TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 24/

du 15 Février 2024

Enrôlement : N° RG 20/10180 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YCXU

AFFAIRE :M. [U] [F] ( M^e Cyril PRIEUR)

C/S.D.C. de l’immeuble du [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Février 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [U] [F]

né le 15 Avril 1946 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant et domicilié [Adresse 1]

représenté par Maître Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], domiciliée chez son syndic en exercice la SAS COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [F] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société COULANGE IMMOBILIER en est le syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 4 mars 2020.

Par exploit d’huissier en date du 3 novembre 2020, Monsieur [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins principalement d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale en date du 4 mars 2020, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/10180.

Aux termes de ses conclusions n°2 régulièrement notifiées au RPVA le 5 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [F] demande au tribunal de :

Vu l’article 10 décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 696 et s. du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Monsieur [F] en ses demandes et les dire bien fondées ;

JUGER nulle et ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] qui s’est tenue le 4 mars 2020 et ANNULER toutes les résolutions qui y ont été adoptées ;

JUGER que Monsieur [F] sera dispensé (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) d’avoir à participer au titre des tantièmes communs qu’il détient et de sa quote-part correspondante sur les dépenses communes, aux diverses condamnations lui profitant ainsi qu’aux frais et honoraires que le Syndicat des copropriétaires aura exposés pour sa défense au titre de la présente procédure ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 3.600,00 € au titre des autres sommes irrépétibles générées par la présente instance conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n°2 régulièrement notifiées au RPVA le 30 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

Vu la jurisprudence visée ;

REJETER l’ensemble des demande formulées par Monsieur [F] ;

CONDAMNER Monsieur [F] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juillet 2023.

Par conclusions notifiées au RPVA le 26 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture afin d’admettre aux débats lesdites conclusions et a maintenu l’intégralité de ses précédentes demandes.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

***

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Au terme de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du Tribunal.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié au RPVA de nouvelles conclusions le 26 juillet 2023, soit après l’ordonnance de clôture intervenue le 6 juillet 2023, ayant notamment pour objet de répondre aux conclusions adverses de Monsieur [F] communiquées le 5 juillet, soit la veille de l’ordonnance de clôture. Il sollicite dès lors que l’ordonnance de clôture soit révoquée afin que ces conclusions soient admises.

Le demandeur ne s’est pas opposé à cette demande.

Dès lors, dans la mesure où le contradictoire a été respecté et où la nécessité de permettre à une partie de répondre à des conclusions adverses communiquées tardivement constitue une cause grave survenue depuis la clôture, le tribunal accueillera favorablement les conclusions déposées postérieurement à l’ordonnance du 6 juillet 2023 qui sera rabattue, et une nouvelle clôture sera prononcée le 7 décembre 2023, date de l’audience.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2020

L’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret du 2 juillet 2020 applicable au présent litige, dispose : « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. »

Il est par ailleurs constant que l’abus de majorité lors d’une assemblée générale est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque.

Cet abus ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

Monsieur [F] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2020 aux motifs que deux résolutions émanant d’un autre copropriétaire ont été inscrites à l’ordre du jour alors qu’elles n’avaient pas été transmises au syndic de manière régulière, tandis que celles dont il a de son côté régulièrement demandé l’inscription n’ont pas été prises en compte. Il fait valoir que ces éléments sont constitutifs d’un abus de majorité dans la mesure où l’autre copropriétaire, majoritaire au sein de la copropriété, est le propriétaire-bailleur des locaux occupés par le syndic, et où les résolutions qu’il souhaitait voir mises au vote dans le cadre de l’assemblée générale contestée avaient pour but de mettre fin à des pratiques non autorisées de celui-ci, et à obtenir une compensation financière dans l’intérêt de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir de son côté que la nullité de l’assemblée générale n’est pas encourue en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution demandée par un copropriétaire, sauf si cette question pouvait avoir une influence sur les autres points évoqués, ce qui n’est pas le cas selon lui en l’espèce s’agissant de demandes imprécises, sans lien avec la plupart des autres résolutions mises au vote et sans influence sur les résolutions n°4 et 5, qui rendaient au contraire sans objet les demandes de Monsieur [F]. Il conteste également l’existence d’un abus de majorité en soulignant qu’il n’est pas démontré en quoi l’installation d’une enseigne publicitaire ou d’une climatisation serait contraire aux intérêts des copropriétaires minoritaires, ou aurait été faite dans l’intention de leur nuire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par courrier du 6 décembre 2019 adressé à la société COULANGE IMMOBILIER, Monsieur [F] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de deux résolutions libellées de la manière suivante :

« Première résolution

Le Docteur [U] [F], demande qu’il soit procédé au démantèlement, à l’enlèvement et à la remise en état du mur commun de la copropriété côté cour, ou une installation complexe de climatisation illégale et non autorisée, a été installé par le copropriétaire Coulange-Immobilier SAS.

Deuxième résolution

Le Docteur [U] [F] demande que Ie copropriétaire Coulange-Immobilier SAS procède à l’enlèvement, au démontage des installations publicitaires réalisées à son profit, et la remise en état de la façade commune et le paiement d’une redevance pour support publicitaire de 50 000 € »

Le courrier ajoute : « Il ne suffit pas de payer une redevance municipale pour usage privée de l’espace, pour que cet usage soit licite. Encore faut-il avoir l’autorisation et payer les droits revenant au syndicat des copropriétaires ».

Ni la teneur de ce courrier, ni la bonne réception de cette demande par le syndic (qui est au demeurant démontrée par un courrier en réponse adressé le 10 janvier 2020) ne sont contestées en défense.

Par ailleurs, il ressort également des pièces que Monsieur [C], propriétaire-bailleur du lot du rez-de-chaussée donné à bail à la société COULANGE IMMOBILIER, a sollicité pour sa part de celle-ci, par courrier postérieur daté du 30 janvier 2020, la convocation d’une assemblée générale spéciale pour évoquer deux points : une « demande d’autorisation pour la pose d’une enseigne au rez-de-chaussée » et une « demande d’autorisation pour l’installation d’un climatiseur en façade côté cour ».

La lecture du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2020 permet de constater que les résolutions dont Monsieur [F] avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour n’y ont pas été portées, alors que deux résolutions numéros 4 et 5 correspondant aux demandes formulées par Monsieur [C] ont été mises au vote et adoptées par l’assemblée générale.

Il convient de relever que les deux résolutions soumises à l’assemblée générale à la demande de Monsieur [C], visant à obtenir l’autorisation d’apposer en façade une enseigne publicitaire et une installation de climatisation à titre de régularisation a posteriori (s’agissant d’équipements dont il n’est pas contesté qu’ils étaient en réalité déjà en place), ont principalement le même objet que celles que Monsieur [F] souhaitait soumettre à l’assemblée générale, à savoir la question de la régularité de l’installation de ces équipements sur la façade, partie commune.

Or, Monsieur [F] ne démontre pas en quoi l’adoption de ces deux résolutions ne serait pas conforme à l’intérêt collectif de la copropriété et constituerait dès lors un abus de majorité.

En effet, le fait d’autoriser a posteriori l’installation d’équipements apposés précédemment en façade sans autorisation n’est pas en lui-même contraire à l’intérêt collectif. Il appartient dès lors au requérant de prouver que les équipements dont l’installation a été autorisée sont contraires à cet intérêt, notamment en ce qu’ils ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble, nuiraient à son esthétique ou causeraient des nuisances aux copropriétaires, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Monsieur [F] se contente ainsi de faire référence à une installation de climatisation « complexe » et à un « privilège hors du commun contraire aux intérêts de la copropriété », qui dévaloriserait la façade de l’immeuble en valorisant la valeur du fonds de commerce du syndic, sans toutefois produire un quelconque élément de preuve à l’appui de ses affirmations. Aucune attestation immobilière ni photographie ou constat d’huissier concernant l’état de la façade ne sont notamment produits.

Le fait qu’aucune compensation financière n’ait par ailleurs été prévue en contrepartie de ces installations en façade au profit du syndicat des copropriétaires n’est pas davantage suffisant à établir l’existence d’un abus de majorité dans la mesure où Monsieur [F] ne précise pas sur quel fondement une telle rémunération aurait pu être décidée, alors que le fait de poser des équipements en façade ne peut notamment pas être assimilé à une cession des parties communes impliquant nécessairement une rémunération, et que la pose d’une enseigne sur un local commercial fait partie intégrante de sa fonction.

Aucune annulation de l’assemblée générale ne peut donc être encourue sur ce fondement.

Il est par ailleurs indifférent que la demande d’inscription à l’ordre du jour des résolutions proposées par Monsieur [C] ait été formée de manière irrégulière, ce qui n’est pas de nature à faire encourir la nullité à l’assemblée générale et n’est au demeurant pas prouvé en l’espèce.

Enfin, Monsieur [F] n’établit pas davantage que l’inscription à l’ordre du jour des résolutions demandées par ses soins était susceptible d’avoir une influence sur les autres points évoqués et que leur absence serait dès lors de nature à entacher d’irrégularité l’assemblée générale.

En effet, la lecture du procès-verbal d’assemblée générale permet de constater que les résolutions proposées par ses soins étaient sans lien avec les autres points évoqués au cours de celle-ci, à l’exception des résolutions numéros 4 et 5 ayant le même objet. Or, il n’explique pas en quoi le fait de ne pas avoir inscrit ces deux résolutions relatives à l’enlèvement des installations en façade et au paiement d’une « redevance » en contrepartie de l’occupation de celle-ci aurait été de nature à influer sur le vote de l’autorisation parallèlement demandée par Monsieur [C], alors que ces décisions apparaissent simplement contraires, et non corrélatives. Ainsi, l’autorisation accordée à Monsieur [C] pour installer les équipements en façade implique nécessairement le rejet de la demande d’enlèvement de ceux-ci, et inversement, sans qu’il ne soit démontré que la différence de formulation entre ces propositions ou l’absence de mention de la contrepartie financière était susceptible d’influer sur la décision de l’assemblée générale.

Il sera enfin remarqué que si il apparait pour le moins contestable que le syndic ait inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée les résolutions telles que formulées par son bailleur pour régulariser les installations qu’il a lui-même effectuées en façade de manière non autorisée, et qu’il ait parallèlement omis celles pourtant proposées antérieurement par un autre copropriétaire, rédigées dans un sens lui étant moins favorable et envisageant une contribution financière de sa part, ce procédé ne peut pour autant être imputé au syndicat des copropriétaires, seul en cause. Il relève le cas échéant de la responsabilité du syndic à qui revenait la charge d’établir l’ordre du jour, qui n’est toutefois pas recherchée en l’espèce.

Dans ces conditions, la demande d’annulation de l’assemblée générale formulée par Monsieur [F] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [F], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés par lui pour se défendre dans le cadre de la présente instance. Monsieur [F] donc condamné à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à dispositions des parties au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 6 juillet 2023, fixe la nouvelle date de la clôture au 7 décembre 2023, date de l’audience de plaidoirie, et admet comme recevables les conclusions et pièces notifiées antérieurement à cette date ;

DEBOUTE Monsieur [U] [F] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 4 mars 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze février deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT