TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Février 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Anne cécile NAUDIN……………………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04899 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], domiciliée : chez SARL [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI IMMO.) Syndic, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ACE PRADO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

La société ACE PRADO est propriétaire du lot 8 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial LEANDRI IMMOBILIERE, a fait citer la société ACE PRADO en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts. Il sollicite sa condamnation à :

la somme de 4520.33euros au titre des provisions pour charges courantes et fonds de travaux échues, arrêtée au 15 mai 2024, avec intérêts à compter de la mise en demeure ;la somme de 400 euros au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;les dépens, comprenant le commandement de payer et l’assignation.

A l’audience du 16 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée à étude, la société ACE PRADO n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

SUR QUOI,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 5 septembre 2023 et 13 août 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel jusqu’au 31 décembre 2024 et vote des travaux, avec attestation de non recours,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la société ACE PRADO pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 15 mai 2024 à la somme de 4520.33 € dus au titre des charges et travaux échus,de 520 € dus au titre des frais,le contrat de syndic,A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 3 avril 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles,

Au vu des pièces fournies au débat, la société ACE PRADO seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4520.33 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 15 mai 2024.

Les intérêts courront à compter de la mise en demeure.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien. Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Les défendeurs seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 € correspondant à la relance avant contentieux.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ACE PRADO supporteront les dépens de l’instance, qui comprendront la mise en demeure du 3 avril 2024.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 €.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement la société ACE PRADO à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1]» représenté par son syndic en exercice la société [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial LEANDRI IMMOBILIERE, les sommes suivantes :

—  4520.33 € au titre des charges de copropriété exigibles au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 3 avril 2024,

—  60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1]» représenté par son syndic en exercice la société [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial LEANDRI IMMOBILIERE ;

CONDAMNE solidairement la société ACE PRADO aux dépens de l’instance, comprenant la lettre de mise en demeure du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement la société ACE PRADO à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son syndic en exercice la société [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIERE, la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT