TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5WC

N° de MINUTE : 25/01064

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SDC [Adresse 6] SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B] SAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1487

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

Madame [J] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] sont propriétaires des lots n°75 et 216 de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93).

Par actes de commissaire de justice du 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B], a fait assigner Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [F] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2] représenté par son syndic à:

— la somme de 4.459,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 01/10/2024, 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15/05/2024, date de la mise en demeure (Incluant la somme de 383€ au titre des frais de recouvrement engagés) ;

— la somme de 6 000 euros au titre des dommages et intérêts;

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [F] [J] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Amina KHALED TAMANI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. Compte tenu de la clause de solidarité figurant à l’article 13.3 du règlement de copropriété, il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidiaire de Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure du 15 mai 2024 qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 ayant approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 décembre 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 383 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 15 mai 2024 de 45 euros,frais de relance du 05 juin 2024 de 48 euros,frais de « transmission avocat » du 16 juillet 2024 de 290 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2024 et le 1er octobre 2024 a été de 4.076,77 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Il ne peut en effet être vérifié que la pièce n°11 versée par le syndicat des copropriétaires, qui correspond à une page 138 sur laquelle apparaissent deux clauses, l’une numérotée 13.3 intitulée « INDIVISIBILITE- SOLIDARITE » et l’autre, numérotée 13.4 intitulée « AGGRAVATION DES CHARGES », se rapporte effectivement au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93)

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.076,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 15 mai 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 383 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant ses mises en demeure du 12 septembre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant le 12 septembre 2024, il est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance. Il ne verse ainsi aucune pièce venant établir que la carence des défendeurs dans le paiement de la somme de 4.076,77 euros est de nature à faire risquer la privation des prestations essentielles que sont l’électricité, l’eau ou le chauffage et à mettre la gestion de la copropriété en difficulté comme il le soutient. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] seront condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Amina KHALED TAMANI, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B], la somme de 4.076,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [U] [B], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [J] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Amina KHALED TAMANI, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT