TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2024

N° RG 23/05307 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CBC

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. VALMANTE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [J]

né le 31 Octobre 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [N] est copropriétaire des lots 795 et 809 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], a fait citer Monsieur [T] [N] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 28 octobre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [T] [N] au paiement :

De la somme de 2 111,94 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 01 juin 2023 ;De la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des entiers dépens ;Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Dans ses dernières conclusions, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [T] [N] demande au tribunal, de déclarer l’assignation nulle compte tenu de l’absence de régularité de la mise en demeure. A titre principal, il demande de rejeter les demandes adverses compte tenu des paiement effectués avant la délivrance de l’assignation. Reconventionnellement, il demande de condamner le syndicat des copropriétaire demandeur au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il demande de rejeter les demandes adverses au titre des frais irrépétibles et de condamner le demandeur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 01 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [T] [N] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Monsieur [T] [N] évoque une erreur d’adresse pour mettre en cause la régularité de la mise en demeure. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que la mise en demeure a été envoyée, comme tous les appels de fonds, au moins depuis janvier 2022, à l’adresse du bien en copropriété pour lequel els charges sont dites impayées, soit au [Adresse 2]. Le défendeur ne s’est jamais rapproché du syndic pour exposé qu’il ne recevait pas les convocations aux assemblées générales, les appels de fonds et autres courriers du syndic. Une sommation de payer a été envoyée à cette adresse le 25 octobre 2022 et le commissaire de justice expose que le nom de Monsieur [T] [N] figure sur le tableau des occupants ainsi que sur la boite aux lettres. Monsieur [T] [N] n’a mentionné aucun changement d’adresse si ce n’est en novembre 2023. Monsieur [T] [N] allègue vivre depuis de nombreuses années au [Adresse 5], sans pour autant le démontrer.

Il en résulte que le moyen tiré de l’envoi de la mise en demeure à une mauvaise adresse est inopérant.

En outre, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. Monsieur [T] [N] fait part d’un paiement intervenu le 03 novembre 2023 soit après le délai de 30 jours, la mise en demeure datant du 1er juin 2023.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond et l’assignation n’est pas entachée de nullité.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16 juin 2022, 06 juillet 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [T] [N] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 01 juin 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 25 octobre 2022,le relevé de compte arrêté au 13 septembre 2024 à la somme totale de 2 111,94 €, correspondant à 626,74 € dus au titre des charges et travaux et 1 485,20 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,Monsieur [T] [N] expose n’être redevable d’aucune charges se prévalant d’un paiement de 2 486,38 euros le 03 novembre 2023. Cependant, il ressort de la matrice cadastrale que Monsieur [T] [N] est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété. La pièce 3 versée par Monsieur [T] [N] justifiant du paiement réalisé mentionne un numéro de facture afférent au paiement réalisé (S.000106.00640) qui ne correspond pas aux lots concernés par la présente procédure. Les lots concernés par la présente procédure sont les lots 795 et 809 et portent sur les appels de fonds la référence S.027308.00113.

Il en résulte que le paiement effectué le 03 novembre 2023 n’a pas été réalisé pour régulariser la situation des lots concernés par cette procédure mais celle d’autres lots.

D’ailleurs le syndicat des copropriétaires verse aux débats le décompte concernant les lots 21575 et 21610 sur lequel les virements ont été pris en compte.

Ainsi, au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [T] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 626,74 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 13 septembre 2024.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [T] [N] sera condamné au paiement de la somme de 121,36 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le cout de la sommation de payer en date du 25 octobre 2022 (86,36 euros) et une lettre de relance (35 euros).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par Monsieur [T] [N] :

L’allocation de dommages et intérêts supposent la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] se contente d’alléguer un préjudice sans pour autant le démontrer et donner les éléments permettant de le chiffrer.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande relative à l’exécution forcée :

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 500 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALMANTE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], les sommes suivantes :

—  626,74 € au titre des charges de copropriété exigibles au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 01 juin 2023,

—  121,36 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALMANTE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par Monsieur [T] [J] ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALMANTE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALMANTE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT