleur allègue qu’il s’agit de la cheminée présente dans la cuisine dont il sera relevé que le commissaire de justice indique qu’elle est en bon état, seule la grille en partie supérieure étant déformée, ce qui ne justifie, en l’état des éléments, son remplacement. Il ne sera donc fait droit à ce poste qu’à hauteur de 250 €.

S’agissant des frais relatifs à l’évacuation des déchets, l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément à cet égard. Il ne sera donc pas fait droit à ce poste.

En conclusion, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [O] [H] sera condamnée à verser la somme globale de 1.350 €.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, au regard des condamnations prononcées à l’encontre de Madame [O] [H], il ne sera pas fait droit à sa demande. En revanche, le montant du dépôt de garantie, fixé à 950 €, devra être déduit des sommes dont est redevable la défenderesse.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation des préjudices subis

En vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il en résulte qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance le locataire peut obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il se déduit du courrier de mise en demeure du 24 juin 2022 que Madame [O] [H] reconnaît l’installation par le bailleur d’un système de ventilation et d’un nettoyage complet de l’appartement à la suite du sinistre qu’elle a déclaré à sa compagnie d’assurance le 4 janvier 2022.

Si Madame [O] [H] allègue que cette installation était insuffisante à faire disparaître les problèmes d’humidité, elle n’en a informé le bailleur que le 24 juin 2022, le lendemain de la réception du commandement de payer et ne justifie pas de démarches auprès de son propre assureur.

Par ailleurs, comme il a été précédemment relevé, le compte-rendu de visite ne saurait être pris en considération et le procès-verbal de constat ne suffit pas à déterminer l’origine des désordres et leur imputabilité.

En outre, le certificat médical du Dr [E] – qui comporte une incohérence de date – ne permet pas d’établir un lien de causalité entre les constatations médicales de « rhinite, toux, lésions de grattage » et les désordres allégués.

Enfin, Madame [O] [H] ne rapporte pas la preuve de l’état d’anxiété qui aurait été généré par l’état d’insalubrité allégué du logement ni de ce que l’inaptitude professionnelle qui a été prononcée en juin 2022 est consécutive à la situation en litige.

En conséquence, elle sera déboutée de l’intégralité des demandes formées aux fins d’indemnisatiuon du trouble de jouissance, du préjudice moral et du préjudice physique.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à défaut pour Madame [S] [Z] de justifier de ses revenus et de ses charges, elle sera déboutée de la demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [H] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à l’EURL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à l’EURL TESSIO la somme de 2.810,40 € au titre des loyers impayés entre mai 2022 et septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à l’EURL TESSIO la somme de 1.350 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT que le montant dudépôt de garantie de 950 € sera déduit des sommes dues par Madame [S] [Z],

DEBOUTE Madame [O] [H] de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE l’EURL TESSIO de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [O] [H] aux dépens,

CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à l’EURL TESSIO la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE