TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/11564 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNE

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0630

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. DIAG’S IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

Madame [T] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0286, et Maître Corinne ROUX, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant

Décision du 04 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 20/11564 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 09 Octobre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 5 février 2020, Madame [T] [C] a vendu à Monsieur [O] [K] le lot de copropriété n°18 correspondant à un studio et un cellier au 7ème étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] au prix de 103 000 euros.

L’acte de vente mentionnait pour ce lot n°18 une superficie dite [V], au sens de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de 9,15 m², selon attestation de superficie établie par la SASU DIAG’S IMMOBILIER le 10 août 2019.

Les 8, 14 et 16 février 2020, mandatées par le nouveau propriétaire, les sociétés VAUBAN EXPERTISE, CEDIM et RGEO CONSEIL ont procédé à un mesurage de la superficie du bien et retenu, respectivement, une superficie de 8,12, 8,13 et 8,20 m², soit un écart de plus d’un vingtième avec la surface mentionnée dans l’acte de vente.

Estimant avoir été lésé lors de l’acquisition de ce bien immobilier, Monsieur [O] [K] a, par courrier recommandé du 11 mars 2020, mis en demeure Madame [T] [C] de lui verser la somme de 11 600 euros au titre de la diminution du prix de vente, outre l’indemnisation de son préjudice causé par l’impossibilité de louer son bien du fait de sa surface inférieure à 9 m².

En l’absence d’issue amiable du litige, il a ensuite, par exploit d’huissier du 17 novembre 2020, fait assigner la venderesse devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir l’indemnisation de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, outre des dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle du bien.

Par exploit d’huissier du 19 octobre 2021, Madame [T] [C] a fait assigner, en intervention forcée, la société DIAG’S IMMOBILIER aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 11 481,20 euros au titre de la perte de chance de vendre au même prix son bien avec une surface moindre et de la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes le 19 janvier 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.

Par jugement du 12 juillet 2023, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et a désigné Monsieur [X] [B] en qualité d’expert avec mission de procéder d’une part, au métrage de la surface du studio à l’exclusion des placards et du cellier et d’autre part, au métrage de la surface de chaque placard, considérant que le cellier, ne formant pas une unité d’habitation avec le studio, d’une surface inférieure à 8 m², ne devait pas entrer dans le calcul de la surface [V]. Il a également ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Dans son rapport déposé le 31 mai 2024, Monsieur [X] [B] retient une superficie privative du lot n°18 de 8,80 m², sauf à considérer que les placards compris dans ce lot sont constitutifs de parties communes annexées sans régularisation par un modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, auquel cas, la superficie privative du lot n°18 serait de 8,27 m².

Dans ses conclusions n°4, signifiées par voie électronique le 14 juin 2024, Monsieur [O] [K] demande au tribunal de :

Vu les articles 1616 et 1617 du Code civil,

Vu l’article 46 al.1 et al.7 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 4–2 du décret n° 67–223 du 17 mars 1967,

Vu le décret n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 71-6, JO 15 oct., mod. par D. no 2012-1462, 26 déc. 2012

Vu les articles 1112-1, 1231-1 et 1217 du Code civil,

Vu l’article 1626 du Code civil,

Vu les articles 1137,1240 et 1241 du Code civil,

Juger que les placards ne peuvent être comptabilisés en tant que partie privative dans la mesure où ils constituent des parties communes comme l’établit le plan de masse de l’immeuble, ce fait étant unanimement confirmé par le notaire instrumentaire de la vente, par le Géomètre Expert, par le diagnostiqueur VAUBAN EXPERTISE, par le diagnostiqueur DIAG’S IMMOBILIER et par l’Expert judiciaire,Juger que la fraction de lot mentionnée en tant que « cellier » dans l’acte authentique de vente est en réalité une « débarras » telle qu’enregistré dans le règlement de copropriété de l’immeuble et ne constitue pas une surface privative au sens de la loi [V],Juger que la différence de 9,8 % entre la superficie mentionnée dans l’acte de vente et la superficie réelle du bien (8,30 m² mesuré par l’expert judiciaire) entraine une perte de valeur proportionnelle indemnisable de manière automatique en vertu de l’article 46 al.7 de la loi du 10 juillet 1965,Juger que la superficie réelle du bien, inférieure à 9 m², contrairement aux spécifications de l’acte de vente, entraine l’impossibilité légale de mise en location du bien en application du Règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 8], cette absence de transfert de la pleine propriété du bien engendre une perte de valeur complémentaire, Juger que le vendeur déclarait spontanément dans l’acte authentique de vente, alors qu’il n’y était pas obligé, que le bien vendu avait été loué, tout en annexant le bail, et qu’en se portant acquéreur du logement, Monsieur [K] entendait nécessairement disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, il s’agissait ainsi d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et déterminante de son consentement, son erreur sur cette qualité essentielle du logement est excusable, son consentement a donc été vicié par dol,En conséquence,

