TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 24/ DU 28 Novembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/06520 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z7LS

AFFAIRE : S.C.I. [15] (SELAS [12])

C/ S.A. [10] (SELARL [14])

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 28 Novembre 2024

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. [15]

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 4], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Fabien PEREZ de la SELAS PHILAE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Claire LANGEVIN

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [V] [Z]

notaire associé, domicilié [Adresse 1]

S.A. [10]

Société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n°[N° SIREN/SIRET 6], es qualité d’assureur responsabilité professionnelle de Maître [V] [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentés par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure :

Par acte du 30 avril 2014 établi par maître [V] [Z], la SCI [15] s’est engagée à vendre à monsieur [S] [T] un bien immobilier à usage d’hôtel situé [Adresse 5], pour un prix de 550.000 €.

Ce compromis était soumis à la réalisation de conditions suspensives ordinaires en pareille matière, l’acquéreur déclarant cependant renoncer expressément à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il est ainsi prévu, en pages 6 et 7 de l’acte, que la réalisation de la vente était subordonnée à :

Urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’alignement et de voirie ne révèlent pas l’existence d’une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination,Purge de tout droit de préemption,L’état hypothécaire ne doit pas révéler l’existence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d’une publication de commandement de saisie, ni d’autres droits réels que ceux énoncés dans l’acte,Condition suspensive d’amiante : production par le vendeur d’un rapport établi par une société agréée,État parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d’une attestation certifiant que le bien n’est pas infesté par les termites,Obtention d’un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.

Une clause pénale était encore stipulée en ces termes : « Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale de 10% du prix de vente. Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante ».

La réitération par acte authentique fixée au 18 juillet 2014 par devant maître [V] [Z] n’a pas eu lieu.

Deux sommations à comparaître devant maître [Z] ont ainsi dû être signifiées à la requête de la SCI [15] à monsieur [T] en date du 1er septembre et 1er octobre 2014, sans que ce dernier ne se présente à l’Etude.

Le 29 octobre 2014, en l’absence de monsieur [T], maître [Z], notaire, dressait un procès-verbal, mentionnant expressément que les conditions suspensives étaient réalisées en ces termes : « Le notaire soussigné constate que l’ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l’avant contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l’acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable ».

Le notaire constatait ainsi le défaut de réalisation de la vente du bien du fait de l’acquéreur.

La SCI [15] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance d’Ajaccio aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire de la vente, outre des dommages et intérêts, prétentions rejetées par ordonnance rendue le 31 mars 2015, le juge des référés s’estimant incompétent au profit du juge du fond.

Par ailleurs le 21 juin 2015 monsieur [T] a fait assigner la SCI [15] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la voir condamner à réaliser la vente, outre divers dommages et intérêts.

En cours de procédure et le 10 mars 2016, la vente était finalement réitérée par devant maître [Z], notaire à [Localité 8], au profit de la Société [13] représentée par son gérant monsieur [T] pour le prix initialement convenu de 550.000 €. Aucune entente n’intervenait néanmoins sur le sort de la clause pénale de 55.000 €.

Par jugement contradictoire en date du 14 mars 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a :

Débouté monsieur [S] [T] de l’ensemble de ses demandes,Condamné monsieur [S] [T] à payer à la SCI [15] la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale stipulée au compromis de vente intervenu entre les parties,Débouté la SCI [15] du surplus de ses demandes,Rejeté toute demande plus ample ou contradictoire,Condamné monsieur [S] [T] à payer à la SCI [15] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Ordonné l’exécution provisoire.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 29 janvier 2019.

Par arrêt du 17 septembre 2020 la Cour de cassation a cassé l’arrêt du 29 janvier 2019, et par arrêt du 11 mai 2021 la cour d’appel d’Aix en Provence a infirmé le jugement du 14 mars 2017 et condamné la SCI [15] à payer à monsieur [S] [T] la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2022 la SCI [15] a fait assigner maître [Z] et son assureur la compagnie [10].

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2023 la SCI [15] demande au tribunal de condamner maître [Z] et son assureur, in solidum, à lui payer les sommes de 55.000 € en réparation de son préjudice financier et 10.000 € en réparation de son préjudice moral, outre 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir que maître [Z] n’a pas veillé à l’efficacité juridique des actes qu’il a reçus, notamment en ne prévoyant pas dès la rédaction du compromis de vente de dépôt de garantie, la privant d’un dédommagement rapide du fait de la défaillance de l’acquéreur, et en ne vérifiant pas les faits mentionnés dans le procès-verbal du 29 octobre 2014 constatant la levée des conditions suspensives, en particulier que les diagnostics obligatoires avaient été dressés. Elle conteste à ce titre avoir formé une quelconque demande auprès du notaire pour qu’il rédige le procès-verbal en ces termes.

La SCI [15] reproche encore à maître [Z] un manquement à son devoir de conseil en évoquant l’existence d’un risque relatif à l’attribution de la clause pénale, alors qu’un litige persistait entre les parties à ce sujet. Elle indique qu’elle n’a pas été informée par le notaire que les conditions suspensives pourraient être, dans le cadre d’une procédure judicaire, considérées comme non levées, alors que l’acte notarié du 30 avril 2014 précisait très exactement le contraire.

Sur le lien de causalité et le préjudice, elle expose avoir été trompée par la rédaction du procès-verbal du 29 octobre 2014 qui lui a laissé croire que le montant de la clause pénale lui était acquis, que la somme de 55.000 € a effectivement été payée à monsieur [T], et justifie son préjudice moral par le fait qu’elle aurait été abusée par le professionnel chargé de l’ensemble des actes et formalités notariales alors qu’elle attendait bien légitimement de ce dernier, une véritable rigueur professionnelle et le scrupuleux respect de son devoir de conseil.

