TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 28 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 22/06729 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2GF3

AFFAIRE : Mme [C] [J] div. [F] (M^e Pascale MAZEL)

C/ S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL AMAS-SCHENONE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 novembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [C] [W] [J] divorcée [F]

née le 3 mai 1958 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale MAZEL, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice depuis l’Assemblée générale du 23 février 2023 le cabinet SMG

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Isabelle SCHENONE de la SELARL AMAS-SCHENONE, avocats au barreau de MARSEILLE

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] [J] a acquis le 20 janvier 1993 avec son époux, dont elle est désormais divorcée, un appartement (lots numéros 4 et 8) situé au 2ème et dernier étage de la copropriété du [Adresse 5].

Dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, elle a acheté la part de son époux et en est désormais l’unique propriétaire.

Elle est victime d’infiltrations récurrentes provenant de la toiture.

Au mois de novembre 2011 et en décembre 2012, Madame [C] [J] a effectué des déclarations de dégâts des eaux.

Des réparations ont été réalisées sur la toiture mais n’ont pas mis un terme aux dégâts des eaux subis.

Un nouveau dégât des eaux a eu lieu le 22 novembre 2019 et a été signalé au syndic de la copropriété.

Des recherches de fuite ont eu lieu.

Par délibération en assemblée générale en date du 25 février 2021 la gestion de la copropriété a été confiée à un syndic bénévole pris en la personne de Madame [S] [L].

Madame [C] [J] se plaignait d’un nouveau dégât des eaux le 22 août 2021, avec un constat amiable avec la copropriété.

Des travaux étaient confiés à l’entreprise [Adresse 10], pour un montant total de 2 079 euros.

Le 2 janvier 2022, Madame [C] [J] déclarait un nouveau dégât des eaux à sa compagnie d’assurance, la MATMUT.

Madame [C] [J] saisissait, une nouvelle fois, le syndic de la copropriété afin d’envisager une réfection totale de la toiture.

Plusieurs entreprises étaient sollicitées pour évaluer le coût des travaux de réparation.

Lors de l’assemblée générale du 11 mai 2022, les copropriétaires votaient en faveur d’un devis à moindre coût, alors que Madame [J] votait pour le devis le plus cher.

Par acte en date du 5 juillet 2022, Madame [C] [J] assignait devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, Madame [S] [L] aux fins de :

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2022Ordonner que soit retenu le devis de la société BS COUVERTURE d’un montant de 40.881,50 euros pour procéder à la réfection totale de la toiture de l’immeuble situé au [Adresse 6]ire que Madame [J] sera dispensée de la participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros à Madame [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/6729.

Par conclusions d’incident en date du 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires sollicitait de voir déclarer nulle l’assignation du 5 juillet 2022 pour défaut de fondement juridique.

Par ordonnance d’incident en date du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état déboutait le syndicat des copropriétaires de sa demande, et déclarait régulière l’assignation du 5 juillet 2022.

Par conclusions numéro 1 signifiées au RPVA le 22 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967

Débouter Madame [J] de sa demande de nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 11 mai 2022 et de l’ensembles de ses demandes y attachées

Condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse et avec demande de rabat de l’ordonnance de clôture régulièrement signifiées au RPVA le 19 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [C] [J] demande au tribunal de :

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

Admettre aux débats les présentes conclusions et les nouvelles pièces communiquées,

Prononcer la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement de la somme de 15.000 euros à Madame [J] à titre de dommages et intérêts pour abus de majorité et en réparation du préjudice moral,

Dire que Madame [C] [J] sera dispensée de la participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [C] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*****

La procédure a été clôturée le 23 mai 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 et mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

En application de l’article 803 du Code de procédure civile, « L’ordonnance de clôture ne peut être évoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue… ».

Par cause grave, il faut entendre une circonstance indépendante de la volonté du demandeur qui s’est révélée à lui postérieurement à l’ordonnance de clôture et qui est de nature à avoir une incidence sur la solution du litige.

Madame [J] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture pour voir accueillir ses conclusions du 19 juillet 2024 en réplique aux conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] signifiées le 22 mai 2024 en fin d’après-midi, date de la clôture de la procédure.

Elle expose ne pas avoir eu le temps de répliquer compte tenu de la tardiveté des conclusions produites en défense, et souhaite pouvoir y répliquer et donc voir ses conclusions en réponse accueillie.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires appelé à conclure depuis l’ordonnance d’incident du 23 novembre 2023, et à qui une injonction de conclure a été délivrée le 29 janvier 2024, a attendu la veille de l’audience de mise en état (22 mai 2024) à laquelle la clôture devait être prononcée pour conclure.

De sorte, qu’indépendamment des observations orales faites à l’audience par le conseil du syndicat des copropriétaire auquel il sera rappelé que la procédure étant écrite, ces dernières ne sont pas recevables, il sera fait droit à la demande de Madame [J], et que le rabat de l’ordonnance de clôture sera accepté pour accueillir les conclusions du 19 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires avait un peu plus de deux mois entre le 19 juillet 2024 et l’audience du 26 septembre pour répondre par conclusions à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture mais aussi aux demandes complémentaires de la demanderesse, ce qu’il n’a pas fait.

En conséquence, le rabat de l’ordonnance de clôture sera prononcé, et la clôture sera prononcée à la date du 26 septembre 2024.

Sur les demandes de Madame [J] :

Sur la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2022 :

Il sera rappelé qu’avant d’étudier le fond du dossier, le tribunal se doit de vérifier la recevabilité de l’action du demandeur, les dispositions résultant de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 42 étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 42 précité « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…) »

En l’espèce, l’action a bien été introduite dans le délai de 2 mois par [C] [J] qui est copropriétaire.