Condamner Madame [T] [C] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 10.510 € au titre de l’indemnisation de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (103.000 € diminués de 9,8 %), Condamner Madame [T] [C] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 29.990 € au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle du bien dont le droit de propriété est amputé d’un de ses attributs essentiels, à savoir le fructus (différence de valeur entre le bien vendu et sa valeur réelle de 40.500 € – 10.510 €),A titre subsidiaire, si le tribunal ne retenait pas le dépassement du seuil de tolérance de 5 % prévu par la loi,

Condamner Madame [T] [C] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 40.500 € au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle du bien dont le droit de propriété est amputé d’un de ses attributs essentiels, à savoir le fructus,Dans tous les cas,

Condamner Madame [T] [C] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [T] [C] aux entiers dépens incluant le cout du géomètre expert, des deux diagnostiqueurs, de l’estimation notariée et de l’expert judiciaire,Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, Madame [T] [C] demande au tribunal de :

Vu l’article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Déclarer Monsieur [O] [K] infondé en l’ensemble de ses demandes,L’en débouter,Déclarer Madame [T] [C] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,Condamner Monsieur [O] [K] à lui verser la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts,A titre subsidiaire,

Condamner la société DIAG’S IMMOBILIER à verser à Madame [T] [C], à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance qu’elle lui a fait subir, 99% de la partie du prix de vente qu’elle serait condamnée à verser à Monsieur [O] [K], en raison d’une hypothétique erreur de mesurage du bien immobilier qu’elle lui a vendu le 05 février 2020,Condamner la société DIAG’S IMMOBILIER à garantir et relever Madame [T] [C] indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Monsieur [O] [K],En toute situation,

Débouter la société DIAG’S IMMOBILIER des demandes formées à l’encontre de Madame [C], Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir, si, par extraordinaire, il faisait droit, ne serait-ce que partiellement, aux prétentions du demandeur,Condamner tout succombant à verser à Madame [T] [C] la somme de 7.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne MAS, Avocat aux offres de droit sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la société DIAG’S IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

Vu les articles 1240 (anciennement 1382) et 1353 (anciennement 1315) du code civil,

A titre principal,

Constatant qu’il n’existe pas de déficit de surface supérieur à un vingtième de la mesure annoncée à l’acte de vente, débouter Monsieur [K] de sa demande de réduction de prix fondée sur la loi [V], Débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes relatives à la valeur vénale du bien, étant observé que la surface annoncée à la vente était déjà inférieure aux critères de décence imposés par le décret du 30 janvier 2002, En conséquence, débouter Madame [C] de toutes ses demandes formées contre la société DIAG’S IMMOBILIER devenues sans objet,

A titre subsidiaire,

Limiter la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure à la somme de 8.367,21 €, et débouter Monsieur [K] de ses demandes excédant cette somme, Débouter Madame [C] de ses demandes formées contre la société DIAG’S IMMOBILIER, ou subsidiairement faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu de vendre au même prix avec une surface moindre et la débouter de ses demandes excédant ce pourcentage, En tout état de cause,

Condamner tout succombant à verser à la société DIAG’S IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Agnès PEROT pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [O] [K] soutient que la superficie du bien qu’il a acquis est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente dès lors que l’expert judiciaire a retenu, sans comptabiliser les placards, une superficie [V] arrondie de 8,30 m².

Sur la nature juridique desdits placards, Monsieur [O] [K] précise qu’ils sont incontestablement constitutifs de parties communes et ne doivent pas être pris en compte dans le mesurage [V] puisque :

L’acte de vente ne les mentionne pas dans le descriptif du bien, évoquant seulement le séjour cuisine et la salle d’eau, Le plan de masse annexé au règlement de copropriété montre que ces placards sont situés au-dessus de la machinerie de l’ascenseur, comme le confirme l’expert géomètre qu’il a fait intervenir avant d’exercer son action en justice,L’expert judiciaire relève que la description du lot n°18 portée à l’état descriptif de division ne mentionne pas leur existence, outre qu’ils ne sont pas représentés sur le plan de division annexé, l’emprise qu’ils occupent se trouvant comprise dans le local ascenseur,L’état descriptif de division et le règlement de copropriété n’ont pas été modifiés pour inclure dans ce lot les placards en tant que partie privative.

Sur l’intégration du cellier dans la superficie [V] qui lui est opposée en défense, Monsieur [O] [K] réplique qu’il s’agit d’un débarras physiquement séparé du reste de l’habitation, de sorte qu’il n’a pas été pris en considération dans le calcul de la superficie [V] par les 4 diagnostiqueurs successifs, le tribunal partageant d’ailleurs cette analyse dans son jugement du 12 juillet 2023, dans lequel il a précisé qu’en application de l’article 4-2 du décret n°67-223, le cellier n’entrait pas dans la surface [V].

Relevant que l’expert judiciaire retient une superficie [V] de 8,27 m² si les placards devaient être considérés comme formant une partie commune, Monsieur [O] [K] sollicite la condamnation de Madame [R] [C] à lui verser la somme de 10 510 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente (103 000 euros diminués de 9,8%).

En défense, Madame [T] [C] s’appuie sur les conclusions du rapport de Monsieur [X] [B] pour s’opposer à la demande de réduction du prix de vente, rappelant que l’expert retient une superficie [V] du lot n°18 de 8,80 m², soit un écart inférieur au seuil de tolérance, sauf à considérer que les placards soient constitutifs de parties communes.

Sur la nature juridique de ces placards précisément, la défenderesse, après avoir souligné les dispositions de l’article 47 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, soutient que leur superficie doit être prise en compte dès lors que leur hauteur est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Elle ajoute que le plan annexé au règlement de copropriété, établi le 2 juillet 1953 et qui mentionne en lieu et place des placards la machinerie ascenseur, est très ancien et ne correspond plus à la configuration actuelle du 7ème étage, outre que ces placards sont à l’usage exclusif du propriétaire du lot n°18 puisqu’ils ne sont accessibles à aucun autre copropriétaire et que le syndicat des copropriétaires n’en a jamais sollicité la restitution, si bien qu’ils sont réputés, conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, parties privatives. Elle rappelle également que les états descriptifs de division ne mentionnent jamais la présence de placards et que l’acte de vente n’exclut pas leur présence.

En outre, Madame [T] [C] considère que la superficie du cellier doit être comptabilisée dans le calcul de la surface [V] du bien litigieux en ce que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ou lots et fractions de lots d’une superficie inférieure au seuil fixé par décret et prévu à l’article 47 mais le sont s’agissant des greniers, chambres de service ou débarras. Elle estime en effet que dès lors que la hauteur du cellier est d’au moins 1,80 mètre, la superficie de ce lot accessoire doit être prise en compte, peu importe que la surface soit inférieure à 8 m², et précise qu’il ne peut être analysé comme une fraction de lot, qui est une notion juridique relative à la division d’un lot en deux ou plusieurs nouveaux lots, ce qui ne correspond pas au cas d’espèce, le cellier faisant juridiquement partie du lot n°18. Elle conclut en conséquence que le lot n°18 dispose d’une superficie de 8,20 m² (chambre et salle de bain) + 0,45 m² (placard) + 2 m² (cellier), soit de 10,65 m².

Subsidiairement, si le tribunal estimait que la superficie du cellier ne doit pas être comptabilisée et que le placard est une partie commune, Madame [T] [C] demande au tribunal de ventiler le prix de vente entre le cellier, qui mesure en réalité 3,4 m² au sol, et la pièce principale. Appliquant un coefficient de 0,5 à la surface au sol du cellier, elle retient une surface pondérée du lot n°18 vendu de : 9,15 m² + (3,40 x 0,5) = 10,85 m² et conclut que sur les 103 000 euros versés par le demandeur, 87 000 euros correspondent au prix de la chambre et 16 000 euros au prix du cellier. Par conséquent, si le tribunal retenait une superficie du lot n°18 de 8,30 m², soit une différence de 0,85 m² avec la superficie vendue, la diminution proportionnelle du prix de vente serait de (87 000/9,15) x 0,85 = 8 082 euros.

La société DIAG’S IMMOBILIER, après avoir rappelé que l’état descriptif de division ne décrit jamais les lots de façon détaillée, n’indiquant jamais la présence d’une baignoire, d’une douche ou d’un placard par exemple, réplique que rien ne permet de dire que le placard a été construit par annexion de parties communes et relève que le plan de copropriété est manifestement erroné puisque la machinerie d’ascenseur n’est pas située à l’endroit indiqué. Ce placard constituant un espace à usage exclusivement privatif, auquel seul l’occupant du lot n°18 a accès, il constitue bien selon elle une partie privative au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne en ce sens les conclusions de l’expert judiciaire qui a conclu que la superficie [V] au jour de la vente, incluant le placard, était de 8,69 m² et que l’écart de surface n’excédait donc pas la tolérance d’un vingtième.

S’agissant du cellier, la société DIAG’S IMMOBILIER soutient qu’il constitue une partie privative du lot n°18 au même titre que la chambre et ne fait l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire dès lors qu’il n’est ni une cave, ni une fraction de lot au sens juridique du terme, la recommandation n°17 de la Commission relative à la copropriété rappelant que les fractions de lots sont la conséquence de la division d’un lot. En effet, le diagnostiqueur précise que le studio et le cellier font juridiquement partie d’un lot unique, n’ont pas leur propre numéro de lot et ne peuvent être vendus séparément, et rappelle que les pièces de moins de 8 m² doivent être incluses dans la surface privative d’un lot même si elles sont séparées du reste du lot de copropriété tant qu’elles ne constituent pas des fractions de lots sur un plan juridique. Il conclut ainsi que la superficie [V] réelle du lot n°18 est de 8,69 + 2 = 10,69 m², de sorte que Monsieur [O] [K] doit être débouté de sa demande de diminution proportionnelle du prix de vente.

Subsidiairement, si le tribunal considérait qu’un écart de 0,88 m² subsiste entre la superficie annoncée à l’acte de vente et celle retenue par l’expert judiciaire déduction faite du placard et sans prise en compte du cellier, la société DIAG’S IMMOBILIER considère également que le prix de vente doit être ventilé entre l’appartement et le cellier puisque seul le prix de l’appartement est susceptible d’être réduit. Appliquant un coefficient de 0,5 à la superficie du cellier de 3,40 m² au sol, elle conclut à une diminution proportionnelle du prix de vente à hauteur de 8 367,21 euros.

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’alinéa 3 de cet article combiné à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 exclut les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² du mesurage dit [V].

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précise également que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure [V] en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité [V], seule soumise à la réduction.

Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité [V] et les autres.

Sur la nature juridique des surfaces mesurées, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée viennent enfin préciser que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, et que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, outre que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment les locaux des services communs.

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, il n’y a pas lieu d’inclure dans le mesurage de la superficie [V] du lot n°18 la surface du cellier, qui ne formant pas une unité d’habitation avec le studio, est une fraction de lot dont la superficie est inférieure à 8 m².

Le juge de la mise en état n’a d’ailleurs pas chargé l’expert judiciaire de mesurer cette surface, précisant dans son ordonnance que le cellier n’entrait pas dans la surface dite [V].

Dans son rapport d’expertise déposé le 31 mai 2024, Monsieur [X] [B] retient une superficie [V] du lot n°18 de 8,78 m² arrondie à 8,80 m², sauf à considérer que les placards du studio sont des parties communes annexées sans autorisation de la copropriété, auquel cas, la superficie [V] du lot n°18 serait de 8,27 m².

Sur le plan établi par l’expert judiciaire et annexé à son rapport sous la référence 102/001, il est permis de savoir que l’expert n’a intégré aux 8,78 m² mesurés qu’un des deux placards situés à gauche de l’entrée du studio, l’autre disposant d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre.

La question se pose donc de savoir si ce placard, qui mesure 0,51 m² selon l’expert, doit être considéré comme une partie commune et donc être exclu du mesurage [V].

Si le règlement de copropriété du 2 juillet 1953 n’apporte aucun élément pour renseigner le tribunal sur la nature juridique du placard litigieux, le plan de masse annexé à ce règlement de copropriété permet de constater que l’emprise des deux placards situés dans le lot n°18 se trouve comprise dans ce qui constituait le local ascenseur.

En effet, en superposant le plan de masse du 2 juillet 1953 et le plan établi par l’expert dans son rapport du 31 mai 2024, les placards se retrouvent compris dans ce qui est désigné sur le plan de masse « Asc ».

Le fait que le propriétaire du lot n°18 dispose d’un accès exclusif à ces placards depuis son lot est indifférent et ne suffit pas à les qualifier de parties privatives dès lors que les locaux des services communs sont réputés parties communes en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’au cas d’espèce, une partie du local ascenseur a été annexée par l’un des anciens propriétaires du lot n°18 pour servir de placard.

En conséquence, il n’y a pas lieu de comptabiliser la surface correspondant aux placards, et en particulier celle du placard dont la hauteur est supérieure à 1.80 mètre, dans le mesurage [V], qui est donc de 8,27 m² pour le lot n°18.

L’écart entre la surface [V] réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente du 5 février 2020 est donc de de 0,88 m2 (9,15 – 8,27).

Il est supérieur au vingtième de la surface stipulée qui est de 0,46 (9,15/20).

En application des dispositions précitées, Madame [R] [C] doit supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Le bien vendu comprend un cellier, qui ne satisfait pas par définition aux critères [V] mais qui, néanmoins, est nécessairement entré dans la composition du prix et ne peut représenter une valeur vénale nulle.

Si l’expert judiciaire n’a pas mesuré le cellier, étant chargé du mesurage [V] du lot vendu, la société DIAG’S IMMOBILIER a retenu une surface au sol de 3,4 m² et deux entreprises mandatées par Monsieur [O] [K] ont retenu 3,36 et 3,37 m².

Il convient donc de retenir une surface au sol de 3,4 m² et d’utiliser un coefficient de pondération de 0,5 au regard de l’utilité de cette pièce, comme proposé par les défendeurs, de sorte que le cellier dispose d’une superficie pondérée de 1,7 m².

La formule de réduction proportionnelle suivante doit enfin être appliquée pour déterminer le montant de la réduction du prix de vente :

Prix global [V] stipulé

Ecart de surface [V] constaté x --------------------------------- Surface [V] stipulée + Surface

non [V] pondérée

Madame [R] [C] a vendu 9,15 m² + 1,7 m² = 10,85 m² au prix de 103 000 euros, soit à un prix au m² de 9 493 euros arrondis.

Dans ces conditions, elle doit restituer à Monsieur [O] [K] la somme de 0,88 x 9 493 = 8 353,84 euros arrondis.

Sur la demande de dommages et intérêts

Outre la réduction du prix de vente, Monsieur [O] [K] sollicite la condamnation de Madame [R] [C] à lui verser la somme de 29 990 euros au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle du bien, le droit de propriété ayant été amputé d’un de ses attributs essentiels, le fructus. Il expose que le bien ne peut être loué dès lors que sa superficie est inférieure à 9 m², en application des dispositions du règlement sanitaire départemental de [Localité 8], qui priment sur celles du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, que la pleine propriété du bien ne lui a donc pas été transférée puisqu’il est privé de la possibilité de le louer, et qu’un expert privé a évalué à 62 500 euros ce bien en 2020 s’il ne pouvait être loué.

En défense, Madame [T] [C] soutient que le logement litigieux est décent et susceptible d’être donné à bail puisque son volume habitable est d’au moins 20 m3, en l’espèce de 23,57 m3 selon le certificat de la société DIAG’S IMMOBILIER du 10 août 2019, et que l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui autorise la mise en location d’un logement d’une superficie d’au moins 9 m² ou d’un volume habitable d’au moins 20 m3, est postérieur au règlement sanitaire départemental de [Localité 8] du 23 décembre 1983 et doit donc prévaloir.

Sur ce,

Monsieur [O] [K] ne propose pas de fondement juridique à sa demande d’indemnisation.