Maître [Z] et la compagnie [9] ont conclu le 18 mars 2024 au rejet des demandes formées à leur encontre et à la condamnation de la SCI [15] à leur payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux motifs que la qualification juridique retenue par la cour d’appel de renvoi pour condamner la SCI [15] au paiement de la clause pénale (le manquement à l’exécution de ses obligations) exclut par principe la faute du notaire, qu’il n’appartenait pas à ce dernier de communiquer à l’acquéreur les diagnostics préalables obligatoires, que c’est la SCI [15] qui a communiqué ces diagnostics de façon tardive et ultérieurement à la date fixée pour la vente, que le procès-verbal ne faisait que constater que les diagnostics en cause étaient entre les mains du notaire, mais que ce dernier ne pouvait pas savoir qu’ils n’avaient pas été transmis à monsieur [T]. Ils rappellent que le procès-verbal de carence n’est pas créateur de droit, mais permet seulement à une partie de saisir la juridiction compétente afin qu’elle statue sur les responsabilités en cause et les conséquences indemnitaires, sans que le notaire soit responsable de la décision à intervenir, le choix de poursuivre la procédure n’incombant de surcroît qu’à la SCI [15].

Sur l’absence de dépôt de garantie, ils exposent qu’il résulte de l’intention commune des parties, et que l’acte mentionne expressément que le notaire a délivré un avertissement quant aux conséquences de l’absence de cette garantie.

Sur le lien de causalité, ils font valoir qu’il n’est pas démontré que la SCI [15] a bien payé la somme de 55.000 € à monsieur [T], le virement ayant été fait depuis le compte personnel de son gérant. Ils ajoutent que le préjudice moral n’est pas démontré, notamment en l’absence de caractérisation d’une atteinte à son image auprès des tiers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le notaires doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.

À ce titre il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. Toutefois le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Par ailleurs le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées.

En l’espèce la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique était le18 juillet 2014.

La clause pénale stipulait qu’au cas où l’une des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre 10 % du prix de vente.

Il résulte des énonciations de l’arrêt de la Cour de Cassation du 17 septembre 2020 et de la cour d’appel d’Aix en Provence du 11 mai 2021 que les diagnostics n’ont été réalisés que tardivement, le dernier relatif à l’amiante le 27 octobre 2014.

Or il résulte du compromis du 30 avril 2024 que les parties avaient érigé la remise préalable de ces diagnostics à l’acquéreur en condition préalable à la réitération de la vente par acte authentique. La cour d’appel de renvoi a par ailleurs rappelé qu’à la date des sommations de comparaître délivrées à la demande du vendeur les 1er septembre et 1er octobre 2024 les diagnostics placés à sa charge n’avaient pas été transmis à l’acquéreur puisqu’ils ne sont datés que des 1er et 27 octobre 2014, et que leur mise à disposition du notaire le 29 octobre n’était pas suffisante.

Il est dans ces circonstances établi qu’à la date initialement fixée pour la réitération de la vente par acte authentique le 18 juillet 2014, les conditions suspensives n’étaient pas réalisées et ce par la faute du vendeur, et que la SCI [15] n’a transmis au seul notaire les diagnostics nécessaires qu’entre le 1er et le 29 octobre 2014, de sorte que celui-ci a pu écrire dans son procès-verbal constatant le défaut de l’acquéreur que lesdites conditions étaient réalisées dès lors qu’il était en possession de ces pièces, et ce sans qu’il ait à s’enquérir du fait que le vendeur les ait effectivement transmises à l’acquéreur comme il devait le faire en vertu des articles 1134, 1175, 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction en vigueur en 2014.

La SCI [15] ne saurait en tout état de cause reprocher au notaire le défaut de transmission à l’acquéreur des diagnostics prévus au compris de vente, une telle obligation n’incombant pas à celui-ci, mais uniquement à elle-même. La cour d’appel de renvoi a d’ailleurs relevé à ce titre que la réalisation tardive de la vente est due à la défaillance fautive de la SCI [15].

En outre si maître [Z] a indiqué dans son procès-verbal du 29 octobre 2014 que les conditions suspensives étaient réalisées et la vente régularisable, il n’en pas tiré de conséquence quant à l’acquisition de la clause pénale. La SCI [15] ne saurait donc non plus lui reprocher à ce titre un manquement à son devoir de conseil.

Sur l’absence de dépôt de garantie, il est indiqué en page 7 du compromis du 30 avril 2014 que « d’un commun accord entre les parties, il n’a été versé aucun dépôt de garantie, et que le vendeur (la SCI [15]) déclare avoir été informé par le notaire qu’en cas de non réalisation de l’acte de vente du fait de l’acquéreur, le paiement d’une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu’il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes, et que ceci déclaré le vendeur déclare vouloir continuer à n’exiger aucun dépôt de garantie ».

Dans ces circonstances et compte tenu de la rédaction de cette clause, la SCI [15] est mal fondée à reprocher au notaire de ne pas avoir prévu la souscription d’un dépôt de garantie ou de ne pas l’avoir avertie sur les risques résultant de l’absence d’un tel dépôt.

La SCI [15] sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Succombant à l’instance, elle en supportera les dépens.

Elle sera encore condamnée à payer à maître [Z] et à la compagnie [10] la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCI [15] de ses demandes ;

Condamne la SCI [15] à payer à maître [Z] et à la compagnie [10] la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [15] aux dépens.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,