Toutefois il sera rappelé que les actions en contestation obéissent à un régime particulier : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester en justice devant le Tribunal Judiciaire l’assemblée générale, dans ce délai préfix.

Ainsi, les seules personnes qui ont qualité pour contester une assemblée générale sont les copropriétaires qui sont opposants ou défaillants.

Il sera rappelé que la qualité d’opposant, dans l’hypothèse d’une demande d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires, s’entend d’une opposition à toutes les résolutions soumises au vote. La jurisprudence est constante en la matière, de sorte que le copropriétaire qui a voté en faveur d’au moins une décision n’est pas admis à contester l’assemblée générale dans son ensemble.

En l’espèce, force est de constater que Madame [J] entend uniquement solliciter le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 11 mai 2022 dans son ensemble.

Or, il convient d’observer aux termes de l’analyse des 5 résolutions que Madame [J] n’est pas opposante à toutes les résolutions puisqu’elle a voté favorablement notamment à la résolution numéro 5.

Faute de solliciter à titre subsidiaire l’annulation des résolutions prises individuellement, Madame [J] ne peut être recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier, et le tribunal ne peut interpréter sa demande.

Il sera souligné que quand bien même le motif de nullité de forme tiré de l’absence de désignation de Président de séance et secrétaire de séance serait bien fondé, Madame [J] n’ayant pas la qualité de copropriétaire opposante an sens où le texte l’entend pour solliciter la nullité d’une assemblée générale en son entier, le tribunal ne peut étudier les moyens soulevés.

Enfin, la reconstitution des votes, à défaut de mention des noms des copropriétaires ayant voté contre, est en l’espèce possible, dans la mesure où les 4 copropriét aires représentent les 1000/1000èmes et qu’il est à chaque fois indiqué sous chaque vote 1000/1000è ou, pour: 764/1000, contre 236/1000. Madame [J] ayant 236/1000ème, il est très aisé à la juridiction d’identifier ses votes qu’ils soient favorables ou opposants.

En conséquence, Madame [J] sera déboutée de sa demande, celle-ci n’étant pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier, quand bien même certains de ces motifs seraient pertinents.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de majorité :

Madame [J] soutient qu’elle subit l’attitude volontairement opposante à son égard du syndicat des copropriétaires qui multiplie les actes pour lui nuire. Elle se plaint de ce que les travaux n’ont toujours pas été entrepris et qu’elle subit des infiltrations incessantes dans son appartement. Elle expose avoir dû introduire plusieurs procédures pour obtenir gain de cause. Elle soutient subir un préjudice de jouissance et un préjudice physique et moral.

Elle réclame à ce titre la somme de 15.000 euros.

En défense le syndicat des copropriétaires conteste toute action dilatoire à son encontre et tout abus de majorité, exposant que dans l’assemblée générale litigieuse, les votes avaient été faits dans l’intérêt général de la copropriété.

Il conviendra de rappeler que le tribunal doit apprécier cet abus de majorité au jour de l’assemblée générale du 11 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer à la date du 11 mai 2022 la situation dans laquelle se trouvait Madame [J] et les infiltrations récurrentes qu’elle avait subi sans qu’une solution réparatoire efficace n’ait été trouvée. Avant cette assemblée générale, Madame [J] avait fait plusieurs déclarations de sinistres, de même que plusieurs réparations de fortune avaient été réalisées sans aucune efficacité.

A aucun moment, le syndicat des copropriétaires n’a sollicité des professionnels de la construction pour avoir un avis technique éclairé complet sur l’état réel de la toiture, alors que plusieurs devis dont celui de la société BS COUVERTURE préconisait une réfection totale de la toiture. Or en l’état des informations que le syndicat des copropriétaires avait en sa possession avant ladite assemblée générale, l’intérêt supérieur de la copropriété aurait dû conduire à un vote tout autre. En effet, l’intérêt de la copropriété était de procéder aux réparations de la toiture et à sa conservation, et non à procéder à un vote de réparation à minima. En effet, il ne peut qu’être constaté que tous les devis compris entre 40.000 et 60.000 euros – qui préconisaient une réfection totale de la toiture- ont tous été rejetés par la majorité des copropriétaires, alors que celui à minima de 3.830 euros a été accepté.

De sorte qu’il est difficile de soutenir que l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires était d’assurer la conservation de l’immeuble, et que le choix entre la réfection complète et les travaux d’entretien était difficile à faire pour des profanes de la construction, alors même que plusieurs devis dont celui de la société BS COUVERTURE faisaient clairement état d’une réfection complète de ladite toiture et qu’ils auraient dû solliciter les avis techniques.

L’intérêt allégué de la conservation de l’immeuble aurait dû les alerter sur les écarts entre les devis.

Par voie de conséquence, le préjudice de Madame [J], qu’elle subit du fait des désordres récurrents depuis 2011, et qu’elle a continué de subir suite à la décision du 11 mai 2022, lui cause indéniablement un préjudice certain, lié aux procédures qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits de copropriétaire, et est directement lié à cet abus de majorité.

Ce préjudice est directement lié aux décisions prises par le syndicat des copropriétaires. A ce titre la somme de 5.000 euros lui sera allouée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [C].

Elle sera dispensée des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal

Prononce le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 23 mai 2024,

Accueille les conclusions de Madame [C] [J] en date du 19 juillet 2024,

Prononce la clôture de la procédure RG22/6729 à la date du 26 septembre 2024,

Déclare Madame [C] [J] irrecevable à soulever la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022 en son entier, faute d’être une copropriétaire opposante à l’ensemble des résolutions,

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à [C] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dispense Madame [C] [J], copropriétaire, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et des condamnations de ce dernier au titre des frais irrépétibles et des dépens de la présente décision,

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à [C] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE