COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. PALAIS DE FRANCE c/ [H]

MINUTE N°

DU 29 Janvier 2026

N° RG 25/00779 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIFX

Grosse délivrée

à Me [V] [Z]

Expédition délivrée

à M^e BRUN Audrey

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé “PALAIS DE FRANCE”

Pris en la personne de son syndic [C] [X] ET [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e BRUN Audrey, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e VEZZANI Eric, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [H] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4] NICE (lots n°25 et 80).

Par jugement en date du 6 juillet 2023, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a notamment condamné M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » la somme de 2 535,95 euros, au titre des charges impayées arrêtés au 11 avril 2023, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 11 avril 2023, mais également à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [E]-après le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE ») a fait assigner M. [W] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 7 189,55 euros, au titre des charges impayées au 1er janvier 2025 ;

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 706 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts,

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 4 785,94 euros, au titre des charges impayées au 9 octobre 2025,

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 706 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts,

*condamner M. [W] [H] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [W] [H] sollicite de la présente juridiction, notamment de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » de l’ensemble de ses demandes ;

*le dispenser de toute participation aux condamnations qui seraient prononcées à son encontre au prorata de ses tantièmes de copropriété ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » à lui payer la somme de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice moral subi ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que M. [W] [H] est propriétaire du bien situé au [Adresse 5] (lots n°25 et 80),

— les appels de fonds,

— un décompte actualisé au 9 octobre 2025, à hauteur de 4 785,94 euros ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 28 octobre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;

— diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

Pour rappel, par jugement en date du 6 juillet 2023, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a notamment condamné M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » la somme de 2 535,95 euros, au titre des charges impayées arrêtés au 11 avril 2023, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 11 avril 2023, mais également à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

M. [W] [H] conteste le montant des sommes sollicité par le requérant, considérant s’être acquitté du montant de la condamnation du 6 juillet 2023. Il reproche au demandeur de ne verser aucun décompte clair comprenant le règlement des sommes antérieures résultant de la dernière condamnation.

En effet, il ressort du décompte du 9 octobre 2025 versé par le requérant, une présentation confuse des sommes dues et des règlements de M. [W] [H].

Ce décompte débute le 11 avril 2023 avec le reste à payer de 2 535,95 euros correspondant au reste à payer allant du 1er juillet 2022 au 11 avril 2023 (suite à la condamnation du 6 juillet 2023). A cela s’ajoute les frais résultant de l’article 700 du code de procédure civil et les dépens qui seront au débit du défendeur le 16 août 2025. Or toutes ces sommes ne sont pas déduites arithmétiquement du décompte final versé par le requérant à l’audience du 2 décembre 2025.

A cela s’ajoute une interrogation sur la prise en compte réelles des chèques versées par le débiteur. A ce titre, le chèque n° 0000570 de M. [W] [H] de 1 406,83 euros du 15 septembre 2023, qui avait pour objet de solder la dette du défendeur à la suite de sa condamnation du 6 juillet 2023 figure de manière erronée dans le décompte du 9 octobre 2025 (un montant de 1 406,63 euros y ait figuré).

L’ensemble de ces éléments, ne permet pas de considérer que le décompte du 9 octobre 2025 versé par le demandeur est conforme à la réalité des sommes dues et des règlements versés.

Au surplus, le décompte du 1er janvier 2025 ne comporte que les sommes au débit du défendeur, sans aucun versement du défendeur, tandis que le décompte du 16 août 2023 est largement incomplet.

Ainsi, en produisant des décomptes confus le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » prend le risque de faire condamner une deuxième fois M. [W] [H] sur des sommes qui ont déjà été fixées par une décision judiciaire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » n’apporte pas la preuve que M. [W] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues le 9 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » de sa demande à ce titre.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » ne justifiant nullement d’une dette de charge de copropriétés à l’encontre de M. [W] [H], aucune somme nécessaire au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’apparaît justifiée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » sollicite la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le demandeur doit rapporter la preuve d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité.

Toutefois, M. [W] [H] ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice. Ainsi, il sera débouté de sa demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [H] des frais d’avocats qui lui ont été nécessaires alors même que le demandeur ne justifie aucunement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE » sera donc condamné à payer à M. [W] [H] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 706 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE M. [W] [H], de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice morale ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], à payer à M. [W] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAIS DE FRANCE », représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [C] [X] ET [I] [Y], aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,