La nullité de cette demande n’ayant pas été sollicitée, il incombe dès lors au juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, d’examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. Ne faisant ainsi que donner à sa décision le fondement juridique qui découle des faits allégués, le juge ne relève aucun moyen d’office et n’a donc pas à inviter les parties à s’expliquer sur le fondement retenu.

Factuellement, Monsieur [O] [K] considère que le bien qui lui a été délivré n’est pas conforme aux prévisions contractuelles dans la mesure où le caractère louable dudit bien serait selon lui entré dans le champ contractuel.

Il convient donc de discuter de l’obligation de délivrance.

Sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose, c’est-à-dire de fournir à l’acheteur un bien conforme aux prévisions contractuelles.

Il incombe donc à Monsieur [O] [K] d’établir que la vente avait pour objet un bien louable.

L’acte authentique de vente du 5 février 2020 mentionne pour le lot n°18 une superficie au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 de 9,15 m² et la désignation suivante : « au 7ème étage, un studio comprenant un séjour/cuisine et une salle d’eau portant le numéro 4 et un cellier portant le numéro 10 ».

Sous l’intitulé « Garantie de jouissance », la venderesse a déclaré que le bien était loué à Monsieur [Z] [M], que ce locataire l’avait libéré le 26 juin 2019 de lui-même sans qu’un congé ne lui eût été adressé, et qu’elle n’a donc délivré aucun congé motivé par la vente du bien ouvrant droit à l’exercice d’un droit de préemption.

Or elle n’a jamais garanti aux termes de l’acte de vente à Monsieur [O] [K] la possibilité de louer ce bien, les informations relatives à son occupation étant destinées à lui assurer que le bien était libre au jour de la vente et qu’il n’y avait aucun risque de litige avec l’ancien locataire relatif à son droit de préemption.

Décision du 04 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 20/11564 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNE

La mention d’une superficie supérieure à 9 m² est en outre insuffisante en soi pour démontrer à la fois que le vendeur a garanti à l’acquéreur la possibilité de pouvoir louer le bien et que l’acquéreur faisait de cette possibilité une condition impérative de son consentement à la vente, à défaut de tout autre élément, cette mention ayant été stipulée pour les besoins de la détermination du prix comme prévu à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les dispositions de l’acte authentique du 5 février 2020 ne sont donc pas suffisantes pour établir que Madame [R] [C] s’est engagée à délivrer à Monsieur [O] [K] un bien louable, de sorte que la demande de dommages et intérêts de ce dernier sera rejetée.

***

La demande principale de Monsieur [O] [K] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [R] [C] à l’égard de la société DIAG’S IMMOBILIER

Subsidiairement, si le tribunal accueillait les demandes de Monsieur [O] [K], Madame [R] [C] demande au tribunal de condamner le diagnostiqueur à lui verser, à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de vendre son bien au même prix avec une surface moindre, 99% de la partie du prix de vente qu’elle serait condamnée à verser à Monsieur [O] [K], et de le condamner à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Sur la perte de chance, elle précise qu’étaient mis en vente, dans le même arrondissement, des studios de 8 m² au prix, notamment, de 120 000 euros, soit 113 000 euros net vendeur, à l’époque de la vente litigieuse et verse aux débats diverses annonces immobilières. Elle évalue ainsi sa perte de chance de vendre son bien au même prix avec une surface moindre à 99%.

Sur la demande de garantie, elle expose que les préjudices invoqués par Monsieur [O] [K] ne sont que la conséquence du manquement de la société DIAG’S IMMOBILIER à son obligation de résultat d’exécuter correctement sa mission de mesurage.

La société DIAG’S IMMOBILIER réplique que la réduction du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le mesureur et que le vendeur, comme l’acquéreur, ont fondé leurs consentements sur un rapport prix/m² que la loi [V] permet de faire respecter. Elle estime en effet que le prix global de vente fixé entre les parties dépend exclusivement de la superficie du bien puisqu’il n’est qu’une multiplication du rapport prix/m² accepté par le nombre de m² annoncés et que la diminution du prix ne vise qu’à rétablir l’équilibre des prestations lorsqu’une partie de la superficie fait défaut.

