TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 SEPTEMBRE 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05825 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGMJ

N° de MINUTE : 25/00570

Madame [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sylvie FOADING-NCHOH,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1002

DEMANDEUR

C/

Monsieur [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4].

représenté par M^e Jeacques BONOU,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : B692

Madame [Y] [U] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 4].

représentée par M^e Jeacques BONOU,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : B692

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 février 2023, Madame [H] [V] [P] a signé avec Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis à [Localité 6], moyennant la somme de 340.000 euros, outre 26.000 euros de frais, sous les conditions suspensives de droit commun, outre pour dem la condition suspensive d’octroi d’un prêt immobilier de 316.000 euros.

Bien que toutes les conditions suspensives ont été levées, les vendeurs ont finalement renoncé à la vente qui devait intervenir au plus tard le 9 juin 2023 et ont refusé de régler le montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Madame [H] [V] [P] a fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 mars 2023, Madame [H] [V] [P] demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] à lui régler la somme de 34.000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente signé le 10 février 2023,

— les condamner à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— les condamner à lui régler la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 mars 2025, Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] demandent au tribunal de :

— réduire la clause pénale à la somme de 7.000 euros,

— leur accorder des délais de paiement.

Ils reconnaissent avoir renoncé à la vente de leur domicile familial pour des raisons personnelles, ayant connu un deuil au même moment dans leur famille. Ils soutiennent que la clause pénale est manifestement excessive au regard de leurs capacités contributives, étant tous les deux retraités et ayant de faibles retraites. Ils soutiennent ne pas être en mesure de la régler sans délais de paiement et invoquent leur bonne foi, ayant déjà réglé la somme de 7.000 euros à la demanderesse à l’amiable.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 13 mai 2025.

MOTIVATION

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

En vertu des articles 1103 et 1231-5 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 10 février 2023 indique en page 13, aux termes de la section intitulée « REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE », que la vente devra être réitérée par acte authentique le 9 juin 2023 au plus tard ; qu’au terme de ce délai, l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception.

« A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

• Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-quatre mille euros (34. 000 euros)…………»

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que les conditions suspensives ont été réalisées, notamment en ce qui concerne l’octroi du prêt, l’offre de la banque ayant été prolongée à titre exceptionnel jusqu’au 27 octobre 2023,

— que la vente n’a cependant pas été réitérée avant le 9 juin 2023 en l’absence de réponse des vendeurs,

— que le notaire a prévu un rendez-vous de signature le 25 octobre 2023, en faisant signifier à ces derniers par voie de commissaire de justice une sommation à comparaître,

— que ces derniers ne se sont pas présentés à la convocation et que le notaire a dressé un procès-verbal de carence à cette date.

Il en résulte que les vendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en refusant de signer l’acte de vente définitif, sans donner d’explications avant l’introduction de la présente procédure.

Ils sont donc tenus conformément aux termes du contrat de régler à Madame [H] [V] [P] la somme de 34.000 euros correspondant à la somme prévue au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, cette somme, librement consentie et correspondant à 10% du prix de vente, n’étant pas manifestement excessive.

Ces derniers justifient cependant avoir déjà réglé à la demanderesse la somme de 7.000 euros à valoir sur le montant de la clause pénale, suivant deux virements successifs.

Ils seront donc condamnés à lui régler la somme de 27.000 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, “ le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l’espèce, les défendeurs justifient avoir déjà réglé la somme de 7.000 euros, suivant deux virements successifs, à la demanderesse, et être titulaires de faibles pensions de retraite. Ils ont déclaré un revenu net fiscal de 9176 euros en 2023. Au regard de leur situation financière et de l’absence d’éléments sur la situation financière de la demanderesse, il leur sera accordé des délais de paiement dans les termes du dispositif.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

La demanderesse ne versant aux débats aucun élement de nature à démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct de celui résultant de l’inexécution contractuelle des défendeurs, déjà réparée par le biais de la clause pénale, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérets.

SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] seront condamnés aux dépens.

Supportant les dépens, ils seront condamnés à payer à Madame [H] [V] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] à régler à Madame [H] [V] [P] la somme de 27.000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 10 février 2023,

AUTORISE ces derniers à se libérer de cette somme en vingt-trois mensualités consécutives de 1.000 euros, pour la première le premier jour ouvrable du mois suivant la signification du présent jugement, la deuxième le premier jour ouvrable du mois suivant et ainsi de suite, la vingt-quatrième mensualité correspondant au solde de 4.000 euros,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et passé le délai de huit jours d’une mise en demeure par lettre recommandée AR, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] et Madame [Y] [L] née [U] aux dépens et à payer à Madame [H] [V] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT