TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02065 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FD5V

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

Société Civile FONCIERE RU 01/2014 agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne BAUDIER avocat au barreau de l’Aube

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

Madame [N] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2023, la société civile FONCIERE RU 01/2014 (ci-après le bailleur) a consenti à Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 110,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 35,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 1er février 2023.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 22 janvier 2025, aux fins d’obtenir d’une part paiement de la somme en principal de 10 310,96 euros, dans un délai de deux mois et d’autre part la production d’une attestation d’assurance dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, dénoncé le 3 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société civile FONCIERE RU 01/2014 a fait assigner à comparaître Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 23 mars 2025;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] au paiement de la somme de 8 007,16 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 avril 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 204,68 euros égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux, laquelle sera indexée comme le loyer et assortie des intérêts de droit ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société civile FONCIERE RU 01/2014, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 8 120,56 euros. Elle ajoute ne percevoir aucun paiement des locataires depuis le mois de mai 2024 et précise par ailleurs n’avoir reçu aucune attestation d’assurance.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la société civile FONCIERE RU 01/2014.

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 3 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail du 25 janvier 2023 contient une clause résolutoire visant à la fois le défaut de paiement des loyers mais également l’absence de production d’une attestation d’assurance.

Le commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, s’agissant de la demande en paiement des loyers de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 25 mars 2025, en application des règles relatives à la computation des délais du code de procédure civile.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Aucune demande en ce sens n’a par ailleurs été adressée au tribunal avant l’audience. Il n’est dès lors pas opportun de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] et celles de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail prévoit par ailleurs aux termes des conditions générales et particulièrement du point III, « une solidarité et indivisibilité des preneurs à bail pour l’exécution de toutes les clauses du présent contrat, jusqu’à complète libération des lieux loués par l’ensemble d’entre eux et remises des clés dans les conditions légales ».

En l’espèce, la société civile FONCIERE RU 01/2014 justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues, actualisé au 13 octobre 2025 pour un montant de 8 120,56 euros.

Le contrat de bail fait mention en son article III (page 10) d’une clause de solidarité entre les preneurs à bail pour l’exécution des clauses du contrat jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 25 mars 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] causent un préjudice à la société civile FONCIERE RU 01/2014, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société civile FONCIERE RU 01/2014 et Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 120,56 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 13 octobre 2025, et ce avec intérêt au taux légal pour la somme de 8007,16 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter du jugement ;

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à verser, à la société civile FONCIERE RU 01/2014 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle sera quant à elle rejetée dans la mesure où, à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre sera d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

Les parties succombantes doivent supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile., comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, outre l’assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société civile FONCIERE RU 01/2014 recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2023 entre la société civile FONCIERE RU 01/2014 et Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 mars 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] à payer en deniers ou quittances à la société civile FONCIERE RU 01/2014 la somme de 8 120,56 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 007,16 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] à payer à la société civile FONCIERE RU 01/2014 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formulée par la société civile FONCIERE RU 01/2014 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] à payer à la société civile FONCIERE RU 01/2014 la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice- présidente