Sur la perte de chance, le diagnostiqueur rappelle que sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il observe que les prix affichés dans les annonces versées aux débats par Madame [R] [C] ne sont pas ceux auxquels les biens se sont vendus et que ces annonces concernaient des biens rénovés, ce qui n’était pas le cas du lot n°18, l’expert judiciaire précisant en outre que ce lot est situé dans un immeuble sans grand standing, d’état médiocre, sans ascenseur pour se rendre au 7ème étage, sombre, avec des WC sur le palier et à rafraîchir. S’appuyant sur le rapport d’expertise privée produit par Monsieur [O] [C], qui estime la valeur vénale du lot à 65 000 euros si la mise en location n’était pas possible, la société DIAG’S IMMOBILIER conclut que Madame [R] [C] n’aurait eu aucune chance de vendre ce bien 103 000 euros si elle avait dû le présenter avec sa surface réelle, inférieure à 9 m² le cas échéant.

Sur ce,

Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie à l’encontre du mesureur, le vendeur peut en revanche se prévaloir, par application de l’article 1231-1 du code civil, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Il résulte des principes généraux de la réparation du préjudice que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le tribunal a condamné Madame [R] [C] à restituer la fraction trop perçue du prix de vente à Monsieur [O] [K].

Cette réduction de prix ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le vendeur mais une restitution, de sorte qu’elle ne peut donner lieu à la garantie du professionnel qui a procédé au mesurage.

La demande de garantie formée Madame [R] [C] doit donc être rejetée.

La venderesse est en revanche bien fondée à solliciter des dommages et intérêts de la part du métreur au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Si Madame [R] [C] verse aux débats quatre annonces immobilières portant sur la vente de studios de moins de 8 m² loi [V] à des prix oscillants entre 118 000 et 145 000 euros, il n’est d’une part pas démontré que ces biens ont été vendus aux prix affichés dans ces annonces.

D’autre part, les biens proposés à la vente ne sont pas comparables au lot n°18, situé au 7ème étage sans ascenseur avec WC sur le palier dès lors que :

L’annonce Logic Immo concerne un bien en parfait état situé dans un immeuble de grand standing, outre qu’il mesure certes 8 m² loi [V] mais 21 m² au sol, ce qui constitue le double de la surface au sol du lot n°18,L’annonce Se Loger concerne une studette qui dispose de 10,24² au sol et d’une vue sur la Tour Eiffel dans un immeuble en pierre de taille, L’annonce PAP porte également sur un bien de 9,20 m² au sol dans un immeuble de standing, accessible par ascenseur et refait à neuf,La seconde annonce Se Loger décrit un bien de 9 m² [V] mais de 22 m² au sol dans un immeuble de standing également.

Enfin, l’expert privé consulté par Monsieur [O] [K] fixe entre 7 500 et 7 900 euros le prix au m² d’un bien dont la surface serait inférieure à 9 m² dans ce quartier, ce qui correspond à un prix de 65 000 euros environ au maximum pour le lot n°18.

Dans ces conditions, Madame [R] [C] ne démontre pas qu’elle aurait pu vendre une surface de 8,27 m² au même prix, de sorte qu’elle ne caractérise pas l’existence d’une perte de chance et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution du litige, Madame [R] [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les autres frais cités par Monsieur [O] [K] n’entrant pas dans les dépens, dont distraction au profit de Maître Agnès PEROT, conseil de la société DIAG’S IMMOBILIER. La demande de Madame [R] [C] de distraction des dépens au profit de son conseil sera donc rejetée.

Madame [R] [C] sera également condamnée à verser à Monsieur [O] [K] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et à la société DIAG’S IMMOBILIER la somme de 3 000 euros au même titre.

L’exécution provisoire de la présente décision, qu’il n’y a pas lieu d’écarter au regard de l’ancienneté du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [C] à verser à Monsieur [O] [K] la somme de 8 353,84 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot n°18 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9],

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [K] au titre de la perte de valeur du bien,

Rejette la demande de garantie de Madame [R] [C] dirigée à l’encontre de la société DIAG’S IMMOBILIER,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Madame [R] [C] au titre de la perte de chance,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Madame [R] [C] au titre de la procédure abusive,

Condamne Madame [R] [C] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Dit que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Agnès PEROT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande de distraction des dépens de Madame [R] [C],

Condamne Madame [R] [C] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [R] [C] à payer à la société DIAG’S IMMOBILIER la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Madame [R] [C] au titre de ses frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT